- Le spese accessorie da considerare quando si sottoscrive un mutuo sono diverse: dall’atto notarile alla perizia dell’immobile, fino alla polizza incendio e scoppio
- Considerando una casa dal valore di 180mila euro, in classe energetica C-G e un finanziamento da 126mila euro della durata di 25 anni, si parla di oltre 12.500 euro
Sottoscrivere un mutuo per l’acquisto di una casa è un processo delicato, che comporta una serie di valutazioni: è un impegno economico a lungo termine, che può estendersi anche fino a 30 anni, con effetti sul bilancio familiare. Non si tratta soltanto di individuare chi offre il tasso d’interesse più conveniente, ma occorre tenere conto di una serie di spese accessorie da sostenere, che variano da banca a banca. Secondo un’analisi condotta da Facile.it, considerando un immobile dal valore di 180mila euro, in classe energetica C-G e un finanziamento da 126mila euro della durata di 25 anni, l’esborso aggiuntivo può superare i 12.500 euro. Ma di quali costi si parla?
Mutuo prima casa: quali sono le spese accessorie
Le spese accessorie da considerare quando si sottoscrive un mutuo prima casa sono sostanzialmente sei:
- la provvigione sulla vendita all’agenzia immobiliare;
- le spese di istruttoria della banca;
- la perizia dell’immobile;
- l’atto notarile;
- le imposte;
- la polizza incendio e scoppio.
La provvigione varia da agenzia ad agenzia: può essere fissa o calcolata in percentuale sul valore di vendita. Tornando alla compravendita immobiliare “media” analizzata da Facile.it, ai fini dei calcoli è stata considerata una provvigione del 3%, particolarmente diffusa in Italia. Partendo da questa ipotesi, il costo ammonta a 6.558 euro, vale a dire 5.400 euro più l’Iva.
Quanto costano le spese di istruttoria per un mutuo
Le spese di istruttoria non sono nient’altro che i costi per l’apertura della pratica, che la banca incassa per esaminare la domanda di mutuo e restituire al richiedente o alla richiedente la propria valutazione di fattibilità. Anche in questo caso si tratta di cifre variabili che possono dipendere dall’importo del finanziamento, dall’Ltv (Loan to value, la percentuale di valore dell’immobile legata al prestito) o dalla tipologia di mutuo, per esempio. Alcuni istituti di credito applicano una percentuale sull’importo richiesto che oscilla tra lo 0,50% e l’1%. Ad ogni modo, generalmente, il costo non supera i 3mila euro. Da considerare che alcune banche, come parte della propria offerta, decidono di farsi carico delle spese di istruttoria, in tutto o in parte. Per l’analisi, Facile.it ha ipotizzato una cifra media di 1.000 euro.
C’è poi la perizia immobiliare per il mutuo, procedura effettuata dalla banca per decidere quale importo concedere come finanziamento. L’istituto invia un perito per stabilire il valore dell’immobile e accertarsi dell’inesistenza di abusi edilizi o anomalie, il cui costo varia da banca a banca; in alcuni casi, come per le spese di istruttoria, può anche essere effettuata in forma gratuita. Ai fini dell’analisi, è stata considerata una spesa di 350 euro. A questo, si aggiunge il costo del notaio per l’atto di compravendita e l’atto di iscrizione dell’ipoteca, che ammonta orientativamente a 2.500 euro: si tratta di una figura e di un’attività indispensabile ai fini della validità legale dell’atto del mutuo.
Tutte le imposte per l’acquisto della casa
Dopo aver ottenuto il finanziamento, l’immobile rappresenta un’entrata nell’economia familiare, soggetta a imposte che vengono trattenute direttamente dalla banca. Nel caso di un mutuo prima casa sono agevolate, ma cambiano a seconda che si acquisti da un privato o da una società soggetta a Iva:
- se si acquista da un privato, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale con un minimo di 1.000 euro, l’imposta ipotecaria e quella catastale ammontano rispettivamente a 50 euro, mentre l’imposta sostitutiva è pari allo 0,25% del valore del mutuo;
- se si acquista da una società soggetta a Iva, l’imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria sono fisse e pari a 200 euro, l’Iva ammonta al 4%, mentre l’imposta sostitutiva resta allo 0,25% dell’erogato.
Nella simulazione di Facile.it, il totale delle imposte è di 1.550 euro nel primo caso e di 8.115 euro nel secondo.
Quanto costa una polizza incendio e scoppio
Quando si sottoscrive un mutuo, è obbligatorio stipulare una polizza incendio e scoppio, una copertura assicurativa fondamentale per proteggere l’immobile dai danni causati da incendi, esplosioni e guasti agli impianti. I prezzi della copertura cambiano da banca a banca, ma può anche essere gratuita. Osservando le offerte sul mercato, si può considerare un valore medio indicativo di 600 euro. “Dall’analisi risulta chiaro come, pur trattandosi dello stesso immobile e della stessa necessità, ovvero ottenere un mutuo, i costi possono essere molto diversi”, dichiarano gli esperti di Facile.it. “Per questa ragione confrontare le offerte disponibili sul mercato è fondamentale, così come farsi affiancare da un consulente indipendente che consenta all’aspirante mutuatario di indirizzarsi verso l’istituto di credito e il prodotto più adatto alle proprie esigenze”.
Quali sono gli oneri accessori del mutuo detraibili
Da considerare infine che alcune delle spese accessorie elencate finora, nei limiti previsti dalla legge, possono essere portate in detrazione in sede di dichiarazione dei redditi. Tra queste, figurano la parcella del notaio per la stipula del contratto di mutuo, le spese di istruttoria della banca, il costo della perizia tecnica, l’imposta sostitutiva, le spese di intermediazione e gli interessi passivi sul mutuo.
