Nuda proprietà temporanea in Francia: un mercato emergente

Edoardo Tamagnone
Edoardo Tamagnone
30.6.2021
Tempo di lettura: 3'
La scelta della nuda proprietà temporanea garantisce l'acquisto di un immobile a prezzo scontato rispetto all'attuale valore di mercato, l'assenza di costi di gestione, rischio locatizio e carico fiscale e l'attesa di una plusvalenza immobiliare superiore al 35%. Un'opportunità di diversificazione degli investimenti e di azzeramento del carico fiscale
L'acquisto della nuda proprietà temporanea in Francia è una nuova opportunità che permette di diversificare il rischio Paese investendo in una asset class di valore come il mercato immobiliare francese che storicamente presenta una progressione del 8,75% all'anno in costante crescita. È anche il primo mercato del real estate con un benchmark di riferimento: per valutare le prospettive del mercato di riferimento si può infatti consultare l'indice Parissqm che registra i valori delle transazioni immobiliari a Parigi, che segnala un aumento generalizzato dei prezzi medi al metro quadrato per le proprietà residenziali da 8mila a 11mila euro soltanto negli ultimi quattro anni.
Tuttavia l'investimento immobiliare presenta tradizionalmente numerose incognite: dalla tassazione al rischio locatizio, all'impatto delle spese di manutenzione e gestione sul reddito. L'investimento in nuda proprietà temporanea invece consente a un investitore di costituirsi un portafoglio immobiliare ottimizzando la tassazione e azzerando i rischi locativi. In che modo? Attraverso il meccanismo della separazione temporanea tra usufrutto e nuda proprietà.

In sintesi è prevista l'opportunità di acquisto della nuda proprietà, mentre il relativo usufrutto è concesso per 15 anni a locatori istituzionali. Il vantaggio per l'investitore è dato dall'acquisto a prezzi scontati, dall'assenza di costi di gestione e dalla rivalutazione dell'immobile dopo 15 anni senza essere assoggettati ad ulteriore tassazione.
Infatti il valore economico pagato per il diritto di sola nuda proprietà temporanea è mediamente al 65% del valore attuale della piena proprietà. Al termine del periodo di 15 anni l'investitore otterrà invece il valore del 100% della proprietà senza nel frattempo subire alcuna tassazione patrimoniale né in Francia né in Italia. Inoltre ipotizzando una rivalutazione del valore dell'immobile anche minimale l'investimento potrebbe essere interessante.
Attraverso questo strumento l'investitore italiano potrà dunque raggiungere tre fondamentali obiettivi:

  •  costituirsi un portafoglio immobiliare senza rischi locativi in una zona di forte richiesta;

  •  ottenere uno sconto importante sul prezzo di acquisto e un reddito futuro differito;

  •  azzerare le imposte patrimoniali francesi e italiane

Più nel dettaglio è infatti previsto che l'investitore acquisisca la sola nuda proprietà di un immobile il cui usufrutto, contrattualmente stabilito per una durata limitata (generalmente di 15 anni), è acquistato da un locatore istituzionale. Quest'ultimo assicura la gestione del bene e si occupa della manutenzione, dei lavori e delle tasse. Al termine della separazione temporanea dei diritti reali sull'immobile, l'investitore recupererà la piena proprietà dell'immobile, automaticamente e senza formalità, costi o tasse.

In questo modo si ottimizza il carico fiscale: l'investitore nudo proprietario non riceve alcun reddito durante l'intero periodo di separazione e quindi non paga alcuna imposta. Il nudo proprietario è inoltre esonerato dalle tasse patrimoniali francesi e italiane (taxes foncières, Impôt sur la fortune immobilière, Ivie) per la durata della separazione (principio dell'assenza di godimento del bene).

In caso di vendita, la plusvalenza realizzata è soggetta al regime delle plusvalenze immobiliari delle persone fisiche. Durante il periodo di separazione tra nuda proprietà e usufrutto, la plusvalenza imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita della nuda proprietà e il valore della nuda proprietà alla data di acquisizione. Dopo la riunione in piena proprietà, la plusvalenza imponibile è determinata confrontando il prezzo di vendita della piena proprietà con il valore della piena proprietà alla data di acquisizione (principio della tassazione su valore giuridico costante).

A confronto con l'acquisto della piena proprietà questa opportunità di investimento risulta oltremodo vantaggiosa. In primo luogo si acquista il medesimo bene immobile a un prezzo ribassato mediamente del 35%. In caso di acquisto della piena proprietà l'investitore percepirà i canoni di locazione che però verranno sensibilmente erosi sia dalla tassazione come non residente in Francia che dalla tassazione italiana oltre alle imposte sulla proprietà immobiliare. Invece nel caso dell'acquisto della nuda proprietà alcuna imposta graverà sull'investitore per l'intero periodo di separazione. Al termine del periodo il valore del bene sarà ovviamente il medesimo, ma la plusvalenza ottenuta sarà certamente maggiore nel caso di acquisto della nuda proprietà.

In questo modo si potrà garantire anche all'investitore italiano la qualità dell'investimento assicurata dall'interesse da parte dell'usufruttario istituzionale a acquistare un diritto reale a valore residuo nullo. Il meccanismo di rivalutazione automatica dell'investimento grazie alla riunione programmata in piena proprietà e l'assenza di alcun rischio di locazione o problemi di gestione per l'acquirente nudo proprietario rendono dunque questa tipologia di investimento adatta a chi voglia assicurarsi una discreta plusvalenza nel medio periodo. Le prospettive di crescita del mercato immobiliare francese e in particolare parigino rendono ancora più interessante l'investimento in nuda proprietà temporanea.
Fondatore dello studio legale Tamagnone Di Marco e di Wealth Trust srl, società di consulenza dedicata alla
pianificazione patrimoniale per famiglie e imprese. Specializzato in ambito internazionale, ha conseguito il
master in Diritto tributario, in wealth management e in diritto dei trust. Si occupa di gestione di patrimoni,
anche detenuti all’estero, trust, successioni internazionali, passaggio generazionale e corporate
governance.

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