- Per la parte immobiliare, basandosi sui dati dell’Agenzia delle entrate e del territorio, sono stati considerati i costi medi al metro quadro e i canoni di affitto percepibili; a ciò sono stati sottratti Imu e cedolare secca
- Carbone: “Se si ha timore che i mercati vadano spesso male, con frequenti crisi, il mattone sembra offrire un approdo più sicuro e stabile: cresce di meno, ma cresce costantemente grazie ai canoni percepiti”
Immaginiamo di aver accantonato un “tesoretto” importante e di voler investire per farlo fruttare: meglio immobili, azioni o bond? La risposta, in linea di massima, è dipende. Per fare un esempio concreto, We Wealth ha chiesto a smileconomy di elaborare una simulazione confrontando il rendimento di 300mila euro investiti in un immobile oggi in Italia con lo stesso investimento sul mercato azionario (considerando l’Msci World) e sul mercato obbligazionario (Ftse Emu government bond index).
La metodologia utilizzata
Per rendere il confronto “alla pari”, nella parte di investimento ciò significa 322.829 euro, considerando imposte, notaio e commissione di compravendita immobiliare. Per la parte immobiliare, basandosi sui dati dell’Agenzia delle entrate e del territorio, sono stati considerati i costi medi al metro quadro e i canoni di affitto percepibili; a ciò sono stati sottratti Imu e cedolare secca, arrivando a un rendimento netto annuo del 2,7%. “Il rendimento naturalmente potrebbe essere per certi versi più alto (zone più redditizie da affittare, per esempio nelle città con studenti universitari) ma dall’altro più basso (spese di ristrutturazione dopo l’acquisto e preparazione dell’immobile agli affittuari)”, precisa Andrea Carbone, divulgatore, economista, formatore e ideatore di smileconomy.
Per la parte finanziaria è stato dunque simulato di investire in un’unica soluzione i 322.829 euro in una linea ad alto rischio (azionario mondiale) e una a basso rischio (obbligazionario europeo). Da un punto di vista probabilistico sono stati sviluppati due scenari:
- uno scenario equilibrato, con il 50% di probabilità di avere un risultato inferiore e il 50% di averne uno superiore;
- uno scenario prudenziale, ovvero si considerano tutti gli scenari nei quali i mercati sono andati male (sotto la media) e solo i due terzi di quanto sono andati bene (sopra la media).
“Il doppio scenario probabilistico è particolarmente importante perché stiamo parlando di un investimento Pic unico, molto più sensibile al timing dell’investimento (investire il giorno prima di un crollo dei mercati farebbe infatti sentire di più gli effetti nel tempo)”, dice Carbone.
Meglio investire in immobili, azioni o bond?
“Premesso che si tratta di strumenti ben diversi nelle finalità e nelle caratteristiche, con diversi rischi specifici, le principali considerazioni su orizzonti temporali brevi tra i 5 e i 20 anni sono due”, dichiara Carbone. In uno scenario prudenziale, il mattone sembra offrire un approdo più sicuro e stabile: cresce di meno, ma cresce costantemente grazie ai canoni percepiti. Il punto di attenzione è però nei “costi nascosti” come ristrutturazione iniziale, spese condominiali straordinarie, affitti non pagati e gestione degli inquilini. “Se si guarda invece a come le cose dovrebbero mediamente andare sui mercati, con lo scenario equilibrato, all’aumentare del profilo di rischio e del tempo aumenta la probabilità che un investimento possa complessivamente dare di più di un immobile; nelle simulazioni accade con un profilo azionario. I pro di questa strada sono la maggior flessibilità (nei versamenti e nell’eventuale decumulo) degli investimenti finanziari rispetto a quelli immobiliari”, conclude l’esperto.
Articolo tratto dal n° di luglio/agosto di We Wealth.
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