La presenza di immobili affetti da irregolarità urbanistiche all’interno di un asse ereditario è una circostanza tutt’altro che infrequente, specie nel panorama immobiliare italiano. Si tratta di una situazione che può avere conseguenze rilevanti al momento dello scioglimento della comunione ereditaria, fino alla nullità dell’atto di divisione stesso.
Due recenti pronunce della Corte di Cassazione (l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026 e l’ordinanza n. 5038 del 6 marzo 2026) offrono l’occasione per fare il punto su rischi concreti e possibili strategie.
Il principio fondamentale è chiaro: gli atti di scioglimento della comunione ereditaria, al pari di quelli di divisione inter vivos, sono soggetti alla sanzione della nullità prevista dall’art. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (già art. 17 della legge n. 47/1985) e dall’art. 40, comma 2, della legge n. 47/1985, qualora abbiano ad oggetto diritti reali relativi ad edifici o a loro parti privi degli estremi della licenza o della concessione ad edificare, ovvero della concessione rilasciata in sanatoria. Tali disposizioni trovano il loro fondamento nell’art. 1418, comma 3, del codice civile, che prevede la nullità del contratto “negli altri casi stabiliti dalla legge”.
Se nel patrimonio ereditario rientrano fabbricati costruiti senza titolo edilizio, oppure in difformità dallo stesso e non sanati, la divisione che li ricomprenda è nulla. La ratio della norma è di ordine pubblico: come affermato dalla Cassazione nell’ordinanza n. 21743/2026, “la non negoziabilità con atti inter vivos dei diritti reali su edifici abusivi costituisce un importante deterrente alla realizzazione degli abusi edilizi, che risulterebbe indubbiamente depotenziato ove fosse consentito agli eredi di sciogliersi dalla comunione ereditaria su tali beni”.
Divisione ereditaria e immobili abusivi: la svolta della Cassazione
La svolta interpretativa si deve alle Sezioni Unite della Cassazione, che con la sentenza n. 25021/2019 e la sentenza n. 8230/2019 hanno definitivamente superato il precedente orientamento (Cass. n. 14764/2005), il quale riteneva inapplicabile la sanzione della nullità alle divisioni ereditarie.
Le Sezioni Unite hanno qualificato la nullità urbanistica come nullità “testuale”, riconducendola nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c.
Come chiarito dalla Cassazione nell’ordinanza n. 5038/2026: “La nullità comminata dall’art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985 va ricondotta nell’ambito del comma 3 dell’art. 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità ‘testuale’. Con tale definizione deve intendersi un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali, nonché le divisioni ereditarie, elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile”.
Ne consegue che, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione realizzata rispetto al titolo menzionato. Al contrario, l’assenza del titolo o della relativa menzione nell’atto determina la nullità insanabile della divisione, che non può essere sanata neppure con la conferma ex art. 1423 c.c.
Immobili abusivi nell’asse ereditario: quando è possibile la divisione parziale
L’ordinanza n. 21743/2026 della Seconda Sezione Civile della Cassazione offre un’applicazione concreta di questi principi.
Il caso riguardava tre eredi che, sulla base di un accordo di mediazione, avevano proceduto alla divisione degli immobili ereditari del comune de cuius. Uno degli eredi aveva chiesto in giudizio il trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. degli immobili assegnatigli, ma era emerso che alcuni di essi erano affetti da abusivismo edilizio.
La Corte d’Appello aveva rigettato l’eccezione di nullità, ritenendo che la normativa urbanistica in tema di nullità non si applicasse allo scioglimento delle comunioni ereditarie. La Cassazione ha censurato tale impostazione, cassando con rinvio la sentenza. Come si legge nell’ordinanza: “Non si rinvengono argomenti validi per escludere che gli atti di scioglimento di comunioni ereditarie abbiano, al pari degli atti di scioglimento delle comunioni ordinarie, natura inter vivos e siano pertanto soggetti alla comminatoria di nullità di cui agli artt. 46, comma 1, del d.P.R. n. 380 del 2001 e 40, comma 2, della legge n. 47 del 1985”.
La Suprema Corte ha altresì confermato un principio di grande rilievo pratico: quando tra i beni dell’asse ereditario vi siano edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell’art. 713, comma 1, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche senza il consenso degli altri condividenti.
L’art. 713 c.c. stabilisce infatti che “i coeredi possono sempre domandare la divisione”: tale diritto potestativo non può essere vanificato dalla presenza di beni non divisibili per ragioni urbanistiche.
In sintesi: la divisione parziale è ammessa e può rappresentare una soluzione operativa per sbloccare l’impasse.
Immobile abusivo ereditato: il titolo edilizio fa la differenza
L’ordinanza n. 5038/2026 ha affrontato un caso in cui, nell’ambito di una divisione ereditaria, era stato incluso un immobile totalmente abusivo la cui pratica di condono ex lege n. 47/1985 non era stata completata.
La Corte d’Appello di Napoli aveva erroneamente ritenuto che la normativa sanzionatoria non fosse applicabile agli immobili privi di titolo edilizio nelle divisioni mortis causa.
La Cassazione ha accolto il motivo di ricorso, rinviando al giudice di merito affinché valutasse la documentazione sopravvenuta relativa all’integrazione della pratica di condono e all’ottenimento del condono edilizio.
Tale pronuncia conferma un aspetto essenziale, che la Corte esprime con queste parole: “La divisibilità di un immobile è subordinata alla verifica del dato formale dell’indicazione nel relativo atto del titolo edilizio, purché esistente e riferito effettivamente all’immobile costituentene oggetto, con esclusione della rilevanza, ai fini della sua validità, della difformità del bene rispetto allo stesso titolo”. Ciò significa che, una volta indicato nell’atto un titolo esistente e riferibile all’immobile, eventuali difformità costruttive non incidono sulla validità della divisione.
Entrambe le pronunce inoltre ribadiscono che la mancanza della documentazione attestante la regolarità edilizia dell’edificio e il mancato esame di essa da parte del giudice sono rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio.
La Cassazione, nell’ordinanza n. 21743/2026, precisa infatti che “la regolarità edilizia del fabbricato costituisce condizione dell’azione ex art. 713 c.c., sotto il profilo della ‘possibilità giuridica’, e non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell’ambito della loro autonomia negoziale”. Analogamente, non può essere emanata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. in assenza della dichiarazione sugli estremi della concessione edilizia, che costituisce condizione dell’azione.
Comunione ereditaria e immobili abusivi: cosa verificare prima della divisione
Alla luce dell’orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, chi si trovi coinvolto in una comunione ereditaria che comprenda immobili con potenziali irregolarità urbanistiche dovrebbe tenere a mente di verificare preventivamente la conformità urbanistico-edilizia di tutti gli immobili dell’asse e, qualora emergano difformità o assenza di titoli, è opportuno verificare tempestivamente la possibilità di ottenere un condono o una sanatoria, prima di procedere alla divisione.
Ove non sia possibile sanare le irregolarità, ogni coerede può chiedere e ottenere la divisione parziale con riferimento ai soli beni conformi alle norme urbanistiche, con esclusione degli edifici abusivi non regolarizzati.
