Anche dopo la pandemia la casa resta il sogno ‘incrollabile’ degli italiani, che hanno continuato ad acquistare
Nel 2020, i canoni da locazione hanno subito una riduzione più contenuta rispetto a quella dei prezzi su base annuale, rispettivamente -1,5% e -2%, con i rendimenti che si sono attestati tra il 4 e il 5% lordo annuo
We Wealth lo ha chiesto agli esperti del settore, cercando di capire come si collochi il bene “casa” rispetto alle altre asset class. “Anche dopo la pandemia la casa resta il sogno ‘incrollabile’ degli italiani che hanno continuato ad acquistare. Infatti, abbiamo registrato una ripresa che non ci saremmo aspettati a livello di richieste, spazi più ampi, spazi esterni, soluzioni indipendenti e casa vacanza. Il mercato residenziale ha retto bene e potrebbe proseguire anche nel 2021 alla luce dei tassi sui mutui decisamente favorevoli”, dichiara Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi del gruppo Tecnocasa. “Rispetto al passato, anche recente, oggi è indubbiamente conveniente indebitarsi per acquistare un immobile destinato alla propria abitazione – conferma Renato Landoni, presidente Kìron Partner – Se prendiamo il tasso medio sui mutui a 10 anni, infatti, il suo valore è diminuito di 1,42 punti, passando da 2,66 a 1,24”.
Una cosa sembra assodata: alla luce dell’elevata incertezza che stiamo vivendo, gli investitori hanno molta liquidità parcheggiata, in attesa di essere investita. “Questo determinerà importanti movimenti nel settore”, commenta Barzaghi, visto che “nei momenti di elevata liquidità l’immobiliare vive il periodo di massimo splendore perché gli investimenti alternativi con cui si confronta (obbligazioni di stato, etc…) sono ai minimi e il mattone rappresenta un’opportunità, che resta fra i principali investimenti”.
Dello stesso avviso anche Elena Molignoni, responsabile business unit immobiliare e strategie urbane di Nomisma, che ritiene che la disponibilità di liquidità e i bassi tassi di interesse potrebbero essere la leva per nuovi investimenti nel real estate e in particolare nel living. “C’è una domanda di acquisto per sostituzione dell’abitazione di proprietà da parte di fasce alte della popolazione; domanda che, però, non sempre trova soddisfazione per la scarsa offerta di asset di qualità”, dichiara, ricordando che l’investitore/acquirente di asset residenziali è prevalentemente domestico, perciò questo segmento di mercato risente meno degli altri dell’attuale congiuntura, che vede il rarefarsi sulla scena italiana degli investitori stranieri.
In questo momento, chi possiede liquidità preferisce optare, dove possibile, per un ampliamento del proprio portafoglio con immobili di qualità. “Si è compreso che gli asset più di appeal sono proprio i prodotti di qualità e gli immobili nuovi ‘covid-free’, già progettati secondo le norme anti-contagio e in grado di far fronte e eventuali future crisi. Inoltre, anche la sostenibilità ambientale, il risparmio energetico e l’impronta green del bene contribuiscono a rendere il prodotto più attrattivo agli occhi di chi investe”, spiega Andrea Faini, ceo di World Capital, che ritiene che “oggi è l’immobile che segue l’uomo e non viceversa”.
Non tutti i settori però sono uguali. Nel segmento retail, negli ultimi mesi è la gdo ad affermarsi come asset più sicuro agli occhi degli investitori”, prosegue Faini, che vede, inoltre, un forte interesse nei confronti della logistica, oggi molto più competitiva rispetto al passato, mentre “nel comparto hospitality, il settore luxury non perde mai di valore perché localizzato in zone dove l’offerta risulta sempre più contenuta, anche se di base gli investitori sono ancora più selettivi in fase post covid-19”.
Per restare sui comparti su cui puntare, secondo Barzaghi “il mercato della logistica, sia di lungo sia di ultimo miglio, ha iniziato a vivere, e vivrà nei prossimi anni, un periodo d’oro, affiancato dal mercato del living, già in ripresa nei due anni precedenti”. E nel cappello del living l’esperta di Banca Aletti raggruppa tutto il residenziale, nella sua accezione più ampia: “Pensiamo al residenziale puro, a studentati, residenze per anziani, senior house, strutture sanitarie e residenze miste. Saranno questi i comparti trainanti del mercato, (anche se) fondamentali restano la posizione e la tipologia all’interno dell’area di riferimento”.
Se dovessimo decidere come allocare la liquidità, Faini non ha dubbi: “Volendo dare una percentuale di investimento, possiamo sbilanciarci fino a un 60/70% (sul mattone, ndr)”. E non solo: il ceo di World Capital aggiunge, infatti, che “numerosi privati, che in passato avevano deciso di destinare la propria liquidità al mercato finanziario, riscontrando poi rendimenti differenti da quelli attesi, puntano oggi sul mercato immobiliare anche l’80/90%”. Dopotutto, ricorda, “proprio in un nostro recente studio sui rendimenti degli immobili commerciali di Milano, realizzato in collaborazione con Nomisma, è emerso che i Titoli di Stato hanno talvolta generato rendimenti rasenti o addirittura sotto lo zero, come i Btp 3 anni (0,86%) o i Bot 12 mesi (0,534%), contrariamente ai rendimenti immobiliari più stabili e sicuri”.
Il presidente di Scenari immobiliari, Mario Breglia, invita però a evitare una sovraesposizione sul settore. In ottica di asset allocation, infatti, Breglia ritiene che gli investitori abbiano già raggiunto un massimo di investimenti nel mondo del real estate. “Le famiglie sono troppo piene di immobili – dice – e sarebbe bene ridurli”, aggiungendo che in generale, la percentuale da destinare al mattone, rispetto ad altre forme di investimento (azioni, bond, etc) dovrebbe essere “il 50% per le famiglie e il 20% per gli istituzionali”.
Ma quanto può rendere un immobile?
A causa dell’esplosione della pandemia da covid-19, il 2020 è stato un anno molto complesso per il mondo real estate. “Nel 2020, i canoni da locazione hanno subito una riduzione più contenuta rispetto a quella dei prezzi su base annuale, rispettivamente -1,5% e -2%”, spiega Molignoni, che poi precisa che “i rendimenti si attestano tra il 4 e il 5% lordo annuo”.
L’interesse verso il mattone non riguarda solo i privati, ma anche i fondi e i grandi investitori. “Già da anni, i grandi investitori si sono spostati verso il mattone. Con un’inflazione ridotta a zero e poche opportunità nel mercato obbligazionario, l’investimento immobiliare professionale rende, infatti, ancora tra il 3 e il 5% e quindi è interessante”, dichiara Breglia, che poi conclude dicendo che l’allocazione è così passata dal 5% dei primi anni del secolo a poco meno del 20% dei giorni nostri”.
(Articolo tratto dal magazine We Wealth di dicembre 2020)
