Case: cosa comprare con 200 mila euro a Milano, Roma e Torino

Se uno volesse investire nel settore immobiliare italiano e avesse una disponibilità di 200 mila euro, dove converrebbe comprare casa? We Wealth lo ha chiesto Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che ha illustrato i trend e le zone emergenti in cui l’investimento immobiliare potrebbe risultare una mossa interessante in ottica di diversificazione del portafoglio. Ai raggi x tre grandi città: Milano, Torino e Roma.

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Comprare casa a Milano 

Una delle città dove, nella prima parte del 2023, è cresciuta in modo importante la componente per investimento è Milano che ha dalla sua numerosi interventi in corso sul territorio, un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, un’attrattività turistica in crescita. 

“In questa prima parte dell’anno a Milano gli investitori hanno espresso interesse per i quartieri a ridosso dello Scalo Farini, puntando alla futura riqualificazione dell’area. Tra questi c’è Maciachini dove un bilocale può rendere intorno al 5% annuo lordo, avendo un prezzo al mq poco sopra i 3mila euro per una soluzione usata”, ha spiegato Megliola, che poi ha ricordato che un’altra zona che sta andando sempre bene è Bovisa dove ci sono richieste per realizzare affitti universitari e prezzi medi di 3600 euro al mq e dive un bilocale si affitta a 850 euro al mese.

Interessante è anche l’area di Porpora dove si iniziano a sentire gli effetti dell’arrivo del progetto di riqualificazione di piazzale Loreto. 

“Gioca a favore anche la vicinanza di Città Studi. Qui i prezzi sono mediamente elevati, tra 4mila e 5mila al mq per un usato medio e quindi si possono acquistare tagli piccoli”, ha proseguito Megliola, ribadendo che si conferma dunque la capacità di attrazione delle zone interessate dai lavori di riqualificazione e di potenziamento dei collegamenti che su Milano ha avuto modo di esprimersi molto bene negli ultimi anni.

Infine nella parte più a Sud, gli occhi vanno sulla zona intorno a Ludovico il Moro dove continuano i lavori per la metropolitana di San Cristoforo e sull’ex area Nestlè. “Completata l’ex Richard Ginori, ora polo terziario, dove si sono insediate diverse aziende. Lungo via Lodovico il Moro le soluzioni usate in buono stato (anni ’50-’70) si scambiano a 3mila-3500 euro al mq”, ha illustrato la responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa, che poi ha parlato di “prezzi simili anche in Santa Rita (3mila euro al mq)” e ha ricordato che sono in corso i lavori per il progetto di “Porta Naviglio Grande”, dove il nuovo quota 4mila-5mila euro al mq. 

Comprare casa a Torino

“Torino ha prezzi medi più contenuti e di conseguenza con 200 mila euro si possono fare acquisti anche in centro città dove c’è un’interessante domanda di immobili in affitto da parte di studenti universitari, lavoratori fuori sede e turisti. Nelle zone centrali, come via Roma, una soluzione usata si acquista a 3mila euro al mq, per cui con 200 mila euro si riesce a prendere un bilocale che può essere affittato a 750 euro al mese con un rendimento del 5% annuo lordo – ha commentato Megliola – Sempre interessante il quartiere di Cit Turin, vicino alla stazione di Porta Susa e al Tribunale, dove si può acquistare a prezzi medi di 2200 euro al mq e affittare un bilocale a 500 euro al mese e un trilocale a 650 euro al mese. In grande spolvero l’area di Nizza – Millefonti – Bengasi dove vale la pena segnalare il cambiamento in atto nella zona Sud di Torino alla luce delle operazioni di riqualificazione che l’hanno interessata”. 

Importanti effetti sono dovuti all’arrivo del palazzo della “Regione Piemonte” anche se la vera spinta è stata l’arrivo della metropolitana, con la fermata “Italia 61” che si aggiunge a quella di “Lingotto” e che collegano tutta l’area con il centro città, con l’Ospedale Molinette e con la stazione di Porta Nuova. “Questo ha suscitato interesse anche da parte di studenti universitari che prendono in considerazione la zona grazie ai collegamenti potenziati e alla maggiore facilità con cui si raggiunge il centro. Allo stesso modo si registra un maggiore interesse da parte di investitori che decidono di realizzare affitti turistici. Chi acquista per investimento spende mediamente tra 50 e 60 mila euro se sceglie un bilocale completamente da ristrutturare, 70-75 mila se si acquista una soluzione già ristrutturata. Infatti, non lontano, in piazza Bengasi è operativa dal 2022 la fermata omonima della metropolitana. In piazza Bengasi a ridosso della fermata “Italia 61”, un buon usato costa intorno a 1800 euro al mq. Sul nuovo, in via Nizza, si arriva a 2800-3mila euro al mq per immobili in classe A. Sono stabili, invece, i valori a Borgo Filadelfia, altra zona in evoluzione dove si registrano diversi acquisti per investimento grazie alla presenza della facoltà di Economia e del PalaAlpitour”, ha dichiarato Megliola. 

In pratica, qui tanti comprano per affittare a studenti universitari oppure per realizzare case vacanza e B&B. Inoltre, bisogna anche considerare che nei prossimi anni si traferiranno qui anche alcune facoltà universitarie e che la zona è interessata anche dalla riqualificazione dell’ex Villaggio Olimpico e del Palazzo del Lavoro, abbandonato da tempo e che adesso dovrebbe essere riqualificato per lasciare spazio a una Galleria commerciale, al Museo dei Musei, ma anche alla “Cittadella dell’innovazione. “In quest’area, i prezzi medi si aggirano sui 1500 euro al mq, mentre un bilocale si affitta a 500 euro al mese con un rendimento annuo lordo del 5,6%”, ha chiarito Megliola. 

Comprare casa a Roma

Infine, non ci si può scordare di Roma. Anche nella capitale, vanno bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante e quindi si potrebbe superare la soglia dei 200 mila euro.

“Chi avesse un capitale più contenuto potrebbe puntare sull’area di Tiburtina – Pietralata, dove un buon usato costa intorno a 2300 euro al mq e un bilocale si affitta a 750 euro al mese; qui c’è richiesta di studenti e lavoratori fuori sede per la presenza della metropolitana che la collega a diverse facoltà universitarie. Negli ultimi tempi gli investitori stanno puntando anche sulla zona di Tuscolana – Don Bosco più periferica con prezzi medi intorno a 2700-2800 euro al mq; si realizzano soprattutto affitti turistici e a studenti universitari, anche in questo caso la metropolitana ha il suo peso. Anche Tor Vergata, dove ha sede un altro importante polo universitario, consente acquisti di piccoli tagli sotto i 200 mila euro con un rendimento annuo lordo intorno al 6% considerando che c’è un prezzo medio per l’usato di 1600 euro al mq e un canone di locazione di un bilocale che si attesta di 600 euro al mese”, ha concluso Megliana.