L’Italia entra nella mappa globale dell’immobiliare di lusso
Negli ultimi anni l’Italia è salita rapidamente nella geografia globale della ricchezza. Un movimento che ha radici profonde: secondo Savills, Milano, Roma, la Toscana e la Costa Smeralda sono entrate stabilmente nella mappa internazionale delle destinazioni più desiderate dagli high-net-worth individual (Hnwi).
L’introduzione della flat tax da 200 mila euro sui redditi esteri ha reso il Paese più competitivo nel confronto europeo, contribuendo a una domanda internazionale sempre più sofisticata. Oggi, fino all’80% delle compravendite prime in Costa Smeralda arriva ormai da compratori stranieri attratti da lifestyle, cultura e vantaggi fiscali, mentre Milano si consolida come principale mercato urbano.
Immobiliare di lusso e flat tax: perché i capitali stranieri guardano all’Italia
L’immobiliare di lusso è un’asset class che corre su logiche proprie, lontane dalle oscillazioni del residenziale tradizionale. “In Italia, il rischio di una bolla generalizzata non esiste”, osserva Gabriele Torchiani, senior partner e responsabile dell’Osservatorio sulle residenze esclusive di Tirelli & Partners, anche “perché le dimensioni del mercato del lusso sono limitatissime considerato che solo meno dell’1% delle transazioni italiane supera il milione di euro (5.875 nel 2024)”.
Il super lusso immobiliare e l’“effetto Rolex”: status, rarità e prestigio
Una nicchia minuscola, ma estremamente dinamica, alimentata da una cronica scarsità di offerta realmente esclusiva. Una dinamica che Emanuele Barbera, presidente del gruppo Sarpi, riassume con una metafora efficace: “L’effetto Rolex”. Nel super lusso immobiliare, la domanda è estremamente specifica e poco elastica al prezzo”, spiega Barbera, e si orienta soltanto verso ciò che incarna status, perfezione e prestigio.
Secondo il report di Savills, l’Italia sta vivendo “una fase di espansione immobiliare di fascia alta senza precedenti – come sottolinea Danilo Orlando, head of residential di Savills in Italia – Milano, Roma e la Toscana attraggono una nuova generazione di investitori globali. La combinazione tra vantaggi fiscali, lifestyle, patrimonio artistico ed eccellenza enogastronomica rende il nostro Paese unico in Europa per chi cerca non solo un investimento, ma un luogo in cui vivere e lavorare”.
Trophy asset e residenze storiche: il valore che va oltre il rendimento
Nel frattempo, dal report di Savills emerge che le residenze storiche – come quelle sul Lago di Como o lungo la Costiera Amalfitana – si consolidano come veri e propri “trophy asset”, beni simbolici la cui domanda cresce oltre la logica del rendimento. Parallelamente aumenta l’interesse per proprietà chiavi-in-mano, caratterizzate da “ampi spazi, privacy e standard costruttivi elevati”, elementi diventati imprescindibili per il segmento prime.
Quanto vale il lusso immobiliare in Italia: prezzi, soglie e segmenti
Ma di quale mercato stiamo parlando, quando ci si riferisce all’immobiliare di pregio italiano? L’Osservatorio sulle residenze esclusive di Tirelli & Partners individua a Milano una soglia di accesso al segmento prime fissata a 1 milione, con una classificazione che distingue tra proprietà “top” (3–6 milioni) e immobili “lusso” (oltre i 6 milion). “Nelle località iconiche (Lago di Como, Capri, Portofino, Costa Smeralda, Cortina, …) dove spesso le proprietà sono ville, castelli e simili, i valori che contraddistinguono le diverse fasce sono diversi, ma non esiste uno standard di separazione unanimemente utilizzato”, spiega Torchiani. Che puntualizza, che il motore del mercato è dato dalla sua scarsità.
Micro-location e scarsità: cosa rende davvero un immobile di fascia alta
“Meno offerta esclusiva = concorrenza più accesa, tempi di closing rapidissimi e sconti di vendita più contenuti – spiega il senior partner e responsabile dell’Osservatorio delle residenze esclusive di Tirelli & Partners – Il pregio non è mai dato da un solo elemento, è una combinazione di rarità + qualità + contesto. Micro-location, architettura, vista, spazi esterni, privacy, sicurezza, layout, valore culturale: più questi elementi si concentrano in una sola proprietà, più l’immobile può essere definito realmente di fascia alta”.
La geografia del super lusso: tre località, tre mercati diversi
Una visione complementare arriva da Barbera. “Dal nostro osservatorio nazionale, il mercato immobiliare si sta muovendo a due velocità – spiega – La nicchia del super lusso cresce grazie agli investitori internazionali che cercano solo proprietà ‘perfette’, non trattabili”.
L’esempio emblematico è l’attico perfetto di 400 m2 con box e vista mare a Portofino: “È praticamente senza prezzo, o comunque raggiunge quotazioni record e non negoziabili”, illustra Barbera, che poi prosegue dicendo che “lo stesso attico, ubicato a Santa Margherita, lo si può vendere molto bene (sebbene a prezzi decisamente più bassi rispetto a Portofino) ma richiede di trovare il cliente giusto e questo allunga i tempi. Se poi, invece, lo stesso identico immobile fosse ubicato a Rapallo, diventerebbe molto difficile da vendere, anche a un prezzo notevolmente inferiore, semplicemente perché la clientela del super lusso non è interessata a quella zona specifica”. È la geografia del super lusso: tre località contigue, ma tre mercati completamente diversi.
Le aree più richieste?
“Città d’arte e località esclusive, a seguire ci sono Milano, Roma e Napoli – risponde Barbera – Ma il cliente vuole solo due tipologie di prodotto: palazzi d’epoca o nuove costruzioni in classe AAA, con accessori come terrazzi, giardini e box”.
Perché gli Hnwi comprano immobili di lusso: emozione e unicità
Qual è la motivazione di fondo che spinge gli Hnwi e Uhnwi all’acquisto di immobili di lusso? Barbera è netto: “La rivalutazione è secondaria. Conta soddisfare un bisogno emozionale e di status. Per questa ragione, il cliente è disposto a pagare il prezzo richiesto solo se il prodotto offre una componente di unicità e di prestigio che lo differenzia nettamente dalle altre proposte sul mercato. È questa esclusività a creare il vero valore per il segmento high-net-worth”. Ciò significa che l’unicità è la valuta del super lusso: solo ciò che non ha equivalenti mantiene valore.
Passaggio generazionale e nuove opportunità nel lusso immobiliare
L’altra grande variabile è il passaggio generazionale. Dal report di Savills emerge che, a livello globale, la nuova generazione di Hnwi (Millennial e Gen Z) erediterà oltre 18 mila miliardi di dollari e orienterà gli investimenti verso località che incarnano benessere e sostenibilità.
“Stimiamo che oltre il 50% del patrimonio immobiliare italiano sarà oggetto di trasferimento entro i prossimi vent’anni. Di questa quota, prevediamo che circa il 50% sarà messo in vendita”, rivela Barbera. Che poi conclude dicendo: “Le motivazioni sono legate principalmente all’eredità: gli eredi hanno in media 60 anni, spesso possiedono già altri immobili e l’allungamento della vita media implica una crescente necessità di liquidità per sostenere uno stile di vita adeguato, i cui costi sono significativamente aumentati rispetto a quattro decenni fa. Questa tendenza rappresenta una profonda trasformazione del mercato e una cruciale opportunità di investimento”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 85 di dicembre 2025)
