La cedolare secca consiste in un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario che sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, per i contratti di locazione abitativa.
Essa nasce principalmente per favorire l’emersione dei contratti di affitto in nero, garantendo al proprietario un vantaggio fiscale nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali.
Chi può applicare la cedolare secca?
Possono fruire di questo regime le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento sul bene immobile e che non affittano il bene nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.
Non possono accedervi, invece, le società o gli enti, anche non commerciali.
I vantaggi della cedolare secca
La cedolare secca consente di non pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Inoltre, a seconda del tipo di contratto, è prevista un’imposta sostitutiva differente, pari al:
- 21% per i contratti a canone libero
- 10% per i contratti a canone concordato
- 21% anche per i contratti di locazione breve fino a 30 giorni, ma con aliquota aumentata al 26% a partire dal secondo immobile locato brevemente nello stesso anno
La cedolare secca impedisce di aggiornare il canone di locazione?
Si. La scelta del regime della cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione. Inclusa la rivalutazione Istat.
C’è un limite all’applicazione della cedolare secca?
Si. La cedolare secca potrà essere applicata dai soggetti che svolgono attività di locazione di immobili non in forma imprenditoriale, entro le 4 unità di appartamenti.
Tuttavia, tale limite si applica solo ai fini del regime fiscale semplificato per le locazioni brevi. Per i contratti ordinari (canone libero o concordato), il numero di unità abitative possedute non rappresenta un vincolo.
Chi è escluso dalla cedolare secca?
Il regime agevolativo della cedolare secca non trova applicazione a coloro che cedono in abitazione immobili ad uso abitativo ma nell’esercizio dell’attività di impresa, arte o professioni. Inoltre, sono esclusi gli imprenditori o lavoratori autonomi e i titolari di redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale.
Sono esclusi anche i contratti di locazione di immobili situati all’estero.
Gli effetti della cedolare secca sul conduttore
Se è vero che la cedolare secca consente al locatore di beneficiare di un regime fiscale agevolato, essa esplica effetti anche nei confronti del conduttore.
Infatti, il conduttore non è più tenuto, per tutto il periodo di durata dell’opzione della cedolare secca, al versamento dell’imposta di registro e bollo sul contratto di locazione concluso.
Si può applicare su tutti gli immobili?
No. L’opzione si applica solo sulle categorie catastali da A1 a A11 locate a uso abitativo, con annesse pertinenze cedute in locazione con l’abitazione.
Sono esclusi gli immobili delle categorie catastali A10 (uffici), C, D, E, F e quelli a uso commerciale o produttivo.
Alcuni aspetti a cui prestare attenzione
In caso di infrazioni relative alla cedolare secca si può andare incontro a sanzioni.
Più in particolare, in caso di
- Omessa indicazione dei canoni nel modello di dichiarazione
- Dichiarazione infedele
- Omessa registrazione del contratto.
Come pagare la cedolare secca
Il pagamento della cedolare secca avviene tramite la dichiarazione dei redditi. L’acconto è da versare in un’unica soluzione entro il 30 novembre se inferiore a 257,52 euro, oppure in due rate. Il saldo da pagare entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef.
Il codice tributo da utilizzare per il versamento tramite modello F24 è il 1840 (saldo) e il 1841 (acconto).
Domande frequenti su Cedolare secca per gli affitti, le novità del 2025
La cedolare secca è stata introdotta per incentivare la regolarizzazione dei contratti di affitto, offrendo ai proprietari un regime fiscale agevolato rispetto alla tassazione ordinaria.
La cedolare secca sostituisce l'imposta di registro e l'imposta di bollo, ove dovute, per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo.
Possono usufruire della cedolare secca le persone fisiche che percepiscono redditi da locazione di immobili.
La cedolare secca offre ai proprietari un vantaggio fiscale attraverso il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle relative addizionali.
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