Agli italiani piace la certezza del mutuo a tasso fisso. È come un’assicurazione: sai che la rata o resta quella, o potrà eventualmente diminuire se lungo la strada si procederà a rinegoziare secondo migliori condizioni. La certezza della rata alta, per questo, non è una prigione inespugnabile: se ne può uscire quando i tassi sui nuovi mutui diminuiscono. E se invece i tassi salgono, la rata del mutuo resta dov’è.
Ma allora perché fare un mutuo a tasso variabile? Che senso ha?
La premessa d’obbligo è che il mutuo a tasso variabile richiede un maggiore controllo del mercato, perché l’aumento dei tassi d’interesse non arriva dalla sera alla mattina e le avvisaglie di una stretta monetaria possono essere anticipate con un po’ di competenza.
In parole molto semplici, il variabile può permettere di risparmiare nella fase iniziale del mutuo se i tassi sono in fase calante quando si delibera il finanziamento. Perché la fase iniziale è determinante? Perché nei mutui le rate iniziali hanno una quota di interessi maggiore rispetto alla quota di capitale (costo della casa) in rimborso: significa che nei tassi variabili un calo dei tassi a breve termine comporta un grande risparmio e, viceversa, un forte rialzo immediato può farla lievitare di molto.
Per un periodo di tempo, idealmente quello iniziale, con il variabile si può risparmiare sugli interessi rispetto al tasso fisso – e prima che i tassi risalgano in modo importante, si può optare per una surroga a fisso come strategia di uscita. Nella pratica, se i tassi sono bassi o scendono, il tasso variabile permette di risparmiare subito, mentre passare da un fisso all’altro porta a un risparmio solo in seguito all’attivazione del nuovo finanziamento più conveniente.
Problema: spesso il mutuo variabile fa gola proprio quando c’è la chiara aspettativa che i tassi saliranno. La rata iniziale è bassa, ma la banca, consapevole del probabile rialzo, tende a incentivare il variabile con ricarichi (spread) particolarmente bassi. In questi casi, il variabile può finire in mano a chi non saprebbe gestire finanziariamente una rata in forte crescita, né avrebbe una strategia di uscita pronta.
Secondo problema: i tassi di ieri non dicono nulla dei tassi di domani. Per cui il fatto che sia appena passata una fortissima impennata dei tassi non rende più probabile che ricapiti (ma psicologicamente è un ricordo vivo che fa ancora paura).
Le condizioni migliori per sottoscrivere un mutuo variabile quindi sono:
- Capacità di leggere in quale direzione si muovono i tassi (premessa di base per approfittare dei benefici senza ritrovarsi ad agire in ritardo e rimetterci)
- Desiderio di gestire attivamente il mutuo (cambiando banca e monitorando le migliori condizioni)
- Rata iniziale del variabile non troppo distante dal tasso fisso (se la rata variabile è molto più bassa, bene; ma bisogna considerare che in quel caso le probabilità che aumenti in seguito sono maggiori rispetto a situazioni in cui la differenza iniziale è minima).
- Prospettiva di ribassi dei tassi a breve termine, che faranno rapidamente calare la rata.
Mutuo a tasso variabile: a quali condizioni sceglierlo oggi (primavera 2025)
Per quello che riguarda la prospettiva macroeconomica, i tassi d’interesse dell’Eurozona sono previsti in calo. Le ragioni possono essere riassunte in prospettive di rallentamento economico dovuto a minori esportazioni verso gli Stati Uniti e a una revisione al ribasso delle prospettive dell’inflazione. Questo favorisce tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea, che rendono relativamente più attraenti, in prospettiva, i mutui variabili.
Il tasso Euribor a tre mesi, il più utilizzato come base per determinare la rata variabile, è in calo costante dall’aprile 2024. Solo fra fine marzo e il 28 aprile è sceso dal 2,336% al 2,186% – e a inizio 2024 era al 2,84%. Il tasso Euribor a tre mesi tende ad adeguarsi ai tassi di riferimento della Bce, anticipandone appena il movimento (oggi i tassi sono al 2,25%, mentre l’Euribor a 3 mesi è leggermente inferiore).
Ciò che fa muovere i mutui a tasso fisso è invece nettamente meno prevedibile: contano le attese di inflazione a lungo termine e non a breve. E, in questo caso, da inizio anno il parametro per capire se i tassi fissi salgono o scendono, l’interest rate swap a 30 anni, è salito – non sceso: da 2,14% a 2,47%.
Tradotto: chi contrae un mutuo fisso oggi difficilmente avrà condizioni migliori rispetto a inizio anno, anzi.
Oltre ai tassi di riferimento, però, contano anche le politiche commerciali delle banche. Chi cercava il variabile a inizio anno doveva digerire uno spread, cioè il margine di guadagno della banca, attorno all’1%, da sommare a un Euribor decisamente più alto di quello odierno. Insomma, fino a qualche mese fa non sembrava un affare, anche se era già largamente atteso che i tassi sarebbero scesi parecchio.
Oggi, però, le migliori offerte di mutui a tasso variabile hanno tagliato gli spread. Considerando il loan to value all’80% (cioè anticipando in contanti il 20% del valore dell’immobile), BBVA carica uno spread sull’Euribor dello 0,61% dopo gli sconti, mentre con ING si arriva a uno spread dello 0,45% – addirittura allo 0,25% in caso di mutuo green per case in classe energetica elevata.
In linea generale, però, la gran parte delle banche sembra oggi concentrare le offerte sui mutui fissi. E la ragione è che, in termini di previsioni economiche, una recessione europea appare più probabile di una nuova crisi inflattiva. Se la maggior parte della clientela sottoscrive mutui fissi e la recessione arriva davvero, è la banca a guadagnarci di più, perché incassa tassi superiori a quelli di mercato.
“Stiamo notando nelle ultime settimane dei riposizionamenti di alcuni prodotti a tasso variabile, con degli istituti di credito che stanno ritoccando gradualmente al ribasso i TAN delle migliori offerte, in alcuni casi rivedendo anche gli spread”, dice a We Wealth, Nicoletta Papucci, Direttore Marketing di MutuiOnline.it, “dalle ultime rilevazioni, risulta che al momento la riduzione del differenziale non è sostanziale ed è limitata ad alcuni Loan to Value, cioè il rapporto tra la somma richiesta all’istituto e il valore dell’immobile da acquistare. Il calo del TAN medio dei mutui a tasso variabile, passato dal 3,69% di marzo al 3,29% di aprile, è al momento influenzato soprattutto dalla discesa degli indici Euribor a 1 e 3 mesi”.
A che punto siamo nelle aspettative dei prossimi mesi
Oggi il mercato si aspetta che i tassi a breve termine, da cui dipendono i mutui variabili, scendano, mentre restano piuttosto viscosi e poco mobili i parametri cui sono agganciati i fissi.
Una gestione attiva del mutuo variabile suggerirebbe di approfittare dei cali a breve termine e di passare a un tasso fisso nel momento in cui si realizzano condizioni più favorevoli.
Paradossalmente, queste opportunità sui mutui fissi emergono proprio quando l’economia è in grande difficoltà: l’interest rate swap a 30 anni ha trovato il suo punto più basso degli ultimi anni in concomitanza con la crisi Covid, per poi tornare a salire improvvisamente con la crisi energetica e l’aumento dei prezzi seguito all’invasione russa dell’Ucraina.
Chi preferisce evitare il rischio, oggi ritenuto meno probabile, di una nuova fiammata dell’inflazione e aumento dei tassi, opterà per il fisso e attenderà serenamente la finestra di opportunità per una surroga – se ci sarà. Chi avrà avuto un variabile in mano potrà avere sia quest’ultima, sia la possibilità di risparmiare anche lungo il tragitto per arrivarci.
Come in molte cose della finanza, è una questione di competenze e propensione a rischiare.
