Per milioni di italiani l’affitto non è più soltanto una tappa di passaggio prima dell’acquisto della casa, ma sta diventando una scelta (o una necessità) destinata a durare nel tempo. Lo raccontano i numeri, che mostrano affitti con canoni elevati e una domanda sostenuta, ma anche gli operatori del settore, che descrivono un mercato in profonda trasformazione.
A rendere più difficile l’accesso alla proprietà contribuiscono il costo del credito, la scarsità di immobili disponibili e i nuovi stili di vita, sempre più orientati alla flessibilità soprattutto nelle grandi città.
“Oggi, in Italia, oltre la metà della domanda abitativa, circa il 51%, si orienta verso la locazione”, spiega Giuseppe Crupi, ceo di Abitare Co. Un dato che fotografa un cambiamento profondo: “Non assistiamo a un abbandono della casa di proprietà, ma a un cambiamento nei tempi. Sempre più italiani continueranno a voler comprare, ma nel frattempo resteranno in affitto più a lungo, trasformando la locazione da scelta transitoria a fase sempre più strutturale del percorso abitativo”, prosegue Crupi.
Il fenomeno trova conferma anche nelle rilevazioni di Tecnocasa. “Negli ultimi cinque anni il mercato delle locazioni ha registrato un aumento dei canoni del 35,5%, una crescita che incorpora il calo dei valori del 2020 a causa della pandemia – osserva Fabiana Megliola, responsabile dell’ufficio studi del gruppo – In realtà, l’aumento dei canoni è iniziato nel secondo semestre del 2015 e da allora non si è più arrestato. Nel solo 2025 è stato del 5,3%”.
Affitti, canoni in aumento: come cambiano i prezzi nelle città italiane
L’analisi di Abitare Co., basata sui dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi) dell’Agenzia delle Entrate e su elaborazioni interne, evidenzia come nel primo trimestre 2026 i canoni di affitto siano aumentati del 2,3% a livello nazionale. La crescita, tuttavia, non è uniforme.
Genova guida la classifica con un incremento del 6,4%, seguita da Palermo (+4,6%), Roma (+2,7%), Torino (+2,3%) e Napoli (+0,6%).
Di segno opposto l’andamento di Bologna (-2,4%), Firenze (-1,9%) e Milano (-1,5%), che pure resta la città più costosa d’Italia con un canone medio di circa 266 euro al metro quadrato all’anno, pari a oltre 1.500 euro mensili per un appartamento.
Megliola invita poi a guardare oltre i dati dell’ultimo periodo. Se Milano nel 2025 ha registrato una lieve flessione dei canoni, il capoluogo lombardo resta comunque il mercato più caro del Paese, mentre Bari è stata la città che negli ultimi cinque anni ha visto la crescita più marcata (+52,1%), seguita da Torino (+41,7%). “Il capoluogo pugliese, infatti, negli ultimi anni ha sofferto per una carenza di immobili in affitto scaturita dalla pratica degli affitti brevi e per una domanda sempre elevata, mentre il capoluogo piemontese sta vivendo un periodo di grande spolvero e anche le locazioni ne stanno risentendo”, puntualizza Megliola.
Per Crupi le differenze territoriali hanno spiegazioni precise: “Nelle grandi città i canoni crescono più rapidamente perché sostenuti da una domanda particolarmente intensa e da fattori come l’internazionalizzazione e lo sviluppo degli affitti brevi – commenta – Al contrario, nelle città intermedie il quadro è più equilibrato e gli incrementi dei canoni risultano generalmente più contenuti”.
Perché sempre più italiani scelgono di vivere in affitto
Il mercato racconta anche un cambiamento culturale. “L’affitto non è più solo una fase temporanea prima dell’acquisto – osserva Crupi – Per molti si sta trasformando in una soluzione abitativa stabile, complice un ingresso più tardivo nel mercato della proprietà, carriere più mobili e nuovi stili di vita che privilegiano la flessibilità”.
I dati di Tecnocasa sembrano andare nella stessa direzione. “I contratti di locazione transitori sono aumentati in modo importante e sono pari al 31,2% (34,5% nelle grandi città). È cresciuta anche la percentuale di chi, avendo un’età tra 18 e 34 anni, decide di andare in affitto: a livello nazionale è pari al 47,1%, per salire al 55,7% nelle grandi città. I single che scelgono la locazione sono pari al 50,3%, dato leggermente superiore nelle metropoli, 52,3%”, sottolinea Megliola.
La domanda, quindi, continua ad ampliarsi e a diversificarsi. Sempre più spesso chi cerca una casa in locazione non lo fa soltanto in attesa di acquistare, ma perché considera l’affitto la soluzione più adatta alle proprie esigenze di lavoro o di vita.
Offerta di case in affitto insufficiente: perché il mercato resta sotto pressione
Se la domanda cresce, il vero collo di bottiglia continua a essere l’offerta. Ed è qui che, secondo gli operatori, si gioca la partita dei prossimi anni.
“Gli alloggi in affitto rappresentano circa il 13% dello stock abitativo, contro quote sensibilmente più elevate in Francia e Germania – spiega Davide Albertini Petroni, presidente di Confindustria Assoimmobiliare – Ancora più limitata è la disponibilità di abitazioni a canone calmierato, che pesa circa il 2,4% dello stock complessivo, a fronte di una media europea intorno all’8%”.
Le conseguenze si riflettono anche sul mondo del lavoro. “Circa 1,2 milioni di famiglie affrontano difficoltà crescenti nel sostenere i costi abitativi – evidenzia Albertini Petroni – L’incidenza media dei canoni sulle retribuzioni nette è pari al 35% e per i lavoratori più giovani spesso supera il 40%”.
Per il presidente di Assoimmobiliare la risposta passa da un aumento dell’offerta: “La casa è un’infrastruttura sociale, ma anche produttiva. Occorre creare le condizioni perché si sviluppi un’offerta residenziale moderna, accessibile e di qualità, soprattutto in locazione”. E per raggiungere questo obiettivo servono anche correttivi normativi e fiscali. “Se vogliamo aumentare l’offerta di abitazioni economicamente accessibili, dobbiamo rendere l’investimento residenziale sostenibile per gli operatori professionali e quindi compatibile con i criteri di rendimento, durata e rischio degli investitori istituzionali”.
Affitti: arrivano i primi ribassi dei canoni?
Pur in un contesto ancora caratterizzato da una forte pressione della domanda, emergono alcuni indizi di maggiore flessibilità. Secondo i dati di Idealista, nei dodici principali mercati italiani la quota di annunci con prezzo ribassato è salita all’11% nel primo trimestre del 2026, contro il 10% di un anno prima.
Milano e Cagliari guidano questa graduatoria con il 16% degli annunci rivisti al ribasso, mentre Firenze registra uno degli aumenti più significativi, passando dal 7% al 12%. Si tratta di un segnale che potrebbe riflettere un’offerta in graduale aumento e proprietari più disponibili a rivedere le richieste iniziali per ridurre i tempi di locazione.
Mutui, tassi e affitti: cosa aspettarsi nei prossimi mesi
Sul fronte dell’acquisto della casa, resta inevitabile guardare all’andamento del credito. Il rialzo dei tassi comporta la riduzione della domanda di mutui e/o la diminuzione degli importi richiesti perché aumentando la rata del mutuo, a parità di reddito, si ha una minore capacità di rimborso da parte del soggetto finanziato”, osserva Oscar Cosentini, presidente di Kìron Partner. Che poi aggiunge: “Dal punto di vista pratico, un aumento di 25 punti base del tasso di riferimento della Bce determina teoricamente un maggior costo compreso tra 15 e 20 euro al mese ogni 100 mila euro di debito, a seconda del piano di ammortamento e della durata residua del mutuo”.
Cosentini invita però a contestualizzare questo incremento. “L’incremento di 25 punti base era largamente previsto dal mercato e, nella maggior parte dei casi, era già stato scontato”. Per questo motivo, aggiunge, “non ritengo che tale aumento influisca marcatamente sul mercato delle compravendite immobiliari”.
Resta però il quadro complessivo di un Paese in cui acquistare casa richiede tempi e risorse sempre maggiori. E mentre la proprietà continua a rappresentare l’obiettivo di molte famiglie, l’affitto si consolida come una componente strutturale del percorso abitativo degli italiani, destinata con ogni probabilità a mantenere un ruolo centrale anche nei prossimi anni.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 92 di luglio-agosto 2026)
