Il real estate di lusso è immune (o quasi) ai virus

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In un anno, quello del 2020, assolutamente da dimenticare, l'immobiliare di lusso è riuscito non sono a crescere, ma a battere anche l'andamento del 2019. L'indice Piri 100 di Knight Frank ha messo a segno, infatti, un incremento del 9% rispetto all'1,8% dell'anno prima. Come si sono “mosse” le principali città?

Negli ultimi 12 mesi, la popolazione mondiale degli Uhnwi è aumentata del 2,4%, oltrepassando quota 520mila. E nel 2025 dovrebbe superare le 663mila unità

Bassi tassi ipotecari, una ricerca per lo spazio e la privacy e il cambiamento di modelli di pendolarismo hanno spinto più in alto i prezzi dell’immobiliare di pregio

In testa alla classifica Piri 100 Index, si è posizionata Auckland (+17,5%), seguita poi dalle città asiatiche di Shenzhen (+ 13%), Seoul (+ 12%) e Manila (+ 10%)

Nessun contagio covid per il mercato immobiliare di lusso, i cui prezzi residenziali “prime” hanno registrato prestazioni migliori del previsto nel 2020, grazie a bassi tassi ipotecari, una ricerca per lo spazio e la privacy e il cambiamento di modelli di pendolarismo che hanno spinto i prezzi più in alto. A dirlo è Knight Frank, che all'interno del suo “Wealth report 2021” ha evidenziato come l'indice Piri 100 – che rappresenta una valutazione annuale dei prezzi residenziali delle principali 100 località in tutto il mondo - non solo abbia registrato lo scorso anno un rialzo, ma abbia addirittura battuto la performance del 2019, attestandosi all'1,9% rispetto all'1,8% precedente.
Ovviamente questo andamento nasconde trend diversi. Nel 2020, infatti, il 29% delle località ha registrato un calo dei prezzi su base annua, contro il 21% del 2019, ma al contrario, cinque mercati hanno registrato incrementi dei prezzi a due cifre, rispetto ai due soli dell'anno precedente.
Prima di andare però a focalizzarci sui singoli mercati, merita evidenziare come, in generale, la risposta globale alla pandemia abbia sostenuto la ricchezza e come, in particolare, nel mondo real estate, alcune delle tendenze di lungo termine, quale il ruolo mutevole dell'ufficio, siano state sovralimentate dalla pandemia, con cambiamenti comportamentali attesi nei prossimi 5 o anche 10 anni accaduti in pochi mesi.
Se si analizza la ricchezza mondiale, i tassi di interesse più bassi e i maggiori stimoli fiscali hanno portato a una crescita dei prezzi degli asset e a un aumento (negli ultimi 12 mesi) del 2,4% della popolazione mondiale degli Uhnwi, che ha oltrepassato quota 520mila.
L'espansione della ricchezza non è stata, però, universale. Il trend di crescita è stato vissuto in tutto il Nord America (+4%) e in Europa (+1%), ma è stata l'Asia, con una balzo del 12%, a vedere la maggiore ripresa. Di contro, la pandemia ha minato alcune economie locali: per esempio, il numero degli Uhnwi è calato in America Latina, Russia e Medio Oriente.

In ogni caso, secondo Knight Frank, gli Stati Uniti sono e rimarranno l'hub dominante della ricchezza mondiale, ma l'area che vedrà la più veloce crescita degli Uhnwi nei prossimi cinque anni sarà l'Asia, con un incremento atteso del 39% rispetto a una media globale del 27% (e una popolazione mondiale di Uhnwi che dovrebbe superare quota 663 mila). E non è tutto: entro il 2025, l'Asia ospiterà il 24% di tutti gli Uhnwi, rispetto al 17% del decennio prima.
All'interno del patrimonio globale un ruolo sempre più importante è dato dagli investimenti nel settore real estate. Dall'indagine condotta da Knight Frank sugli atteggiamenti degli investitori è emerso che il 26% degli Uhnwi sta progettando di acquistare una nuova casa nel 2021, guidati dal desiderio di riqualificare le residenze principali. E il trend è visto in crescita. Nonostante nel 2020 i volumi complessivi degli investimenti immobiliari siano calati, infatti, il capitale investito dagli investitori privati è ancora del 9% superiore rispetto alla media degli ultimi 10 anni e di gran lunga superiore di quello degli investitori istituzionali che è diminuito del 6%. Una tendenza che – secondo Knight Frank - continuerà nel 2021 con un terzo di Uhnwi che prevede di investire entro dicembre 2021. E a guidare le richieste saranno i terreni edificabili, gli immobili residenziali e la logistica.

Ma quali sono i mercati più gettonati?
Stando ai risultati 2020 del Piri 100 (il Prime international residential index elaborato da Knight Frank, che indaga le tendenze chiave che modellano i mercati immobiliari globali di lusso), in testa alla classifica dell'indice, con prezzi medi che terminano l'anno in aumento quasi del 18%, si è posizionata Auckland.  La gestione della crisi covid-19 da parte della Nuova Zelanda, la sua rapida ripresa economica, i tassi ipotecari estremamente bassi e un'offerta limitata di immobili di qualità sono stati i fattori alla base dell'impennata dei valori, stimati in crescita quest'anno grazie a un intervento del governo, che dovrebbe cercare di contenere l'inflazione dei prezzi inasprendo le regole sui prestiti o aumentando le tasse. Nelle tre posizioni successive si collocano poi le città asiatiche di Shenzhen (+ 13%), Seoul (+ 12%) e Manila (+ 10%), in un contesto di mercato che ha visto alcune città asiatiche, in particolare nei mercati della Cina continentale, rimbalzare ampiamente.

Nonostante i mercati asiatici occupino comunque le posizioni più alte nella classifica, l'Australasia e il Nord America sono state le regioni che hanno registrato le migliori prestazioni lo scorso anno, con una crescita media annua rispettivamente del 4,9% e del 6,3%.  In Australia, a fare da capofila è stata Perth (+ 4%), mentre Sydney (+ 1%) ha registrato nel terzo trimestre il suo più alto volume di vendite “prime”.

In Nord America, dagli Hamptons alla Florida fino ad Aspen, lo spazio suburbano, i rifugi costieri e l'aria di montagna sono stati i fattori trainanti: 10  degli 11 mercati nordamericani monitorati nel Piri 100 si trovano tra i primi 20 classificati, con San Diego (+9,1%) in testa.  Unica eccezione è stata  New York  i prezzi sono scesi del 5,1%.

In Europa il percorso è stato “stop-start”. Nonostante le città si trovino in testa ai risultati – è questo il caso di Zurigo (+ 8%), Stoccolma (+ 6%) e Amsterdam (+ 6%) - il fulcro dell'attività transazionale da giugno in poi si è concentrato sulle località costiere, rurali o alpine, rispecchiando il modello visto negli Stati Uniti. Le secondo case in Provenza, Toscana e nel sud della Francia hanno assistito a ripetute esplosioni di attività ogni volta che le regole di blocco venivano allentate. In Italia, il primo mercato è Venezia, che con un incremento del 5% si colloca al 27° posto della classifica mondiale, seguito dalla zona del lago di Como (+4% al 30° posto) e da Milano (alla 39° posizione, +3%). Infine, il mercato che ha registrato la crescita più contenuta è stato il mercato spagnolo, con Barcellona che ha registrato le prestazioni più altre (+ 1%).

(Articolo tratto dal magazine di aprile 2021)
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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