La diversificazione è uno dei cardini della costruzione di un portafoglio: distribuire il capitale tra più investimenti può ridurre la concentrazione del rischio, senza che questo implichi necessariamente rinunciare al rendimento atteso. Nel private debt immobiliare, il tema assume una rilevanza particolare, perché la possibilità di combinare più operazioni, asset e geografie consente di costruire un’esposizione meno concentrata.
È questa la logica alla base di Yeldo real estate private debt fund, la strategia open-ended pensata per chi vuole accedere a questa asset class delegando la costruzione del portafoglio a un team di investimento.
Quando si parla di investimenti privati, la scelta non è necessariamente tra controllo della singola operazione e diversificazione. È anche una questione di quanto lavoro lasciare all’investitore nella selezione e nella gestione delle proprie esposizioni.
Nel real estate private debt, investire direttamente nei singoli deal consente di selezionare le operazioni una per una, ma richiede un approccio più attivo.
In alternativa, i fondi possono offrire un’esposizione diversificata a più operazioni, affidando al gestore la selezione delle opportunità e la costruzione del portafoglio. Le singole posizioni possono differire per tipologia di finanziamento, grado di priorità e profilo di rischio.
Diversificazione e rendimento: un equilibrio da costruire
Il fondo di Yeldo investe infatti in singole posizioni, con investimenti compresi tra 500 mila e 10 milioni di euro. La strategia combina differenti asset, geografie e profili di rischio-rendimento, con l’obiettivo di costruire un’esposizione diversificata al private debt immobiliare.
La diversificazione riguarda anche la natura degli investimenti. Il portafoglio può comprendere posizioni senior e mezzanine e si concentra su asset immobiliari considerati resilienti, tra cui il residenziale di pregio, l’hospitality e la logistica.
A livello geografico, il focus è sull’Europa e sulla Svizzera, privilegiando aree caratterizzate da stabilità economica, conoscenza del mercato e accesso a opportunità di investimento.
La logica, quindi, non è semplicemente quella di aumentare il numero degli investimenti. È costruire un portafoglio nel quale differenti esposizioni possano contribuire in modo diverso alla combinazione complessiva tra rischio e rendimento.
Dal deal-by-deal al fondo: due strade complementari
Per Yeldo, la gestione attraverso il fondo non sostituisce l’investimento deal-by-deal. Le due modalità rappresentano piuttosto due approcci complementari.
Con il deal-by-deal l’investitore mantiene un maggiore controllo sulla selezione delle singole operazioni e può costruire un portafoglio personalizzato sulla base delle proprie preferenze. È un modello che richiede però, come si diceva prima, una partecipazione più attiva nelle decisioni di investimento. Yeldo presenta infatti questa soluzione come un modo per scegliere direttamente i deal, costruendo un portafoglio immobiliare coerente con i propri obiettivi.
Il fondo si rivolge invece a chi preferisce un approccio più “hands-off”: la selezione delle opportunità e la costruzione della diversificazione vengono affidate al team di investimento.
Il passaggio è quindi da una logica di selezione delle singole opportunità a una logica di costruzione del portafoglio. Ma con un elemento distintivo: scegliere il fondo non significa rinunciare alla possibilità di accedere alle singole operazioni.
L’accesso prioritario ai singoli deal
Uno dei vantaggi previsti per gli investitori del fondo è infatti l’accesso prioritario alle allocazioni sui singoli deal Yeldo. È un elemento che crea un collegamento tra le due modalità di investimento. L’investitore può utilizzare il fondo come componente diversificata della propria esposizione al private debt immobiliare e, allo stesso tempo, mantenere una porta aperta verso operazioni specifiche. In altre parole, la diversificazione del fondo non viene costruita a scapito dell’accesso alle opportunità deal-by-deal. Al contrario, gli investitori del fondo beneficiano di una posizione prioritaria nell’allocazione delle singole operazioni proposte da Yeldo.
La selezione resta al centro: meno del 3% dei deal supera il processo
Se la diversificazione è il primo pilastro della strategia, la qualità della selezione rappresenta l’altro lato della medaglia. Nel modello Yeldo, il processo di selezione rimane centrale e viene applicato sia alle opportunità destinate al fondo sia alla strategia deal-by-deal.
Il processo di selezione parte dall’analisi di centinaia di opportunità da parte degli “investment professionals”: meno del 3% dei deal sottoposti a screening arriva poi agli investitori.
Il processo prevede quattro fasi: origination, valutazione del deal, due diligence e negoziazione finale. La due diligence coinvolge anche advisor e valutatori indipendenti. È proprio questo passaggio a rendere la diversificazione qualcosa di diverso da una semplice moltiplicazione delle posizioni: il portafoglio nasce da una selezione a monte, affidata a un team interno con esperienza nel real estate e supportata da competenze esterne.
A supporto dell’esperienza del team, Yeldo indica oltre 2.000 transazioni immobiliari seguite complessivamente in Europa e Svizzera, per un valore superiore a 100 miliardi di euro.
Fondo aperto e finestre semestrali: il tema della liquidità
Alla diversificazione si aggiunge poi un ulteriore elemento rilevante per un investitore private: la gestione della liquidità. Il fondo è strutturato come open-ended e prevede finestre di rimborso ogni sei mesi, dopo un periodo iniziale di lock-up di 24 mesi.
Si tratta di una caratteristica che introduce una maggiore flessibilità rispetto a strutture in cui il capitale rimane vincolato fino alla scadenza delle singole operazioni. Ma non equivale alla liquidità di un prodotto quotato. Il real estate private debt rimane un investimento illiquido e soggetto ai rischi propri dei mercati privati, compresa la possibilità di una perdita parziale o totale del capitale. Ma la presenza di finestre periodiche di rimborso consente di inserire nella struttura un elemento di flessibilità che può risultare rilevante nella gestione complessiva del portafoglio.
Un portafoglio costruito per distribuire il rischio
Il meccanismo, in definitiva, parte da una domanda molto concreta: come accedere al rendimento potenziale del private debt immobiliare senza concentrare il rischio su poche operazioni?
La risposta del fondo Yeldo è, quindi, una costruzione multilivello: più posizioni, diverse geografie, differenti asset immobiliari e profili di rischio-rendimento, accompagnati da un processo di selezione centralizzato. Sul fronte del rendimento atteso, infine, Yeldo Real Estate Private Debt Fund indica un target return annuo superiore al 10%.
