La Sgr deve mantenere una contabilità separata per ogni singolo fondo ed è tenuta alla presentazione di un’unica dichiarazione annuale
L’attività di vendita dell’immobile di natura strumentale concretizza di fatto un’operazione di gestione del patrimonio immobiliare del Fia
Con una recente risposta a interpello, n. 23 del 2023, l’Agenzia delle entrate rende chiarimenti, tra le altre cose, in merito al calcolo del prorata di detraibilità come attività occasionale a seguito di un’operazione di cessione immobiliare.
Il caso sottoposto all’Agenzia
Come si apprende dalla lettura della summenzionata risposta a interpello, l’istante è una Sgr autorizzata all’esercizio della gestione collettiva del risparmio ed avente come oggetto sociale, tra l’altro, la promozione, l’organizzazione e la gestione di fondi comuni d’investimento immobiliari chiusi (Fia).
L’istante rappresenta che:
- nell’ambito dello svolgimento della propria attività statutaria gestisce, tra l’altro, un Oicr il cui patrimonio è integralmente costituto da immobili strumentali classificati nella categoria catastale D
- il patrimonio del fondo Oicr (che da regolamento può investire in beni immobili o diritti reali immobiliari situati a prevalente destinazione ad uso commerciale, terziario o uffici) è stato investito in varie tipologie di beni immobili di natura strumentale, classificati e nelle categorie catastali D8 (centri commerciali), D2 (alberghi e pensioni), D5 (istituti bancari) e A10 (uffici e studi privati)
- detti immobili sono concessi in locazione ad operatori del rispettivo settore merceologico di riferimento.
Ciò posto, l’istante Sgr mette in evidenza che:
- nell’interesse del Fia, avrebbe intrapreso trattative per il conseguimento di una operazione eccezionale (in quanto non allineata alla mission del fondo)
- detta operazione, del tutto occasionale, consiste nella vendita (al conduttore) di un immobile locato ed accatastato nella categoria D/5, avente come destinazione d’uso ”istituto di credito”
- il soggetto passivo d’imposta affittuario sarebbe intenzionato ad acquistare il fabbricato locato a condizione che la relativa operazione di vendita venga assoggettata al regime naturale di esenzione Iva prevista per le cessioni di fabbricati di natura strumentali.
In considerazione di quanto sopra, l’istante Sgr chiede all’Agenzia se l’operazione di cessione dell’immobile, accatastato nella categoria D/5, possa essere considerata ai fini del calcolo del prorata di detraibilità come attività occasionale e, quindi, se la predetta cessione possa essere esclusa dal conteggio della percentuale di detraibilità (di cui agli artt. 19, comma 5, e 19-bis, comma 2, del DPR n. 633 del 1972).
La risposta dell’Agenzia
Nel fornire il suo riscontro, l’Agenzia principia dalla disamina della disciplina Iva dei Fondi di investimento immobiliare, in relazione all’art. 8, comma 1, del medesimo D.lgs. n. 351 del 2001, il quale prevede, per le operazioni riferibili ai Fia, l’attribuzione, in via esclusiva, della soggettività passiva Iva in capo alla Sgr che ha istituito il fondo. Con la particolarità che quest’ultima deve applicare separatamente l’Iva in capo a ciascun fondo.
La Sgr, evidenzia l’Agenzia, ha, infatti, l’obbligo di:
- tenere contabilmente separate la propria attività da quella dei fondo gestiti
- tenere separate le attività riferibili a ciascun fondo
- curare separatamente gli adempimenti relativi alla determinazione e alla liquidazione dell’imposta
- istituire autonomi registri ed emettere fatture con distinte numerazioni
- effettuare diverse registrazioni delle operazioni e separate liquidazioni dell’imposta.
Inoltre, la Sgr, pur mantenendo una contabilità separata per ogni singolo fondo (oltre che per la propria attività), è tenuta alla presentazione di un’unica dichiarazione annuale nonché ad effettuare un unico versamento cumulativo dell’imposta, per le somme complessivamente dovute dalla società e dai fondi.
Ciò premesso, con riferimento al quesito dell’istante (avente ad oggetto l’inclusione nel conteggio del prorata di detrazione del corrispettivo derivante dalla cessione del fabbricato di natura strumentale che la Sgr istante intende porre in essere nell’interesse del Fia), l’Agenzia evidenzia che la cessione dell’immobile consiste, in via di fatto, in un’operazione di gestione del patrimonio immobiliare del Fia, riconducibile all’attività tipica d’investimento svolta dalla Sgr.
Per tale ragione, l’operazione non è classificabile come attività occasionale rispetto all’ulteriore attività di locazione (imponibile) riferibile al fondo, e quindi non ricade nella disciplina ai fini del pro rata di detraibilità Iva (di cui agli articoli 19 comma 5 e 19-bis comma 2 del DPR 633/72).
Precisa l’Agenzia che non può essere considerata occasionale l’attività economica esercitata per professione abituale, ancorché non esclusiva, tanto che la stessa può esplicarsi anche in un unico affare, che implichi il compimento di una serie coordinata di atti economici.
Infatti, l’attività di vendita dell’immobile di natura strumentale (appartenente alla categoria catastale D/5 e adibito ad istituto di credito), concretizza di fatto un’operazione di gestione del patrimonio immobiliare del Fia finalizzata all’incremento del rendimento dei quotisti dello stesso Oicr, ed è in via generale riconducibile nell’ambito dell’attività tipica d’investimento delle risorse del Fia svolta dalla Sgr cui viene conferita la delega gestoria del Fia.