Chi ha beneficiato delle condizioni favorevoli previste dal Superbonus potrebbe andare incontro a tasse più alte, giacché la conclusione dei lavori di ristrutturazione o riqualificazione potrebbe aver comportato una variazione catastale.
Questo è quanto si ricava da quanto annunciato in audizione al Parlamento dal ministro Giorgetti, il quale ha aperto la strada alla possibilità di aggiornare (al rialzo) i valori catastali per quei contribuenti che hanno beneficiato del Superbonus.
La proposta di aggiornamento delle rendite catastali
La proposta di aggiornamento degli archivi (e dunque delle rendite) catastali, proposito in realtà risalente nel tempo e per diverse ragioni sempre naufragato, prevede:
- l’inclusione negli archivi di tutte le proprietà ad oggi non censite
- la revisione al rialzo degli immobili che, a seguito degli interventi di riqualificazione finanziati anche solo in parte dallo Stato, hanno registrato un miglioramento strutturale.
A guardare bene la proposta, in realtà, non c’è nulla di particolarmente sconcertante. È, del resto, assolutamente normale che lo Stato sia interessato a far rientrare nei suoi archivi tutte le proprietà ad oggi “fantasma” che, per un motivo o per un altro, sfuggono ai radar (anche) del fisco.
Inoltre, sempre nell’ottica della normale amministrazione, non desta stupore la circostanza che lo Stato dopo aver finanziato la riqualificazione di numerosi immobili abbia intenzione di seguirne le vicende, dunque anche quelle di rilevanza catastale ed economico-fiscale.
In questo senso, se il Piano strutturale di bilancio presentato in Parlamento, rispetto al comparto catasto, si riduce a questi due interventi, effettivamente non si tratta di alcuna “stangata” a danno dei contribuenti, ma di un aggiornamento della “geografia” immobiliare italiana – per quanto per alcuni non desiderabile – fisiologico e funzionale.
Certo è che detto aggiornamento, in particolare per coloro che detengono immobili fantasma o migliorati a seguito dell’utilizzo dei bonus edilizi potrebbe incidere in negativo sul piano dei tributi.
Le seconde o le terze case non censite dal catasto o strutturalmente migliorate a seguito del Superbonus potrebbero scontare una quota imu più alta, o nei casi di vendita immobiliare imposte di registro più pesanti.
Tuttavia, è bene prestare attenzione al fatto che (con riferimento agli interventi sugli immobili legati ai bonus edilizi) la variazione catastale e l’aggiornamento della rendita si manifesta quando aumenta il numero di vani; quando incrementa la volumetria; quando il valore dell’immobile cresce di almeno il 15%.
La riforma del catasto
La riforma del catasto è una misura che si progetta da anni ma che, per numerose ragioni, non è mai realmente stata inserita nell’agenda del legislatore.
L’obiettivo che si intende raggiungere attraverso il riordino del catasto risponde, in linea generale, alla necessità di recuperare a gettito l’imposta evasa e garantire, tramite una nuova mappatura, l’adeguamento del valore degli immobili ai prezzi di mercato; dunque una più equa imposizione fiscale.
Il primo obiettivo – recuperare il gettito dell’imposta evasa – potrebbe essere raggiunto attraverso la modernizzazione dei criteri di rilevazione degli immobili e quindi attraverso la predisposizione di una nuova mappatura.
Ed anche attraverso un efficientamento dei processi di analisi e controllo del territorio per individuare gli immobili fantasma, con cui far emergere gli immobili non dichiarati, inquadrare le costruzioni nella corretta posizione geografica e, più in generale, individuare i proprietari che non pagano nel modo corretto le imposte sfruttando irregolarità di accatastamento.
Se è vero che l’aggiornamento potrebbe rendere scontenti alcuni contribuenti, è pur vero che in linea generale un catasto aggiornato equivale a rendere più eque e precise le pretese del fisco.
Quali i risvolti fiscali?
Attribuire ad ogni immobile le giuste quotazioni di mercato e adeguare i valori in relazione al luogo in cui l’immobile insiste, influirebbe sull’imu e sull’imposta di registro che grava sull’acquisto della prima casa.
A che punto è il catasto “oggi”?
Il catasto è l’inventario dei beni immobiliari e comprende, in Italia, sia i terreni che gli edifici siti su di essi.
Uno dei principali problemi del catasto italiano riguarda l’obsolescenza dei valori catastali in esso iscritti. Obsolescenza che consegue ai numerosi tentativi di riformare il catasto, di volta in volta, falliti.
I valori catastali oggi sono fermi al censimento effettuato oltre trent’anni fa e chiaramente non riescono a riflettere i valori di mercato aggiornati degli immobili.
La proprietà di un immobile determina la capacità contributiva di un contribuente in quanto:
• l’immobile rappresenta una riserva di valore per il suo patrimonio, indipendentemente dall’uso che ne viene fatto;
• l’immobile può rappresentare un reddito, ove il proprietario decide di darlo in affitto.
Ciò posto, poiché tanto il valore dell’immobile, quanto il valore dell’affitto, cambiano nel tempo in base agli andamenti di mercato, un catasto che non legge le modifiche subite negli anni dal mercato è foriero di distorsioni tra i contribuenti.
Infatti, i valori fiscali dovrebbero riflettere il più possibile i valori di mercato degli immobili.
In questo senso, come ha messo in evidenza uno studio tempo addietro rilasciato dall’Ocpi della Cattolica: poiché le variazioni di mercato sono fortemente disomogenee fra aree urbane e rurali, così come fra regioni, la rivalutazione dei valori patrimoniali (e dunque la riforma del catasto) non dovrebbe essere vista come un problema di gettito ma soprattutto come un problema di equità, di giustizia tributaria.
