Mattone o Btp, questo è il dilemma. Nell’attuale contesto, è meglio investire i propri soldi in titoli di Stato o nel mattone, bene rifugio per eccellenza per l’investitore italiano?
La soluzione non è semplice e occorre, per provare a dare qualche risposta, considerare molteplici fattori.
Btp vs mattone: vantaggi e svantaggi
Innanzitutto, volendo fare qualche considerazione preliminare occorre dire che l’investimento in Btp è per definizione più liquido o facilmente liquidabile, con un orizzonte temporale a breve-medio termine, mentre l’investimento immobiliare ha una prospettiva necessariamente di più lungo termine. In momenti di elevata inflazione, da costi e non da domanda, come purtroppo quello attuale, il Btp sconta un divario tra tassi e inflazione che progressivamente tende a erodere il valore reale dell’investimento, mentre l’immobile, in questi contesti, conserva maggiormente il proprio valore intrinseco.
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Il fattore location
Poi non possiamo generalizzare. Parlare di immobile tout cort è decisamente inesatto.
Per valutare l’investimento immobiliare occorre necessariamente prendere in considerazione il fattore fondamentale: la location. Per investire bene la location deve essere assolutamente di pregio o con un forte potenziale, tale da consentire l’up-side necessario.
Il fattore leva
Altro elemento da valutare è se l’investimento è fatto a leva o senza alcun ricorso al finanziamento, impiegando mezzi magari depositati in banca. Il vertiginoso incremento dei tassi negli ultimi mesi ha infatti radicalmente modificato la prospettiva, le strategie e gli stessi esiti del confronto.
Il fattore fiscalità
Inoltre, nell’analisi debbono essere considerate le fiscalità proprie di ciascun investimento e il “costo” dell’investimento stesso che, se nel caso dei Btp sono di più semplice determinazione, nel caso di un investimento immobiliare dipendono molto dai costi di manutenzione previsti e dalla qualità energetica dell’edificio, fattore che alla luce delle normative europee del tutto sconsiderate in fase di emanazione, potrebbe destabilizzare non poco il mercato immobiliare.
I mutui nel 2023
Peraltro, la scarsa qualità energetica dell’immobile determina una ulteriore difficoltà a reperire finanziamenti, in ogni caso a tassi e condizioni più sfavorevoli per l’acquirente.
I dati attuali del barometro Crif del II trimestre 2023 segnalano infatti un calo del 22,7% della domanda di mutui e del 23,8% delle istruttorie; parallelamente anche sul mercato degli immobili d’impresa si assiste a una brusca frenata con una riduzione dei volumi transati nel corso del I semestre dell’anno nell’ordine del -50-60% rispetto allo spesso periodo dell’anno passato, proprio perché le condizioni di finanziamento si sono mostrate proibitive e contestualmente non si registrano riduzioni dei valori sincronizzate alle dinamiche del mercato finanziario. In questo quadro che, in linea generale è a tinte fosche, tra i pochi punti di luce vi è la propensione verso i mutui “green” per l’efficientamento energetico dell’abitazione che oggi rappresentano il 10% sul totale dei mutui con finalità di acquisto dell’abitazione (era il 9% nel 2021) e il 23% su quelli destinati alla ristrutturazione e/o costruzione (era il 13% nel 2021). Consap rileva nel 2023 un costante e sempre più massiccio aumento delle richieste di sospensione delle rate dei mutui prima casa.
La concorrenza crescente tra Btp e mattone
In questo scenario, in molti casi l’investimento in Btp è arrivato a essere concorrenziale se non migliore di quello nel mattone, considerate le differenze in trattamento fiscale e costi di acquisto e gestione.
Il problema che evidenziano poi gli esperti è che i grandi investitori sono attendisti e che i prezzi sono giunti a valori spesso irragionevoli in rapporto a edifici vetusti, specie dal punto di vista energetico, e dunque destinati a deprezzarsi rispetto all’attuale rendimento dei titoli di Stato (ma c’è da chiedersi se anche questi manterranno il loro valore tra 2-3 anni).
Inoltre, il risparmio in partenza sulle spese notarili, in termini di liquidità, non attira più come un tempo la platea di Isee under36 sotto i 40mila euro, e nella nuova finanziaria del 2024 non si parla di rinnovo della garanzia Consap rafforzata all’80% che ha trainato 11 miliardi di finanziamenti.
Nella competizione Btp-mattone potrebbe poi arrivare un po’ di doping dalla Legge Finanziaria 2024 in fase di approvazione. L’articolo 39 della manovra di Bilancio contiene una norma che vorrebbe escludere dal calcolo dell’Isee la quota di patrimonio investito in Btp; un aiuto per il Tesoro, ma anche per le famiglie, che potrebbero vedere così abbassarsi il proprio requisito di idoneità.
Questo ovviamente per invogliare gli italiani ad acquistare Btp, aiutando il Paese a finanziarsi. Il prossimo anno dovranno essere collocati 480 miliardi di euro in titoli di Stato contro i 320 miliardi del 2023.
La competizione è dunque aperta e si preannuncia molto serrata.
