Rigenerazione urbana in Italia: il capitale c’è, ma cosa manca?

In Italia, il capitale privato c’è, se trova processi affidabili. Ma la rigenerazione urbana resta spesso una promessa bloccata. We Wealth ha intervistato Lina Scavuzzo, development director di Lendlease, che coordina lo sviluppo di progetti strategici di rigenerazione urbana a Milano, contribuendo alla trasformazione sostenibile e integrata del territorio.

Dottoressa Scavuzzo, in Italia molti progetti di rigenerazione urbana restano bloccati o rallentati. Secondo lei, cosa manca per creare un vero partenariato pubblico-privato efficace e stabile?

La rigenerazione urbana, in Italia, è ancora un territorio ibrido. La guida dovrebbe essere pubblica, nel senso della visione strategica, ma senza il private capital non si realizzano progetti complessi.
Il problema è che spesso manca un vero modello di partenariato stabile: le regole cambiano, i tempi si allungano, i ruoli non sono chiari. Questo genera sfiducia reciproca.
Serve un salto di qualità: strumenti più stabili, visione politica forte e soprattutto una regia unitaria, anche nei contesti multistakeholder.
Gli investitori sono pronti, ma cercano certezza (soprattutto normativa) e coerenza. Il capitale c’è, ma si muove dove trova contesti affidabili, processi chiari e ritorni misurabili nel tempo.

Come si costruisce un progetto rigenerativo che duri? Ci può fare degli esempi?

La rigenerazione urbana non può essere un intervento “una tantum”. Serve una logica sistemica e un’equazione di valore nel tempo.

Oggi un progetto rigenerativo deve avere almeno tre ingredienti chiave:

1. mix funzionale reale, non decorativo: abitare, lavoro, servizi, spazi pubblici;
2. capacità di adattarsi nel tempo: cioè costruire scenari flessibili, che possano evolvere.
3. un modello economico sostenibile: dove l’investimento iniziale abilita ritorni duraturi, non solo rendita.

A Milano Santa Giulia, così come a Mind, stiamo lavorando su progetti che non sono “progetti immobiliari”, ma strutture urbane complesse, dove l’equilibrio tra uso pubblico e privato è pensato fin dall’inizio. E soprattutto: non si rigenera solo lo spazio, si rigenera un modo di abitare la città. Noi lavoriamo, infatti, su scala di quartiere e nel tempo. Tornando al caso di Milano Santa Giulia, qui l’arena ha determinato scelte strutturali del masterplan: mobilità, spazi pubblici, funzioni miste. È un motore, ma il quartiere deve poter funzionare anche senza l’arena accesa.
L’integrazione temporale, per noi, è fondamentale: serve una stratificazione d’usi che renda l’intervento adattabile e capace di generare continuità urbana.

Cosa cercano oggi gli investitori nel real estate urbano italiano?

Oggi gli investitori cercano prodotti solidi, ma anche contesti leggibili. La domanda è meno “speculativa” e più legata a stabilità e rendimento costante.
In particolare:

• l’affitto residenziale (Btr, student housing, senior) è tornato al centro, perché risponde a un bisogno reale;
• gli asset mixed-use attraggono perché distribuiscono il rischio;
• cresce l’interesse per infrastrutture sociali e urbane, specie se integrate in progetti rigenerativi.

L’Italia resta interessante, soprattutto Milano, ma vediamo attenzione crescente anche verso Roma, dove si stanno sbloccando grandi progetti, e verso alcune città medie con ecosistemi economici forti (Bologna, Torino, Firenze).
Il vero tema è: creare contesti dove il capitale non sia solo attratto, ma possa rimanere nel tempo.

Degli esempi fuori Milano?

Una mia fissazione personale Genova. Genova rappresenta una grande opportunità potenziale.
Una città con un’identità forte, un rapporto unico con il porto e il mare, e un tessuto urbano che può sostenere interventi rigenerativi di qualità. Ma oggi è in una fase di attesa strategica: l’arrivo dell’alta velocità potrebbe essere il vero punto di svolta.
Se si scioglie il nodo infrastrutturale, Genova ha tutte le condizioni per attirare investitori istituzionali: scala urbana compatta, patrimonio da rigenerare, prossimità logistica e una crescente domanda di servizi.

Infine, cosa ne pensa del modello di “città in 15 minuti”, che il sindaco Sala ha evocato più volte, è davvero realizzabile?

Il modello della “città dei 15 minuti”, richiamato più volte dal sindaco Sala, presenta sicuramente aspetti molto interessanti e positivi. L’idea di avere servizi essenziali, negozi e spazi verdi a portata di mano, raggiungibili a piedi o in bicicletta in un quarto d’ora, porta indubbi benefici in termini di qualità della vita, sostenibilità ambientale e vitalità dei quartieri. Favorisce la socialità, riduce il traffico e l’inquinamento, e può certamente rendere Milano più attraente per residenti e turisti.

Tuttavia, dal mio punto di vista, ritengo che la piena realizzabilità e l’applicabilità di questo modello a tappeto sull’intera città, in particolare nelle aree periferiche o in contesti urbani meno densi e pianificati, siano piuttosto complesse e forse non del tutto auspicabili. La struttura storica e lo sviluppo di molte periferie, spesso caratterizzate da una minore densità abitativa e una dispersione dei servizi, renderebbero molto difficile replicare il concetto di prossimità così come è inteso nel modello della città dei 15 minuti. Richiederebbe interventi infrastrutturali e urbanistici talmente radicali da risultare, in molti casi, poco praticabili o economicamente insostenibili.

Che tipo di città suggerirebbe quindi come driver per attrarre investimenti?

Personalmente, preferisco immaginare una “città ad alta accessibilità”. Un modello che, pur valorizzando la dimensione locale e di quartiere, metta l’accento sulla facilità di spostamento all’interno dell’intera area metropolitana. L’obiettivo dovrebbe essere quello di garantire un accesso rapido e efficiente ai servizi, non solo a scala locale ma anche metropolitana, attraverso un sistema di trasporti pubblici capillare e ben integrato. Questo permetterebbe ai cittadini di raggiungere in tempi ridotti uffici, ospedali, centri culturali e ricreativi dislocati in diverse parti della città, senza necessariamente doverli avere tutti “sotto casa”.

Per quanto riguarda la capacità di attrarre investimenti, un modello di città ad alta accessibilità potrebbe certamente fungere da driver significativo. Una rete di trasporti efficiente e un’ampia disponibilità di servizi su scala metropolitana renderebbero la città più competitiva e attraente per le imprese e i professionisti, facilitando gli spostamenti e l’accesso alle risorse. In sintesi, pur apprezzando i principi della “città dei 15 minuti”, credo sia più realistico e strategico puntare su un’urbanistica che garantisca fluidità e connessione a livello metropolitano, rispondendo in modo più efficace alle esigenze di una città complessa e dinamica come Milano e, in generale, a contesti urbani diversi.