La società di gestione intende acquistare, per conto del fondo, un secondo portafoglio di immobili (“portafoglio 2”) costituito da immobili strumentali, destinati a Rsa. L’acquisto del portafoglio 2 e la successiva locazione dovrebbero avvenire in regime di esenzione Iva.
La contestuale presenza di locazioni imponibili Iva (portafoglio iniziale) e locazioni esenti Iva (portafoglio 2) comporterebbe un effetto negativo. In particolare, il diritto alla detrazione dell’Iva dovrebbe avvenire in misura proporzionale alle operazioni imponibili e, inoltre, la detrazione dell’Iva già assolta sull’acquisto del portafoglio iniziale potrebbe dover essere rettificata (la detrazione originaria dell’Iva effettuata nell’anno di acquisizione degli immobili deve essere rettificata se, nei 9 anni successivi, si verifica una variazione della percentuale di detrazione superiore a 10 punti).
In questo contesto, il quesito proposto nell’interpello riguarda la possibilità di separare ai fini Iva l’attività di locazione di fabbricati strumentali in regime di imponibilità (portafoglio iniziale) e l’attività di locazione di fabbricati strumentali in regime di esenzione (portafoglio 2).
Secondo le disposizioni normative, l’opzione per la separazione delle attività, prevista per i soggetti che esercitano più attività, presuppone che le attività in questione siano distinte e obiettivamente autonome.
Nell’ambito del settore immobiliare, l’Agenzia ricorda come, in linea con quanto già chiarito in precedenti documenti di prassi, il criterio di separazione delle attività si basa non solo sul regime Iva di esenzione o di imponibilità applicato all’operazione (cessione/locazione), ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo o diverso dall’abitativo). In particolare, all’interno di ciascuna delle attività separate di cessione e di locazione, è possibile separare, rispettivamente:
- le cessioni di fabbricati abitativi esenti da Iva dalle cessioni di altri fabbricati, e
- le locazioni di fabbricati abitativi esenti da quelle di altri fabbricati.
Nell’ambito delle attività di “cessioni di altri fabbricati” e di “locazioni di altri fabbricati” sono comprese, pertanto, non solo le operazioni imponibili ma anche le operazioni esenti (cioè, rispettivamente, cessioni e locazioni di fabbricati strumentali in regime di esenzione).
Alla luce di ciò, secondo l’Agenzia non è possibile una separazione di attività basata esclusivamente sul regime Iva di esenzione o di imponibilità applicato alle cessioni o locazioni dei beni immobili strumentali. Di conseguenza, nel caso in esame, la società di gestione deve computare il diritto alla detrazione dell’Iva in misura proporzionale alle locazioni imponibili effettuate (portafoglio iniziale) ed eventualmente, procedere alla rettifica della detrazione dell’Iva assolta sull’acquisto degli immobili relativi al portafoglio iniziale.
