Investire in immobili di lusso: l’alternativa che non conosce crisi

Post covid, la quota di ricchezza delle famiglie italiane gestita dall’industria del private banking è salita al 30 giugno 2020 a 862 miliardi di euro, in aumento dagli 844 miliardi del 2019, di cui il 59% è rappresentata dalla ricchezza immobiliare (nel 2019 era del 56%). Questa crescita è dovuta a entrambe le componenti, mobiliare e real estate e dimostra come la pandemia non abbia inciso sulla ricchezza delle famiglie più ricche, che sono – tra l’altro – quelle che investono anche in immobili di lusso.

Ma qual è la situazione del  luxury real estate italiano rispetto a quella degli altri Paesi? E come si colloca questa forma di investimento in confronto alle altre asset class?
We Wealth lo ha chiesto a Roberto Gigio e a Ilaria Insardi, rispettivamente presidente e responsabile sviluppo di Coldwell Banker Italia.

“Da un punto di vista dell’asset allocation, la diversificazione delle fonti di rischio è possibile”, ha risposto Gigio, precisando che “sia nel mercato mobiliare sia in quello immobiliare, una fonte di rischio è legata all’oscillazione dei prezzi dovuta a possibili crisi finanziarie, economiche, pandemiche (com’è accaduto nei mesi precedenti). A ciò si aggiunge per il mercato mobiliare, il rischio di fallimento dell’emittente, mentre per quello immobiliare, il rischio di eventi catastrofali e il degrado del contesto in cui sono ubicati i beni stessi”. Altre differenze riguardano poi il fatto che “dal punto di vista del rendimento, l’immobile di lusso, essendo intermediato all’interno di un target di clienti patrimonializzati, tende a non svalutarsi, in quanto i potenziali acquirenti mantengono la loro ricchezza”. Però, è un bene non immediatamente liquidabile. “La liquidabilità, non può essere parziale e ha tempi non quantificabili ex-ante”, ha ricordato il presidente di Coldwell Banker Italia, che poi ha aggiunto che “è importante che le proprietà non siano cointestate a più soggetti, perché il vero rischio è che nel passaggio ereditario si creino conflitti che ne potrebbero causare il deprezzamento”.  L’immobile di alta gamma è, quindi, un investimento di lunga durata, trasmissibile alle generazioni future, che impatta molto sulla qualità della vita.

Si tratta, però, di un mercato che offre opportunità diverse a seconda della location in cui si investe e delle caratteristiche dei singoli beni “L’Italia è il Belpaese per eccellenza.  La storia, l’architettura, i paesaggi, il clima, il cibo, l’arte sono alcuni degli elementi che contraddistinguono il nostro meraviglioso territorio. Molti investitori stranieri, infatti, sono attratti dal nostro Paese e sempre più spesso acquistano immobili importanti, così come anche gli italiani più facoltosi. Le finalità dell’acquisto possono essere diverse e variano a seconda della capacità di investimento, ma anche dalla motivazione che li spinge ad acquistare: c’è chi acquista per un uso proprio abitativo, chi acquista per mettere a reddito e, ultimamente, sempre più spesso, chi acquista o cambia casa per poter lavorare – per esempio – in smart working”, ha commentato Insardi, precisando che in Italia ci sono diversi territori dove domanda e offerta si incontrano maggiormente in questa fascia di mercato. “I territori più interessanti sono rappresentati dalla Toscana, dalla Liguria e dalla Sardegna, dalle zone dei laghi e, ovviamente, dalle principali città d’arte”, ha illustrato Insardi, che poi ha spiegato che la rendita di questo tipo di investimento cambia a seconda di quello che è stato lo scopo principale dell’acquisto: ad esempio, se è stato un acquisto a uso personale abitativo, come prima o seconda casa, oppure se è stato un acquisto con la finalità di una rendita derivante da locazioni di breve, media o lunga durata.

E all’estero, quali sono i nuovi trend del luxury real estate?  Sicuramente, un mercato molto gettonato è rappresentato dagli Stati Uniti.
“Gli eventi del 2020 hanno messo in luce la resilienza del settore immobiliare su scala globale – ha risposto Gigio – La ricerca di beni immateriali ha creato nuovi gruppi demografici, chiamati “pionieri benestanti”, che si sono trasferiti dalle città alle piccole gemme nascoste o nei sobborghi, innescando un’inversione della tendenza “less is more” diffusa negli ultimi anni, riportando in auge enormi ville, isole private e grandi tenute. La consapevolezza delle persone sui temi della salute e del benessere è accelerata inesorabilmente negli ultimi due anni. Anche la tecnologia del wellness in casa ha fatto enormi passi avanti, spaziando dal controllo vocale di base al rilevamento di perdite Voc, dalla purificazione dell’acqua ai sistemi di illuminazione circadiani. Così come il contatto con la natura: negli Stati Uniti, quasi la totalità degli americani ha infatti richiesto un grosso spazio verde come priorità nella proprietà da acquistare”.

Nel corso dell’ultimo biennio si sono sviluppate quindi alcune nuove tendenze. Il report “Real estate’s new power players 2021”, realizzato da Coldwell Banker global luxury, in collaborazione con Wealth-X e WealthEngine e Institute for luxury home marketing, ha tracciato i profili che potrebbero guidare la domanda negli immobili con prezzi compresi tra 1 e 5 milioni di dollari, mettendo in luce la vitalità del mercato del lusso, una crescita dei valori di mercato e un aumento della ricchezza generata dal patrimonio immobiliare.

Dallo studio è emerso che il target che allo stesso tempo possiede sia un patrimonio netto superiore a 5 milioni di dollari sia la maggiore ricchezza nel settore immobiliare è rappresentato dai baby boomer, seguiti da quella che viene definita silent generation (proprietari con età maggiore di 76 anni). Vi sono poi la GenZ, quella degli influencer di TikTok e cripto milionari che stanno gettando le prime basi del loro patrimonio immobiliare. Analizzando i proprietari di seconde case, questi rappresentano un gruppo emergente composto da tutte le età. Coldwell Banker ha identificato due sottogruppi di possessori: da una parte quelli che acquistano seconde case come investimento, dall’altra quelli che comprano nuovi immobili per allinearsi alla nuova vita post pandemia che prevede anche, ad esempio, lo smart-working.

Una caratteristica che accomuna i possessori di seconde case è la fluidità con cui gestiscono le loro proprietà: ad esempio a New York, l’11% della popolazione (ossia 97.837 cittadini) possiede due o più case. Al pari dell’Italia, anche negli Usa non tutte le piazze sono uguali. “Nel mercato statunitense, stanno vivendo un vero e proprio boom le aree suburbane al di fuori di Chicago, i mercati dei resort (come Sarasota e Pearl Cit), così come le città intermedie (come ad esempio Atlanta) e anche le grandi città  (come New York, San Francisco e Los Angeles) stanno tornando alla loro vitalità.

In questo scenario, allora, dove si stanno trasferendo i top player del mercato statunitense? La tabella di Coldwell può dare una visione immediata.