Il decreto-legge 29 maggio 2024 n. 69 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” dopo l’approvazione in Senato è stato definitivamente approvato anche dal Parlamento il 24 luglio 2024. La legge 105 del 2024 di conversione del decreto è stata quindi pubblicata sulla Gazzetta ufficiale ed è entrata in vigore domenica 28 luglio 2024. È dunque ora possibile beneficiare delle (ancor più generose) sanatorie introdotte nella legge di conversione definitiva del provvedimento.
Le novità rispetto alla prima stesura del decreto Salva casa: sanatoria base e variazioni essenziali
Vediamo in sintesi le novità rispetto alla prima stesura.
La sanatoria base (quella per le piccole difformità) era già presente nel primo testo di decreto. Con la legge di conversione sono state introdotte alcune novità molto importanti.
La prima è la possibilità di sanare le difformità estesa anche alle variazioni essenziali, ovvero interventi di maggiore impatto, come ad esempio quelli che comportano un aumento di cubatura a condizione, però, che sia rispettata la compatibilità con la “doppia conformità semplificata”.
La seconda è che l’importante riduzione delle sanzioni massime (la sanatoria prevede il pagamento di una sanzione proporzionale all’aumento del valore venale dell’immobile, utilizzabile anche per progetti di rigenerazione urbana) che passano da oltre 30mila a poco più di 10mila euro.
Nuove sanatorie per varianti ante 1977 e irregolarità non contestate
In aggiunta alla sanatoria “base” ne sono state introdotte due ulteriori con relative modifiche al Testo unico dell’edilizia, che consentono di dimostrare lo stato legittimo di un immobile attraverso titoli successivi o a seguito di procedimenti di accertamento di conformità in sanatoria.
La prima novità riguarda le varianti ante 1977 e l’altra per le irregolarità non contestate dai Comuni in fase di rilascio del certificato di agibilità.
Le due previsioni appaiono molto vantaggiose, perché prescindono dalla verifica della “doppia conformità”.
Per la prima sanatoria, la data spartiacque è quella del 30 gennaio 1977: tutti i titoli depositati prima di tale data potranno essere regolarizzati, ove vi sia una difformità tra progetto depositato in Comune e stato dei luoghi.
Presentazione atti in Comune e principio del silenzio assenso
Alla richiesta di permesso in sanatoria – quando sarà necessario presentare l’atto in Comune – si applicherà poi il principio del silenzio assenso (con un termine di 45 giorni). Entro il termine previsto dovrà essere emesso il provvedimento motivato, mentre ove non arrivasse la richiesta si intende accolta.
Estensione delle soglie di tolleranza
Sono poi state significativamente estese le soglie delle tolleranze (costruttive ed esecutive), anche rispetto ai requisiti igienico sanitari. All’elenco delle tolleranze costruttive viene aggiunta una nuova soglia, pari al 6% per le case sotto i 60 metri quadri.
Norme sulle mini case (o mini appartamenti)
Sempre in tema di abitabilità, è stata poi approvata la norma assai discussa sulle mini case, ovvero le abitazioni con altezze non superiori a 2,40 metri e con superfici di 20 metri quadri per i monolocali e 28 metri quadri per i bilocali, che è comunque condizionata alla presentazione di progetti che garantiscano la salubrità degli ambienti.
L’intento della norma sarebbe quello di riutilizzare gli spazi delle città che, altrimenti, resterebbero inutilizzati poiché non agibili.
Sottotetti e cambi di destinazione d’uso: cosa prevede ora la legge in Italia
Nello stesso senso due altre novità: la semplificazione per il riutilizzo dei sottotetti (derogando alle distanze minime) e la norma che velocizza e semplifica i cambi di destinazione d’uso per le singole unità immobiliari, senza obbligo di reperire standard per i servizi pubblici o dotazione minima di parcheggi. Questo significa che si possono trasformare gli immobili ad uso ufficio in residenziale o commerciale, senza necessità ulteriori.
I Comuni e l’utilizzo delle somme per opere pubbliche incompiute
Un emendamento approvato rispetto al testo iniziale del decreto, permette poi ai Comuni di utilizzare le somme derivanti dalla regolarizzazione delle difformità urbanistiche per completare o demolire opere pubbliche incompiute. Questo dovrebbe aiutare a risolvere il problema delle tante opere pubbliche lasciate incompiute.
Mancato inserimento nel decreto Salva casa degli emendamenti “Salva Milano”
Nella versione finale della legge non compaiono invece gli emendamenti noti come “Salva Milano”, che dovevano servire a sbloccare la costruzione di nuovi edifici nel capoluogo lombardo. Queste misure erano considerate urgenti dal Comune di Milano per risolvere lo stallo causato da alcune inchieste giudiziarie su presunti illeciti nei permessi di grossi progetti edilizi: nonostante il sindaco Beppe Sala si fosse detto «preoccupatissimo» per la situazione in città, alla fine gli emendamenti non sono stati approvati per questioni di tempo, ma soprattutto per divisioni interne alla maggioranza.
Prospettive per il futuro del mercato immobiliare ed edilizio
Da settembre si immagina dunque una forte pressione sui tecnici e sugli uffici comunali. Con l’auspicio che questo sia nuova linfa nel mercato immobiliare, che è davvero messo sotto assedio su vari fronti e da svariate cause, non ultima lo scandalo e gli effetti devastanti del bonus 110%.
