Case e pensioni: una rendita con il mattone è ancora possibile?

Da tempo, la casa è vista come una forma di “pensione integrativa”. Ma attenzione, l’approccio potrebbe cambiare a seconda del numero di anni che mancano al momento in cui si potrà smettere di lavorare per godersi il tanto atteso relax.  “L’investimento nel mattone resta sempre molto apprezzato dagli acquirenti italiani, anche adesso, nonostante il lieve calo determinato dalla pandemia”, ha dichiarato Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, che poi ha spiegato che se la casa venisse “acquistata (con mutuo o contanti) durante la vita lavorativa e venisse messa a reddito potrebbe garantire un rendimento annuo lordo intorno al 5%. I canoni incassati, al netto delle spese di proprietà, potrebbero essere, infatti, reinvestiti come meglio si crede in un’ottica di lungo periodo o utilizzati per altre esigenze. Una volta sopraggiunta l’età della pensione sarebbero un’integrazione della mensilità percepita”.

Anche secondo Andrea Faini, ceo di World Capital, “il mattone si conferma un mercato più sicuro e redditizio per gli investimenti rispetto ai titoli di Stato, che negli ultimi 13 anni sono stati caratterizzati da un trend altalenante, con oscillazioni tra il -0,48% e il 5,65% (nel 1° semestre 2021, ndr)”.  Soffermandoci sui dati rilevati dal dipartimento di ricerca di World Capital su scala nazionale, Faini ha indicato rendimenti simili a quelli di Tecnocasa, dichiarando che l’asset residenziale rende in media circa il 4,3%, mentre il comparto retail il 5%. Valori molto vicini tra loro e che avvalorano l’attrattività del mattone, che si caratterizza quindi per avere rendimenti più alti e con meno fluttuazioni, rispetto ai titoli di Stato italiani che, come si è visto, hanno registrato rendimenti anche negativi (-0,48% per i Bot a 6 mesi nel 1° semestre 2021).

Di avviso simile Mario Pellò, head of Italy Nuveen Real Estate, che ritiene che il residenziale sia adatto a una prospettiva d’investimento che punti a difendere il valore nel tempo. “Dipende, però, dalla prospettiva temporale – ha messo in guarda Pellò – L’acquisto diretto di un asset come la casa è particolarmente interessante in un’ottica d’investimento a lungo termine”, ha infatti precisato l’esperto di Nuveen Real Estate, che poi ha aggiunto che se la prospettiva d’investimento fosse più a breve termine, anche a 10 anni, sarebbe opportuno considerare anche l’acquisto immobiliare “indiretto”, attraverso fondi immobiliari quotati che sono per loro natura liquidi e che consentono di diversificare il rischio.

Ovviamente grande attenzione va data alla location dell’asset residenziale. “Le città in cui il mercato degli affitti è più dinamico, come Milano o  Roma, sono più interessanti, anche senza arrivare a soluzioni pensate specificamente per gli studenti”, ha risposto Pellò, che tra gli aspetti da tenere in considerazione prima di procedere all’acquisto di una casa in ottica previdenziale, ha ricordato che “nel calcolo dei costi, non bisogna scordare, oltre all’investimento nell’acquisto, anche i “costi collaterali” legati al mattone che si avranno nel corso degli anni, come le spese di manutenzione, le ristrutturazioni eccetera”.

Il binomio tra mattone e pensione si intensifica ancora di più se si passa, poi, ad analizzare la nuda proprietà. Pur rappresentando un mercato di nicchia, questa fattispecie può essere vista come “investimento a lungo termine – ha precisato Megliola – Quasi sempre, infatti, chi l’acquista lo fa per destinarla poi ai figli, avendo la possibilità di spuntare un prezzo di acquisto interessante se l’orizzonte temporale che si ha davanti è lungo. Una volta diventati proprietari dell’immobile, poi, lo si può affittare oppure venderlo se si ha necessità di liquidità”.

“In termini di rendita, a livello di investimento per la pensione, la nuda proprietà è un’ottima soluzione perché più si compra un immobile da un venditore giovane meno lo si paga. La base imponibile si ottiene, infatti, partendo dal valore commerciale della piena proprietà, che viene ridotto del valore dell’usufrutto determinato in base a una tabella fissata per legge rispetto all’età dell’usufruttuario (tanto più è giovane, tanto più alta sarà l’aspettativa di vita e maggiore quindi il valore dell’usufrutto) –  ha illustrato Maurizio Fraschini, partner dello studio legale e tributario Plusiders – In pratica, si scommette su tre fattori: il fattore tempo, quello relativo alla qualità dell’immobile e quello collegato allo sviluppo dell’area in cui il bene è situato. Per quanto riguarda le tasse, per tutto il periodo in cui l’investitore è nudo proprietario, l’investitore ha un costo limitato visto che le imposte (Imu, Ici, Tari etc) le paga l’usufruttuario; inoltre, all’acquisto della nuda proprietà si paga un’imposta inferiore rispetto a quanto si pagherebbe in caso di acquisto della piena proprietà, perché si paga sul valore della rendita catastale decurtato dell’usufrutto”. Ci sono però anche dei “nei”. Se è vero che l’acquisto si perfeziona con un normale atto notarile ed è tassato con le stesse aliquote previste per l’acquisto della piena proprietà, lo svantaggio è che le imposte devono essere versate immediatamente all’atto, mentre la disponibilità del bene (e l’eventuale possibilità di una messa a reddito) si avrà solo all’estinzione dell’usufrutto.

Fino a ora abbiamo parlato solo del caso in cui la nuda proprietà venga acquistata da un investitore, disposto ad aspettare un numero di anni prima di entrare in possesso del bene. Ma se invece si è già in possesso della casa di proprietà si può, giunta l’età della pensione, venderne la nuda proprietà continuando a abitare l’immobile.  “I dati del gruppo Tecnocasa sulla nuda proprietà, dal punto di vista del venditore, evidenziano che il 62,2% di chi la vende ha più di 65 anni, nell’82,4% dei casi lo fa perché ha necessità di liquidità (spese mediche, aiuto ai figli, assistenza) e che per il 57,6% si tratta di persone sole (single, vedovi, divorziati e separati)”, ha concluso Megliola.

(Articolo tratto dal magazine di ottobre 2021)