Affitto breve, come sfruttarlo nell'investimento immobiliare

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Alberto Battaglia
22.9.2022
Tempo di lettura: 5'
Le soluzioni per l'affitto breve degli immobili, anche grazie ai servizi offerti dalla tecnologia, sono aumentate: ecco dove trovarle e dove conviene comprare

Dal 2010 in poi le speranze di rivalutazione degli immobili residenziali si sono infrante sugli scogli di svariate crisi. Secondo gli ultimi dati Istat, l'indice dei prezzi delle abitazioni, nella media di quelle nuove ed esistenti, è sceso del 12,79% fra 2010 e 2021. La caduta rovinosa osservata fra 2012 e 2014 è stata solo in minima parte bilanciata da un recupero osservato, soprattutto nel 2020 e nel 2021, in particolare per le case di nuova fabbricazione. Per i proprietari di case a fini di investimento, una delle poche buone notizie degli ultimi anni è stata l'aumento delle possibilità per mettere a reddito i propri immobili, che si sono moltiplicate anche grazie alle nuove opportunità offerte dalla tecnologia. 

Le proptech dell'affitto breve

Approfittando della forte crescita della domanda di affitti brevi, è sorta una generazione di nuove società il cui obiettivo è farsi carico, per conto del proprietario, della promozione e della gestione pratica delle operazioni di affitto degli immobili. L'affitto breve, che riduce drasticamente i problemi della morosità dell'inquilino e dà più flessibilità al proprietario comporta, d'altro canto, tutta una serie di operazioni che costituiscono un vero e proprio lavoro. Ad esempio curare le inserzioni, accogliere gli ospiti, gestire le pulizie, solo per citare le principali. È qui che intervengono realtà come Italianway (primo operatore per numero di immobili promossi), CleanBnB (quotata in Borsa), Altido, Sweetguest: tutte società riunite dall'ottobre 2020 nell'Associazione italiana gestori affitti brevi (Aigab), nata per dare voce a un settore che per posti letto disponibili ha ormai superato quello alberghiero. “Rispetto a pochi anni fa l'offerta organizzata degli affitti brevi è cresciuta enormemente”, ha raccontato a We Wealth il presidente dell'Aigab, nonché ad di Italianway, Marco Celani. La società, avviata a Milano a fine 2014, in circa sei anni ha messo sotto contratto oltre 3.000 appartamenti in oltre 340 destinazioni italiane con 29mila prenotazioni e 90mila ospiti. Rispetto ad alcuni anni fa, l'offerta di immobili gestiti da property manager specializzati oggi è molto più capillare ed è uscita dalle grandi città o dalle rinomate località turistiche: “Se un tempo in Sardegna eravamo presenti solo sul mare, oggi abbiamo in gestione anche immobili nell'entroterra”.


Il modello su cui si fondano le proptech specializzate in affitti brevi è che “il proprietario può dimenticarsi della gestione” dell'immobile. A monte, viene deciso un accordo sulla base di due alternative contrattuali. 

La prima, meno utilizzata per ragioni fiscali e perché impegna per più anni il proprietario, prevede un contratto di locazione alla società, la quale potrà successivamente procedere con subaffitti a norma di legge. “È una soluzione scelta solo per immobili in condizioni meno buone e quando, da parte del proprietario, viene meno la disponibilità a investire nella ristrutturazione”, ha affermato Celani. Più frequente, invece, il modello di revenue sharing, nel quale proprietario e società spartiscono i proventi dell'attività di affitto, sulla base di accordi di durata annuale che prevedono anche la possibilità per il proprietario di avere l'immobile a sua disposizione per un determinato periodo dell'anno. Si tratta di un accordo più flessibile che permette, secondo Celani, di approfittare di quello che è uno dei maggiori vantaggi dell'affitto breve: la possibilità di poter tornare in possesso dell'immobile in tempi più rapidi. No, non è una questione di rendimento, ha sottolineato Celani: “Lo dico sempre, il rendimento dell'affitto breve non è superiore a quello dell'affitto a lungo termine”. 

Dove si compra meglio, per fare affitti brevi

Quando si parla di affitti brevi i centri che per primi vengono in mente sono le grandi città come Roma e Milano, i tesori artistici italiani come Firenze e, in generale, i grandi poli del turismo. È in queste città che conviene comprare se l'obiettivo è realizzare i migliori rendimenti? Non necessariamente, ha affermato Celani. Perché l'acquisto dell'immobile per fini di investimento produca ritorni elevati, infatti, è determinante il prezzo di acquisto. Le possibilità di strappare un buon affare a Milano, a Roma e nelle altre grandi capitali del turismo italiano sono molto ridotte. Per questo, si può considerare l'investimento (notoriamente oneroso) di un immobile a Milano come una scommessa a basso rischio, che può produrre un rendimento annuo attorno al 4%, ha affermato Celani – con la consapevolezza che l'abitazione potrà essere rivenduta in tempi brevissimi.

Se si cerca un rendimento più sostanzioso, non si esce dalla regola aurea dell'investimento immobiliare: sfruttare esperienza e competenze per comprare a condizioni vantaggiose. Detto questo, quali sono i consigli pratici da tenere a mente quando ci si mette alla ricerca di un investimento immobiliare “pensato per l'affitto breve”? La prima indicazione di Celani è di concentrarsi su una località che si trova gradevole – una casa che “ci piace”. L'esperienza della sua proptech, infatti, suggerisce come questo genere d'investimento si riveli essere perfetto, ad esempio, per chi acquista una residenza per le vacanze. Si usa personalmente una o due settimane all'anno e poi la si trasforma in un'opportunità di reddito per il periodo restante. Per quanto riguarda le zone più interessanti per l'acquisto, ha affermato l'ad di Italianway, alcune delle occasioni migliori si trovano nelle località di mare un po' meno battute. 

Rendimento? Contano anche i dettagli

Un aspetto determinante per il rendimento dell'affitto breve, poi, deriva dalla ristrutturazione e dalla scelta dell'arredamento. Non sono dettagli di poco conto: la differenza sul rendimento di un appartamento arredato seguendo il gusto della clientela “target” è fondamentale. “Il mio consiglio è quello di affidarsi a un professionista, un architetto che sappia come impostare l'arredamento e la ristrutturazione”, ha affermato Celani, senza necessariamente seguire il gusto personale del proprietario. 

Questo articolo è tratto dal numero di We Wealth del 21 settembre

Responsabile per l'area macroeonomica e assicurativa. Giornalista professionista, è laureato in Linguaggi dei media e diplomato in Giornalismo all'Università Cattolica

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