Da infrastruttura sportiva a motore di rigenerazione urbana, fino a diventare un vero e proprio asset immobiliare. Gli stadi, tradizionalmente visti come centri di costi e simboli di una progettualità legata solo all’intrattenimento sportivo, stanno cambiando pelle. E in questo cambiamento si nasconde un’opportunità concreta per investitori istituzionali e privati, urbanisti, fondi real estate e amministrazioni pubbliche.
Ma è davvero possibile in Italia trasformare gli stadi — spesso obsoleti, decentrati o bloccati dalla burocrazia — in hub urbani multifunzionali, vivi 365 giorni all’anno e capaci di generare rendimenti sostenibili?
Ne parliamo con Silvia Prandelli, senior principal di Populous Italia, tra gli studi di architettura sportiva più influenti al mondo, che ha firmato progetti come il Principality Stadium, il Wembley Stadium, l’Emirates Stadium, lo Yankee Stadium e lo Sphere Las Vegas. Tra i lavori attuali e recenti figurano poi la Cardiff Arena, lo sviluppo dell’Etihad Stadium North Stand, il Tottenham Hotspur Stadium e lo sviluppo del Fulham Fc Riverside. Ma anche l’Italia.
Ecco, quindi, un viaggio tra visione internazionale e contesto italiano, tra ritorni economici e valore urbano
Lo stadio come catalizzatore urbano: mito o realtà?
Dottoressa Prandelli, si parla spesso dello stadio come ‘volano’ per la rigenerazione urbana. Ma in Italia, dove spesso sono in periferia o zone poco connesse, è davvero possibile trasformarli in hub vivi e integrati nella città? Ci può fare un esempio di quando questo è riuscito, o al contrario, quando non ha funzionato?
L’esperienza internazionale ci insegna che le infrastrutture sportive possono avere un fortissimo impatto positivo sui territori, trasformandoli radicalmente. Certamente questo può e deve accadere anche in Italia. E di esempi positivi, non troppo lontani, non mancano.
Il lavoro realizzato per Wembley, ad esempio, ha trasformato l’area spingendo alla realizzazione di nuove abitazioni, uffici, hotel, negozi, spazi verdi e collegamenti pubblici potenziati. Stiamo parlando di uno stadio che arriva ad accogliere quotidianamente flussi fino a 1.800 visitatori.
Un altro esempio significativo è il London Stadium, dove Populous ha progettato uno stadio olimpico pensato per un uso flessibile nel post-Giochi, integrato in un nuovo distretto urbano di precedente destinazione industriale con parchi, residenze, spazi pubblici e nuove infrastrutture. Entrambi rappresentano casi emblematici di rigenerazione urbana guidata dallo sport.
Chi è il vero investitore target negli stadi oggi?
Nel contesto italiano, dove spesso manca la figura del developer puro, chi può essere oggi l’investitore naturale per la riqualificazione di uno stadio o impianto sportivo? Parliamo più di fondi istituzionali, Private equity, joint venture pubblico-private, o c’è spazio anche per investitori privati?
Nel contesto attuale, la combinazione di Private Equity e Joint Venture pubblico-private è il modello più efficace e replicabile per realizzare e rinnovare gli impianti sportivi. In scenari caratterizzati da alta complessità amministrativa e urbanistica, la conoscenza delle necessità cittadine diventa cruciale per far decollare i progetti.
Le associazioni sportive e le squadre locali apportano modus operandi, competenze e aspettative che rendono gli interventi sostenibili per le città. Questo modello ibrido, a mio parere, è il più efficiente e oggi anche il più adottato a livello globale. È il modello scelto per il riammodernamento dello stadio Giuseppe Sinigaglia a Como e per il futuro stadio della Roma a Pietralata, dove siamo coinvolti come progettisti.
Lo stadio in un portafoglio immobiliare: come lo si inserisce?
Da un punto di vista immobiliare, uno stadio rigenerato è un asset molto atipico: come si può integrare all’interno di un portafoglio real estate diversificato e come fare per attrarre capitali nel mondo dell’immobiliare professionale?
Certamente integrare uno stadio in un portafoglio immobiliare è una sfida, ma oggi anche una grande opportunità che in Italia sta attirando l’attenzione di nuovi investitori.
Lo stadio è un asset atipico, la cui forza sta nel trasformarlo in una destinazione urbana viva tutto l’anno: spazi flessibili con musei, ristoranti, spazi collettivi, sale conferenze e uffici per le squadre. Significa creare un ecosistema funzionale, capace di generare flussi di reddito diversificati. Così lo stadio diventa un catalizzatore di rigenerazione e un generatore di valore immobiliare nel lungo termine, se progettato e gestito strategicamente.
A Venezia, presso il Bosco dello Sport di Tessera, stiamo realizzando il nuovo stadio cittadino. Quest’area sarà a disposizione dei cittadini e visitatori internazionali secondo una strategia di sostenibilità sociale al centro dell’operazione per il Comune di Venezia. Una destinazione quindi sempre fruibile dove riunire all’aperto diverse esperienze sportive ed associate al mondo del benessere psicofisico.
Che rendimento ci si può aspettare?
Spesso si guarda agli stadi solo come centri di costo, ma i casi internazionali dimostrano che possono generare flussi importanti. Secondo la vostra esperienza, quale può essere l’orizzonte temporale di ritorno su un investimento del genere, su quali leve si costruisce la redditività e quale range di rendimento potrebbe offrire?
Gli stadi stanno vivendo una profonda trasformazione a livello globale. Le infrastrutture sportive di nuova generazione non sono più costi, ma luoghi capaci di generare ritorni finanziari misurabili e sostenibili.
Un esempio concreto di successo è il Tottenham Hotspur Stadium di Londra, inaugurato nel 2019. Secondo i dati ufficiali del club, i ricavi da match day sono più che raddoppiati, passando da circa 40 milioni di sterline a oltre 100 milioni di sterline l’anno. Un risultato dovuto non solo all’aumento della capienza, ma anche all’attivazione di nuove fonti di ricavo. Crediamo che i finanziamenti in arrivo per gli Europei 2032, avranno un impatto positivo ed essenziale sull’infrastruttura sportiva, permettendo al nostro paese di diventare un polo di riferimento europeo per gli anni futuri.
Investire negli stadi italiani oggi: opportunità o rischio?
Infine, in Italia, il tema della riqualificazione degli stadi è spesso frenato da vincoli normativi, burocrazia e difficoltà di accesso ai capitali. Alla luce della vostra esperienza internazionale, quali sono le vere opportunità — ma anche i rischi più sottovalutati — per chi investe in questo settore oggi?
ll contesto italiano, si sa, è particolare e talvolta difficile da maneggiare. Eppure, il potenziale è tra i più alti d’Europa. Qui da noi, il calcio è un importante settore economico: lo scorso “Report Calcio” 2024 della Figc, riportava un impatto sul Pil del Paese superiore a 11 miliardi di euro con l’attivazione di quasi 130mila unità lavorative e 3,3 miliardi complessivi di gettito fiscale.
Eppure, la maggior parte dei grandi stadi è stata costruita tra il 1920 e il 1970. L’opportunità oggi è ripensare queste strutture in modo strategico, come cuore pulsante di distretti urbani multifunzionali. Noi progettisti specializzati siamo chiamati a coniugare il valore dello sport e l’esperienza dei tifosi — che deve restare centrale — con una logica evoluta di progettazione, gestione e attivazione urbana, capace di creare un valore duraturo, ma anche rispettoso di chi abita e investe in queste aree.
