Con la Risposta 321 dello scorso 30 dicembre, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la cessione di terreni classificati nell’ambito delle “zone bianche” è soggetta ad Iva, poiché le “zone bianche” sono aree che presentano un indice di edificabilità, ancorché limitato.
Cessione di terreni senza destinazione urbanistica: il caso concreto
La questione trae origine da un quesito proposto da due contribuenti che intendono vendere un’area che dal Certificato di Destinazione Urbanistica risulta “priva di destinazione urbanistica” e ricompresa tra le “zone bianche”, il cui utilizzo urbanistico edilizio è subordinato a nuova pianificazione urbanistica, poiché il Comune di appartenenza non ha adottato strumenti urbanistici oppure perché quelli adottati sono venuti meno per scadenza dei vincoli oppure annullati senza che ciò comporti la reviviscenza della pregressa destinazione urbanistica.
I contribuenti chiedono se l’operazione di cessione debba essere trattata come fuori campo Iva, in quanto avente ad oggetto un terreno considerato non suscettibile di utilizzazione edificatoria, oppure soggetta ad Iva poiché qualificata come cessione di terreno edificabile.
Edificabilità limitata: cosa sono le zone bianche secondo il Testo Unico dell’Edilizia
L’Agenzia richiama l’articolo 9 del Testo Unico dell’Edilizia ai sensi del quale le zone bianche, al fine di evitare che l’assenza di pianificazione legittimi uno sviluppo edilizio incontrollato, presentano una situazione di edificabilità significativamente ridotta.
In tali aree, dunque, l’edificabilità non è del tutto esclusa ma è sottoposta a standard rigorosi e risulta limitata.
Cassazione: le zone bianche restano aree edificabili (anche ai fini fiscali)
L’Agenzia richiama una serie di posizioni della Corte di Cassazione che confermano che per le “zone bianche” il Testo Unico dell’Edilizia prevede una edificabilità diversa dalle zone agricole, e che fermo restando l’utilizzabilità dell’area in primo luogo a fini agricoli, tali zone presentano comunque un indice di edificabilità, ancorché limitato.
Lo stesso principio è stato affermato dalla Suprema Corte anche in materia di imposte dirette ai fini della tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di una zona bianca, in relazione alla quale viene affermato per la zona bianca deve escludersi la perdita della suscettibilità edificatoria del fondo.
Terreni in zone bianche: perché la cessione è soggetta a Iva
Alla luce di quanto sopra, nella Risposta in esame, l’Agenzia afferma che la cessione di un’area classificata come “zona bianca” nel certificato di destinazione urbanistica è soggetta ad Iva in misura ordinaria in quanto si tratta della cessione di un’area suscettibile di utilizzazione edificatoria.
