Nello specifico, il loan-to-cost (Ltc) rappresenta una metrica usata nei finanziamenti real estate volta a confrontare l’ammontare di un finanziamento di un progetto immobiliare con il costo di costruzione e sviluppo dello stesso. Il Ltc è visto come una stima del rischio finanziario sottostante l’implementazione del progetto. Il loan-to-value (Ltv) si basa sul fair market value del progetto (sviluppato) che viene confrontato con l’importo del finanziamento. Tale metrica è generalmente utilizzata quando si valutano i finanziamenti per strutture in sviluppo, progetti di rifinanziamento o acquisizione. Generalmente, i finanziamenti real estate non superano il 65% – 80% del Ltv. Tale indicazione ha carattere generale, e può variare in base al tipo di struttura ed alle caratteristiche (opzionalità) del finanziamento stesso.
In aggiunta, un altro parametro comunemente utilizzato in sede di valutazione di un finanziamento real estate è rappresentato dal debt service cover ratio (Dscr). Questo confronta i flussi di cassa annuali di una struttura immobiliare con i costi annuali al servizio del debito (compreso il (ri)pagamento del capitale e degli interessi). Tale parametro rappresenta una stima della capacità del soggetto mutuatario di servire il proprio debito.
Un indice Dscr di 1 o maggiore indica che il mutuatario è in grado di servire completamente il debito, mentre un Dscr inferiore a 1 indica l’assenza di flussi di cassa sufficienti per coprire i costi annuali di debito. I finanziatori di progetti real estate richiedono un Dscr superiore ad 1 così da assicurare che il soggetto mutuatario sia in grado di servire il debito ed abbia a disposizione un buffer appropriato di liquidità in caso di spese o costi non previsti.
La guida Ocse sulle transazioni finanziarie evidenzia come il metodo del confronto del prezzo sul libero mercato (Cup) sia comunemente applicato nelle analisi dei finanziamenti intercompany. Risulta quindi di grande importanza una valutazione accurata delle caratteristiche economicamente rilevanti o fattori di comparabilità della transazione infragruppo al fine di eseguire una corretta applicazione del metodo Cup.
Gli strumenti di analisi del merito creditizio non forniscono, generalmente, un risultato affidabile per i finanziamenti real estate. Difatti, dovrebbero essere utilizzate metriche specifiche di valutazione, come l’analisi degli indicatori Ltv e Dscr. Alcuni dati su tali indicatori sono pubblicati in rapporti specialistici editi dalle società di rating, come ad esempio Moody’s, e possono essere utilizzati per valutare la natura di libera concorrenza dei Fre intercompany.
Gli indicatori Ltv, Ltc e Dscr dovrebbero, inoltre, essere attentamente valutati quando si determina la capacità di indebitamento del soggetto mutuatario e, altresì, dovrebbero essere svolte delle specifiche analisi al fine di valutare l’impatto del Covid-19 sul soggetto mutuatario. In relazione ai tassi di interesse, è importante utilizzare dati recenti così da riflettere in modo accurato gli effetti della pandemia.
Per ultimo, si evidenzia come gli operatori del settore abbiano indicato che, in sede di analisi, i criteri più importanti per la valutazione di un finanziamento real estate sono rappresentati dal progetto immobiliare, dal modello di business del soggetto mutuatario e dalla qualità/caratteristiche del bene. Altro punto di rilievo è l’analisi di come il soggetto mutuatario sia stato impattato e prevede di gestire l’attuale situazione pandemica generata dal Covid-19.
