In sintesi è prevista l’opportunità di acquisto della nuda proprietà, mentre il relativo usufrutto è concesso per 15 anni a locatori istituzionali. Il vantaggio per l’investitore è dato dall’acquisto a prezzi scontati, dall’assenza di costi di gestione e dalla rivalutazione dell’immobile dopo 15 anni senza essere assoggettati ad ulteriore tassazione.
Attraverso questo strumento l’investitore italiano potrà dunque raggiungere tre fondamentali obiettivi:
- costituirsi un portafoglio immobiliare senza rischi locativi in una zona di forte richiesta;
- ottenere uno sconto importante sul prezzo di acquisto e un reddito futuro differito;
- azzerare le imposte patrimoniali francesi e italiane
In questo modo si ottimizza il carico fiscale: l’investitore nudo proprietario non riceve alcun reddito durante l’intero periodo di separazione e quindi non paga alcuna imposta. Il nudo proprietario è inoltre esonerato dalle tasse patrimoniali francesi e italiane (taxes foncières, Impôt sur la fortune immobilière, Ivie) per la durata della separazione (principio dell’assenza di godimento del bene).
In caso di vendita, la plusvalenza realizzata è soggetta al regime delle plusvalenze immobiliari delle persone fisiche. Durante il periodo di separazione tra nuda proprietà e usufrutto, la plusvalenza imponibile corrisponde alla differenza tra il prezzo di vendita della nuda proprietà e il valore della nuda proprietà alla data di acquisizione. Dopo la riunione in piena proprietà, la plusvalenza imponibile è determinata confrontando il prezzo di vendita della piena proprietà con il valore della piena proprietà alla data di acquisizione (principio della tassazione su valore giuridico costante).
A confronto con l’acquisto della piena proprietà questa opportunità di investimento risulta oltremodo vantaggiosa. In primo luogo si acquista il medesimo bene immobile a un prezzo ribassato mediamente del 35%. In caso di acquisto della piena proprietà l’investitore percepirà i canoni di locazione che però verranno sensibilmente erosi sia dalla tassazione come non residente in Francia che dalla tassazione italiana oltre alle imposte sulla proprietà immobiliare. Invece nel caso dell’acquisto della nuda proprietà alcuna imposta graverà sull’investitore per l’intero periodo di separazione. Al termine del periodo il valore del bene sarà ovviamente il medesimo, ma la plusvalenza ottenuta sarà certamente maggiore nel caso di acquisto della nuda proprietà.
In questo modo si potrà garantire anche all’investitore italiano la qualità dell’investimento assicurata dall’interesse da parte dell’usufruttario istituzionale a acquistare un diritto reale a valore residuo nullo. Il meccanismo di rivalutazione automatica dell’investimento grazie alla riunione programmata in piena proprietà e l’assenza di alcun rischio di locazione o problemi di gestione per l’acquirente nudo proprietario rendono dunque questa tipologia di investimento adatta a chi voglia assicurarsi una discreta plusvalenza nel medio periodo. Le prospettive di crescita del mercato immobiliare francese e in particolare parigino rendono ancora più interessante l’investimento in nuda proprietà temporanea.