Negli ultimi anni è cresciuto l’interesse nei confronti del mercato delle zone montane e delle località sciistiche italiane. E le prossime Olimpiadi non potranno che rafforzare questa tendenza. Ne sono convinti gli operatori del settore, che hanno parlato di un mercato, quello delle case in montagna, caratterizzato da acquirenti interessati soprattutto all’acquisto di case vacanza per uso personale, con un crescente interesse anche per le località minori, caratterizzate da soluzioni con prezzi più bassi.
Perché conviene comprare casa in montagna in Italia
“L’Italia, con i suoi 5.792 km di piste distribuite in varie regioni, offre sicuramente un’ampia scelta a chi è appassionato di montagna ed è interessato alla stagione invernale. I prezzi più accessibili rispetto a quelli di altre nazioni europee rendono il suo mercato residenziale montano più competitivo”, ha spiegato, Danilo Orlando, head of residential Savills Italy.
Secondo le analisi di Savills Research, realizzate sul numero di transazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate (Omi), anche se il numero di transazioni nelle località sciistiche italiane ha registrato un leggero calo rispetto al 2022 (-5%), la crescita valutata nel medio-lungo periodo è stata del 34% in confronto al 2019. “E anche i prezzi hanno confermato questa tendenza, con un netto aumento (+4%) negli ultimi 12 mesi e un +25% se riferito al 2019”, ha precisato Orlando.
La crescita del mercato immobiliare in montagna
Quali sono stati i principali fattori alla base dello sviluppo del mercato immobiliare ad alta quota? “La crescita dei prezzi è guidata da quattro fattori: attrattività turistica, infrastrutture, accessibilità ed eventi internazionali”, ha risposto Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che ha spiegato che “le località che offrono una vasta gamma di attività sia in inverno sia in estate tendono a vedere una maggiore domanda di immobili. Inoltre, buone infrastrutture turistiche e di trasporto aumentano il valore delle proprietà”.
Ovviamente i grandi eventi internazionali e l’accessibilità portano determinate location ad affermarsi maggiormente rispetto ad altre. “Località che ospitano eventi importanti, come Cortina con i prossimi Giochi Olimpici, vedono un’impennata dei prezzi”, ha aggiunto Breglia, che però poi ha precisato che un fattore chiave che influenza positivamente il mercato immobiliare è dato dalla vicinanza a grandi città e aeroporti.
Nel mercato immobiliare ad alta quota, diverse sono le opportunità a seconda che si guardi al segmento lusso oppure al segmento degli immobili da investimento.
“Il segmento lusso è caratterizzato da immobili di alta/altissima qualità con un elevatissimo livello di finiture che porta il prezzo in alcuni casi a raggiungere valori vicino ai 20.000 euro al mq, con prezzi per la locazione settimanale che raggiungono svariate decine di migliaia di euro in alta stagione – ha detto Emiliano di Bartolo, ad di G-Rent – Mentre il segmento degli immobili da investimento è invece più stabile e garantisce comunque alta redditività e percentuali di riempimento molto elevate in tutte le stagioni con prezzi più moderati, ma comunque in generale superiori alla media”.
Dove conviene comprare casa in montagna in Italia e quanto costa?
Secondo le rilevazioni di G-Rent, la location con il più elevato livello di prezzo al mq resta Cortina, “che raggiunge facilmente, per immobili in vendita, valori anche superiori ai 20.000 euro al mq, con prezzi settimanali per la locazione in alta stagione di 40.000/50.000 euro per strutture con 6/8 posti letto. E – in alcune specifiche settimane dell’anno (come Natale/Capodanno) – le proprietà più prestigiose con 10/12 posti letto possono raggiungere anche valori superiori ai 100.000 euro a settimana locata”, ha detto di Bartolo.
Che poi ha proseguito dicendo: “Al secondo posto si piazzano Courmayeur, Cervinia e Madonna di Campiglio con valori massimi al metro/quadro per immobili di punta più o meno allineati attorno ai 10.000/12.000 euro al mq e locazioni settimanali in alta stagione sempre per immobili di lusso da 6/8 posti letto sui 20.000 euro/settimana”.
Breglia ha poi aggiunto che “le località montane che hanno registrato i maggiori aumenti nel 2024 sono state proprio Madonna Di Campiglio, Courmayeur, Cortina D’Ampezzo, San Martino Di Castrozza e Canazei, con incrementi dei prezzi medi nominali attorno al 6%”.
Di avviso simile anche Orlando che ha spiegato che “nel mercato prime, il cluster più prestigioso resta sempre quello del Dolomiti SuperSki, comprensorio che raccoglie località rinomate come Cortina d’Ampezzo, Val Gardena – Gröden, Ortisei, Pinzolo, Madonna di Campiglio e Val di Fassa – Canazei. In particolare, all’interno di questo comprensorio, la località che ha registrato la performance migliore è la Val Rendena (Madonna di Campiglio e Pinzolo), con una variazione dei prezzi del 43% rispetto al 2019 e una significativa crescita delle transazioni (54%) negli ultimi 4 anni”.
Al secondo posto, troviamo la Valle d’Aosta, con un incremento delle transazioni del 18% tra il 2019 e il 2023. “Poi tra le località prime il comprensorio della Milky Way (Sestriere e Sauze d’Oulx) e delle Alpi Italiane (Pontedilegno – Passo Tonale e Livigno) offre prezzi più contenuti rispetto a località di pari prestigio, con Livigno che si distingue per trend positivo di vendite sia rispetto al 2022 (+10%) che al 2019 (+56%), che hanno sostenuto un incremento dei prezzi del 26% nel periodo 2019-2023”, ha proseguito Orlando, che tra i mercati secondari, ha ricordato l’Abruzzo.
Altre località italiane interessanti per comprare casa
C’è stata però anche una riscoperta di alcune località minori, situate vicino ai luoghi di residenza degli acquirenti.
“Il desiderio di avere una casa in montagna ha portato (come è successo anche per le località di mare e lago) a prendere in considerazione anche località minori a prezzi più accessibili”, ha spiegato Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa, che ha ricordato “quanto accade per le località meno costose dell’altopiano di Asiago, in Valfurva (dove compra chi non riesce a acquistare a Bormio), in val Masino (come alternativa alla più costosa Morbegno) e a Lavarone, in Trentino (meno cara rispetto a Folgaria).
“In generale le proprietà in montagna sono abitazioni che richiedono spese di manutenzione perché possano essere tenute in buono stato anche alla luce di una possibile rivendita – ha aggiunto Megliola, che poi ha concluso dicendo: “Proprio il fatto di dovere comunque sostenere delle spese ha portato negli anni a preferire le località più vicine al luogo di residenza o facilmente raggiungibili e ad affittarle quando non sono utilizzate”.
Comprare casa in montagna all’estero: le Alpi francesi e le Alpi svizzere
Fuori Italia, le località alpine più ricercate per immobili ad alta quota sono le Alpi francesi e le Alpi svizzere. Qui, secondo l’Alpine property report di Knight Frank, nel 2024, i prezzi degli immobili alpini sono aumentati in media del 3%. In pole si trova la località di Courchevel 1850, in Francia, che ha registrato un incremento del 9%. In generale, però, sebbene un resort francese abbia occupato il primo posto, la Svizzera ha superato la Francia, con le località svizzere che hanno registrato una crescita media dei prezzi del 3,5% rispetto all’1,5% di quelle francesi. Così le località svizzere di Gstaad e St. Moritz guidano la classifica delle location con i prezzi più alti, con Gstaad a € 41.500 al mq (+ 4% nell’ultimo anno) seguita da St. Moritz (+5,6%, a € 33.250 al mq).
“Nel mercato immobiliare alpino la domanda rimane elevata, mentre l’offerta è limitata, sostenuta dalla tendenza dello smart working, dall’aumento delle pensioni anticipate e dalla crescente attenzione per la salute e il benessere – ha dichiarato Kate Everett-Allen, responsabile del dipartimento di ricerca di Knight Frank per gli immobili residenziali europei – Le Alpi sono viste sempre di più come una destinazione per tutto l’anno, con attività legate al wellness che spesso superano quelle dello sci”.
