Il mercato degli affitti brevi in Italia
Il settore immobiliare degli affitti brevi si prepara a un 2025 ricco di sfide e opportunità, con nuove normative che promettono di rivoluzionare il mercato. Da un lato, regole più stringenti per aumentare la trasparenza e la sicurezza degli immobili; dall’altro, la necessità per proprietari e gestori di adeguarsi a standard sempre più elevati.
Al netto della bagarre sulle keybox e sul check-in in presenza o da remoto, l’anno si presenta molto complesso per proprietari e gestori di affitti brevi, un mercato che – con un giro d’affari di 57 miliardi di euro solo in Italia – rappresenta una fetta importante dell’economia. Le recenti restrizioni, però, potrebbero spingere molti piccoli proprietari a lasciare il settore o a cercare soluzioni alternative. Secondo un’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat, il 9,3% dei proprietari, vale a dire circa 30.000 locatori, ha intenzione infatti di smettere con l’attività perché “sta diventando troppo complicata”.
Cosa fare? Ne abbiamo parlato con Marco Celani, presidente dell’Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab), per analizzare l’impatto di queste novità, tra costi aggiuntivi, obblighi normativi e un futuro che sembra sempre più orientato verso una gestione professionale degli immobili.
Le normative più dibattute sugli affitti brevi
Tra le questioni più dibattute: l’introduzione del codice identificativo nazionale (Cin) per aumentare la trasparenza, i nuovi requisiti di sicurezza, come estintori e rilevatori di fumo, e il ruolo delle grandi piattaforme nel favorire o ostacolare l’adeguamento degli operatori.
Le sanzioni previste per chi non rispetta le regole sugli affitti brevi
Ma quali saranno gli effetti concreti di queste misure? E come possono i proprietari affrontare questi cambiamenti senza rinunciare a un mercato che, per molti, rappresenta una fonte di reddito fondamentale?
Da rilevare, in particolare, che chi non rispetta le varie norme è passibile di multa. C’è, infatti, un impianto sanzionatorio piuttosto corposo che prevede multe pecuniarie che vanno da 800 a 8.000 euro per chi propone per la locazione breve un immobile privo di Cin.
L’intervista a Marco Celani (Aigab) sulle nuove regole degli affitti brevi
L’opinione di Marco Celani sulle nuove regole
Celani, come valuta l’inasprimento delle regole sugli affitti brevi? Le normative penalizzano il settore o ne miglioreranno la trasparenza?
Da subito, come Aigab, abbiamo accolto con favore l’introduzione del Cin come elemento di trasparenza, mentre sui requisiti di sicurezza siamo perplessi, come sugli estintori da 11 kg complessivi, sovradimensionati per case di 40 mq in media e utilizzabili solo da persone formate. Se i rilevatori di fumo e di monossido sono ritenuti essenziali per la sicurezza, perché renderli obbligatori solo per i turisti?
La reazione dei proprietari e dei grandi operatori
Come stanno reagendo i piccoli proprietari e i grandi operatori del settore?
I proprietari sono chiamati a sostenere nuovi costi e non sono contenti. Noi gestori professionali siamo convinti che gli affitti brevi siano sempre più usati come foglia di fico per coprire problemi strutturali. Ci auguriamo che con l’introduzione del Cin, le forze dell’ordine e l’Agenzia delle entrate individuino chi fino a oggi ha evaso: se si apre una Scia a Roma per fare affitti brevi, scatta il controllo. Perché non ci si concentra invece su chi si muove nell’ombra?
Il futuro del settore degli affitti brevi in Italia
Alla luce di queste restrizioni, quale futuro prevede per il settore degli affitti brevi in Italia?
Gli affitti brevi sono soggetti a una pletora di leggi tra regolamenti urbanistici e ordinanze comunali, leggi regionali e nazionali, direttive ministeriali. Richiedono competenze sempre più specialistiche che singoli proprietari non hanno: è alta, quindi, la probabilità che aumenti il numero delle case affidate a gestori professionali, mentre chi non vuole adeguarsi alle novità potrebbe decidere di far girare gli immobili su altri circuiti che spesso sfuggono ai controlli, come accade per gli annunci pubblicati sui social network.
Gli immobili vuoti e le locazioni a lungo termine
In Italia si registra l’aumento dei canoni dei contratti tradizionali e, allo stesso tempo, del numero di case vuote: che sintesi positiva immagina?
Solo una piccola parte (il 2,2%) degli immobili che viene destinata agli affitti brevi era precedentemente locata a lungo termine. La maggior parte era già nella disponibilità di famiglia, proveniente da immobili ereditati, sfitti o abitati in precedenza da proprietari che se ne privano solo temporaneamente, magari per trasferimenti temporanei per motivi di lavoro.
La quota di immobili acquistati per investimento è del 12,6%. Ne consegue che, per incentivare le locazioni a lungo termine, più che punire un mercato che fornisce ossigeno a tante famiglie bisognerebbe mettere in campo tutele reali per i proprietari dei quasi 10 milioni di case vuote esistenti in Italia, affinché le lochino a lungo termine senza timore di perdere la disponibilità dell’immobile per anni, in caso di morosità dell’inquilino.
(articolo tratto dal magazine di gennaio 2025, n. 75, di We Wealth, ma ampliato per il sito)
