Nel 2020, la chiusura dei lavori ha causato il rinvio di circa 123mila aste, con un mancato recupero di oltre 8,6 miliardi di euro
Il sistema basato sulla legge 132/2015 impone che le vendite avvengano prima al valore di valutazione, ma decurtato del 25%: 25% che viene detratto poi a ogni asta subendo così ulteriori ribassi
Ma come avviene la procedura?
“In un’asta che viene definita competitiva, ci si aspetta che si possa seguire, come su eBay, un valore pari a zero e che questo venga rilanciato di volta in volta da più soggetti che abbiano la volontà di acquisire quel bene. Nelle aste italiane invece funziona esattamente al contrario – ha dichiarato Frigerio – il valore immobiliare del bene viene valutato da un Ctu che ne identifica le economie, le superfici, gli spazi, lo stato occupativo, la presenza di abusi, e tutto quello che può nascere da un punto di vista immobiliare. Il sistema basato sulla legge 132/2015 impone che le vendite avvengano prima al valore di valutazione, ma decurtato del 25%: 25% che viene detratto poi a ogni asta subendo così ulteriori ribassi. Normalmente in Italia si tengono 2,5 aste prima di arrivare a quel prezzo di appetibilità che il mercato definisce tale, quando quindi ormai l’immobile è completamente svalutato”.
La domanda provocatoria sulla quale riflettere per il prossimo riordinamento della giustizia allora è: perché il sistema italiano non prevede, una volta individuato il valore dell’immobile, che il prezzo base possa essere allineato a un prezzo target facendo in modo che tutti i soggetti interessati possano partecipare a un’asta competitiva ove l’immobile venga veramente aggiudicato al maggior offerente evitando tre ribassi d’asta? “Si avrebbe una chiusura delle procedure realmente entro 18/24 mesi rispetto ai 5 anni odierni”, ha risposto Frigerio, che poi ha aggiunto: “Purtroppo, il sistema italiano oggi è ancora lacunoso su molti punti, la vera natura dell’asta dovrebbe essere recuperare il credito, ove creditore e debitore non abbiano raggiunto un accordo tra di loro, e non renderlo lungo, poco appetibile ai più e molto articolato per un comune cittadino”.
“Il sistema andrebbe sicuramente rivisto e migliorato partendo dall’assunto di base che, se l’asta è un’azione competitiva, allora che competitiva sia già dal primo esperimento, e non solo dopo due o tre ribassi. È un sistema, quello delle esecuzioni immobiliari, che va rivisto in toto e andrebbe molto più allineato al sistema della commercializzazione degli immobili nel mercato libero, dando magari la possibilità di informare anche il proprietario che l’asta è uno strumento di recupero ma che, ove fosse possibile, l’asta potrebbe essere evitata trovando un accordo tra creditore e debitore, evitando inutili costi, tempi lunghi e stress a tutto il sistema”, ha concluso Frigierio.
I numeri italiani
A finire in asta sono sempre state, per la maggior parte dei casi, unità residenziali. Questo lo spaccato dei beni posti all’asta nel primo semestre 2021.
Normalmente è il mercato degli immobili pignorati ad avere una netta maggioranza che sfiora il 75% ma, in tempi di pandemia e di aste bloccate, le procedure concorsuali hanno accelerato e dato scatto aumentando la loro rappresentativa di quasi oltre il 33% rispetto alla “normalità”, attestandosi al 36% su base Italia.