Crowdfunding immobiliare e quote auto-estinguibili, un binomio sempre più stretto negli ultimi anni.
Cosa sono e come funzionano le quote auto-estinguibili?
Per quote “auto-estinguibili” si intendono delle quote societarie che si estinguono automaticamente allo scadere di un certo termine o al realizzarsi di un certo evento, determinando la perdita della qualifica di socio del relativo titolare.
Attraverso l’assegnazione di detti strumenti, infatti, le imprese sono in grado di coinvolgere (temporaneamente) nuovi investitori nella compagine societaria – in genere senza attribuire loro diritti di voto – allo scopo di reperire risorse per finanziare la propria attività in particolari fasi o su specifici progetti (ad esempio, avvio di una nuova iniziativa, espansione geografica o su nuovi mercati) ovvero anche per fronteggiare una momentanea crisi finanziaria, e di assicurare al contempo (i) all’investitore “temporaneo” un valore di uscita predefinito e (ii) ai soci founder o “di lungo termine” il controllo sull’impresa.
La struttura tipica del crowdfunding immobiliare
Tale innovativo strumento è molto diffuso nelle operazioni di equity crowdfunding immobiliare. In tale genere di operazioni, lo sponsor dell’iniziativa, tipicamente uno sviluppatore immobiliare, costituisce una società veicolo (Spv), il cui capitale è ripartito in due tipologie di quote societarie: le quote A, possedute dallo sponsor, e le quote B (cosiddette quote crowd), possedute da coloro (tipicamente Hnwi) che investono nell’iniziativa immobiliare tramite la piattaforma di equity crowdfunding.
Le quote A generalmente sono le uniche dotate di diritti amministrativi (ossia il diritto di nomina dell’organo amministrativo e il diritto di voto nell’assemblea soci), mentre le quote B hanno diritti patrimoniali senior rispetto alle quote A.
L’ordine di pagamento (waterfall) nel crowdfunding immobiliare
In particolare, le quote B hanno il diritto di ricevere in via privilegiata la distribuzione di qualunque genere di proventi della Spv fino a che non sia stato restituito loro tutto il capitale investito e un rendimento annuo prestabilito.
Una volta che le quote B hanno ricevuto tutto quanto loro spettante (capitale più rendimento annuo complessivo), si estinguono automaticamente, determinando la perdita della qualifica di socio da parte de rispettivi titolari. In esito a ciò, l’intero capitale risulta posseduto dallo sponsor, titolare delle quote A, il quale pertanto percepisce tutti i proventi residui.
L’ordine dei pagamenti (cosiddetto waterfall) risulta quindi essere il seguente:
- in primo luogo, viene rimborsato l’eventuale debito bancario,
- in secondo luogo, viene restituito il capitale e pagato il rendimento annuo spettante alle quote B,
- in ultimo, è restituito il capitale (e/o eventuali finanziamenti soci) e distribuita la cassa residua allo sponsor titolare delle quote A.
Tenuto conto del predetto ordine di pagamenti (waterfall), ne deriva che il livello di rischio dell’operazione dipende in primis dall’ammontare del debito bancario (comunque senior rispetto all’equity) e dell’ammontare dell’utile previsto nel business plan, il quale, congiuntamente al capitale dello sponsor, rappresenta il cuscinetto destinato ad assorbire eventuali scostamenti rispetto al business plan.
La legittimità societaria delle quote auto-estinguibili
Sul piano del diritto societario, la legittimità delle quote auto-estinguibili è stata riconosciuta da svariati ordini notarili, tra tutti il Consiglio notarile Milano nel 2020, che le ha giuridicamente assimilate a ipotesi di recesso convenzionale o di riscatto, le quali costituiscono già ipotesi contemplate dal diritto “positivo”, in cui il rapporto partecipativo si interrompe anticipatamente.
Estinzione automatica delle quote: un aspetto innovativo
A differenza delle ipotesi predette, tuttavia, nelle quote auto-estinguibili lo scioglimento del rapporto partecipativo non deriva dall’esercizio di un potere (del socio o della società), ma avviene – seppure su base “convenzionale” – in modo automatico. Tale caratteristica conduce a costruire le partecipazioni auto-estinguibili come azioni di categoria (nelle Spa) ovvero quote speciali (nelle Srl Pmi) ovvero ancora diritti particolari del socio (nelle Srl non Pmi).
Le quote auto-estinguibili possono essere previste sia in sede di costituzione della società (inserendo apposite clausole nello statuto) sia successivamente, attraverso una modifica dello statuto e la conversione delle quote già emesse.
Come avviene l’estinzione delle quote auto-estinguibili? Il meccanismo di estinzione
In generale, l’estinzione della quota può essere ricollegata o al raggiungimento di una certa data, al verificarsi di un evento futuro certo (corrispondentemente a un termine “finale”), oppure – come si riscontra più di frequente nelle operazioni di crowdfunding immobiliare – al verificarsi di un evento futuro incerto (quale la restituzione del capitale e l’attribuzione di un certo rendimento), che opera come condizione risolutiva del rapporto sociale. In ogni caso, l’evento futuro non può dipendere in via esclusiva dalla volontà del socio o della società.
Liquidazione monetaria ed estinzione delle quote
Un aspetto sicuramente rilevante concerne le conseguenze dell’estinzione e in particolare eventuali effetti patrimoniali (al di là quindi del naturale scioglimento del rapporto partecipativo e della conseguente riduzione del numero delle azioni emesse e aumento del valore nominale di quelle residue/riduzione del capitale sociale). L’opinione prevalente è che non sia necessario corrispondere al socio la cui quota si estingue una liquidazione monetaria della quota, nell’assunto tuttavia che non vi sta stata una completa esclusione della partecipazione agli utili e alle perdite.
Dunque, secondo lo schema tipico del crowdfunding immobiliare, una volta che il titolare di quote B ha ricevuto indietro il capitale e il rendimento previsto nello statuto, le quote possono estinguersi senza che debba essere attribuito alcun ulteriore importo monetario.
Laddove invece si voglia prevedere una liquidazione monetaria per l’estinzione della quota in quanto tale, la flessibilità dello strumento consente di prescindere dai criteri applicabili in caso di recesso del socio, per effetto della già citata natura “convenzionale” del contenuto delle quote auto-estinguibili (accettato al momento della sottoscrizione da parte dell’investitore), fermo restando il limite delle riserve disponibili o del capitale versato disponibile (in caso si proceda tramite riduzione del capitale). D’altra parte, sembra evidente che la capacità delle quote auto-estinguibili di assolvere alla loro funzione di mezzo di finanziamento straordinario risieda proprio nella possibilità di discostarsi dai criteri “ordinari”, adattandosi alle specifiche esigenze del caso.
Trattamento fiscale delle somme derivanti dalle quote auto-estinguibili
Sul piano fiscale, con la Risposta n. 20 del 2024 l’Agenzia delle Entrate si è espressa in relazione al trattamento applicabile alle somme spettanti a persone fisiche (non esercenti attività d’impresa) titolari di quote auto-estinguibili.
Al riguardo, l’Agenzia ha rilevato alcune caratteristiche determinanti degli strumenti ai fini del trattamento fiscale:
(i) la natura di strumenti di partecipazione al capitale,
(ii) l’assenza di una remunerazione predeterminata (e la previsione di una mera priorità nelle distribuzioni di utili fino a un certo rendimento),
(iii) l’assenza di un diritto alla liquidazione;
(iv) l’assenza di clausole che garantiscono il rimborso del capitale, esponendo così gli investitori al rischio di perdita del capitale investito.
Conclusioni sul trattamento fiscale delle quote auto-estinguibili
Sulla base di tali caratteristiche, l’Agenzia ha ritenuto di qualificare le somme corrisposte in relazione agli strumenti in esame quali redditi di capitale, ex articolo 47 del Tuir, con rilevanza reddituale delle somme ricevuta dal socio in misura eccedente il costo fiscale della partecipazione. Su tali redditi di capitale, la società applica una ritenuta alla fonte titolo d’imposta nella misura del 26%.
(Articolo scritto in collaborazione con Sabrina Tronci, studio Di Tanno Associati)
