Vendite immobiliari a Milano: i dati in calo di inizio 202
L’Agenzia delle entrate ha appena pubblicato i dati relativi alle vendite immobiliari residenziali a Milano nei primi tre mesi del 2024. I numeri sono peggiori delle previsioni: da gennaio a marzo sono state vendute 5.141 abitazioni, il 13,2% in meno rispetto allo stesso periodo del 2023, registrando così il settimo trimestre consecutivo di calo delle vendite di case a Milano. Il tonfo del mercato immobiliare a Milano è tanto più eclatante dove si consideri che la media nazionale è andata comunque meglio (-7,2%), mentre Milano ha registrato il dato peggiore rispetto agli otto capoluoghi italiani a maggior densità abitativa (Roma per esempio ha registrato un -6,9%).
Le cause del calo delle vendite immobiliari a Milano: caro mutui e blocco dei nuovi sviluppi
Quali le cause di questo ulteriore arresto? Il caro mutui (complicato anche dai mutui “green) rende sicuramente più difficile l’acquisto per un largo segmento di mercato. Il caro prezzi esploso limita molti e trattiene anche chi teme l’effetto bolla. Ma, tra le ragioni, occorre altresì considerare la complicata situazione amministrativo-giudiziaria che riguarda gli sviluppi e che potrebbe determinare una forte contrazione dell’offerta di nuove abitazioni.
40 progetti di costruzione e cantieri bloccati a Milano
Vediamo di sintetizzare cosa è accaduto.
La Procura di Milano e il nucleo economico finanziario della Guardia di Finanza di Milano, nell’ultimo anno e mezzo circa, hanno acquisito le carte di oltre 40 progetti edilizi, per i quali il Comune di Milano ha rilasciato l’autorizzazione a costruire tramite scia, la “segnalazione certificata di inizio attività”.
Le indagini riguardano in particolare progetti di costruzione di edifici di grandi dimensioni, alti anche 80 metri e che contengono centinaia di appartamenti, autorizzati dagli uffici del comune con una semplice scia.
La scia e le criticità nei progetti immobiliari: indagini e coinvolgimenti
La scia ricordiamo – che può essere una scia semplice e non prevede il pagamento di oneri di urbanizzazione, o una scia in alternativa al permesso di costruire, che prevede comunque il pagamento di oneri di urbanizzazione – è infatti una mera dichiarazione del costruttore con la quale conferma di avere tutti i requisiti necessari e che permette di iniziare i lavori senza dover attendere verifiche e controlli preliminari (che il Comune deve svolgere comunque successivamente per accertarsi che le dichiarazioni corrispondano al vero).
Tra gli indagati ci sono costruttori, professionisti, tecnici e anche alcuni dipendenti dello sportello Urbanistica del Comune. Per il timore di essere coinvolti nell’indagine a febbraio 2024, 140 funzionari comunali hanno firmato due lettere al sindaco e all’assessore all’Urbanistica Giancarlo Tancredi chiedendo di essere trasferiti.
Il caso delle Park Towers di Via Crescenzago e gli altri progetti immobiliari contestati
Un caso particolarmente emblematico riguarda le Park Towers di via Crescenzago, a nord di Milano: tre palazzi di 81, 59 e 10 metri (per un totale di 113 appartamenti) la cui costruzione è stata autorizzata dal comune di Milano come “ristrutturazione” di due capannoni a due piani.
Altri progetti noti che secondo gli inquirenti presentano le stesse criticità sono quelli di via Stresa (Torre Milano) e Piazza Aspromonte (Hidden Garden), via Fauché (Torre nel cortile); al Parco delle Cave (Residenze Lac); a San Cristoforo (Bosconavigli); in via Crema (Palazzina Liberty), in via Lamarmora (Città di Milano); in via Lepontina (Giardino segreto).
Problemi con la scia per le grandi costruzioni
Per gli inquirenti infatti la Scia non sarebbe il metodo appropriato per realizzare grandi costruzioni, anche dopo la demolizione di un edificio preesistente, se si superano i 25 metri di altezza e una superficie di almeno 3 metri cubi per ogni metro quadrato: in questo caso, afferma la Procura, non saremmo di fronte ad una «ristrutturazione», ma a una costruzione nuova vera e propria, e come tale andrebbe trattata, utilizzando il rilascio di un più complesso permesso o realizzando un nuovo piano attuativo, con la valutazione d’impatto sul territorio circostante, “oneri di urbanizzazione” più alti e di una equa “monetizzazione”.
La difesa del Comune di Milano
Quando in un’area vengono costruiti edifici così grandi, difatti, lo sviluppatore deve pagare al Comune gli oneri di urbanizzazione appunto per realizzare parcheggi aggiuntivi, aree verdi, scuole e asili per i nuovi occupanti e per evitare che gli abitanti nella zona patiscano tale incremento di abitanti. È anche su questo che sta indagando la magistratura, dal momento che sembra che le cifre corrisposte al Comune in alcuni casi siano troppo esigue rispetto al mercato (per le Park Towers di via Crescenzago pare ad esempio che l’importo corrisposto sia stato di un milione e mezzo di euro) e abbiano quindi causato un danno alla collettività.
Il Comune si è difeso sostenendo di aver osservato “una politica attuata da tempo”, ma ha comunque deciso di aderire alle indicazioni del Gip nelle inchieste già chiuse, chiedendo ai propri funzionari, con una delibera a febbraio 2024 e con successive linee guida, di rilasciare d’ora in poi autorizzazioni a costruire solo attraverso permessi o piani attuativi, qualora si superino i parametri indicati dalla legge Ponte del 1967 (quella che sostanzialmente prende come riferimento la Procura di Milano) che dispone appunto, per una nuova costruzione caratterizzata da un’altezza superiore ai 25 metri e/o un volume di oltre tre metri cubi per metro quadrato, la necessità di un «Piano attuativo».
Prospettive future e necessità di interventi politici
Da qui la paralisi dei nuovi sviluppi e la necessità di un rimedio “politico” oltre che amministrativo.
Nella conversione in legge del Decreto “salva-casa” è già previsto che vengano introdotte delle norme il cui obiettivo è quello di sbloccare la complicata situazione in cui da diversi mesi si trova Milano.
Speriamo che le nuove norme effettivamente facciano chiarezza e rendano certa la fattispecie poiché ulteriori contenziosi e difficoltà interpretative potrebbero davvero paralizzare gli sviluppi.
