Ottenere un’APE, la certificazione sull’efficienza energetica di un immobile, non è solo un obbligo legale per la messa in vendita, ma può influenzare significativamente le condizioni di finanziamento di un mutuo. Nella sua versione green, infatti, il mutuo prevede sconti sugli interessi anche considerevoli. Tuttavia, un’indagine di Adiconsum ha rivelato che l’affidabilità della relazione tecnica, affidata a professionisti specializzati, è spesso approssimativa, con discrepanze anche di tre classi energetiche per lo stesso immobile.
L’analisi, coordinata a livello europeo da Beuc, è stata condotta attraverso la tecnica del mystery shopping, confrontando diciotto certificazioni su tre diversi immobili a Roma. Non solo i costi delle APE sono risultati molto variabili: ma anche i risultati finali. Per avere un parametro di confronto oggettivo una delle rilevazioni è stata condott da un tecnico di qualificazione superiore, indicato dal Collegio provinciale dei Geometri di Roma, utilizzata come punto di riferimento.
I risultati dell’analisi
Dai dati raccolti emerge che un immobile classificato in classe energetica C è stato sottostimato in quattro APE su cinque, ottenendo due certificazioni in classe E, una in classe F e una in classe G, la peggiore. In un altro caso, invece, è avvenuto l’opposto: un immobile classificato in classe G è stato sovrastimato in quattro APE su cinque, con valutazioni più ottimistiche (una F, due E e una D). Anche nel terzo caso, in cui tutti i tecnici hanno attribuito correttamente la classe energetica G, sono emerse problematiche significative. Adiconsum ha evidenziato, infatti, che nessuno delle sei APE redatti per ciascun immobile poteva essere trasmesso al portale regionale (Ape Lazio) a causa della mancanza di documenti obbligatori o della mancata registrazione degli aggiornamenti nei libretti degli impianti. Questa criticità ha riguardato persino le certificazioni redatte dal tecnico indicato dal Collegio dei Geometri.
Sebbene l’esperimento abbia avuto una portata limitata, l’associazione ha osservato una correlazione tra il costo della certificazione e la sua accuratezza. Nel rapporto si legge:
“Esiste una certa correlazione fra il costo della prestazione e la sua accuratezza, indice del fatto che la concorrenzialità sul mercato può portare, in assenza di adeguata regolamentazione del lavoro ispettivo e di controlli, al rilascio di attestati APE non affidabili.”
Questo fenomeno risulta ancora più evidente nel caso di APE rilasciate online senza visita ispettiva, disponibili anche per soli 50 euro. Per questa ragione, il mystery shopping ha escluso a priori tali certificazioni.
APE: Costi, tempi e risultati approssimativi
Nel test, il costo delle certificazioni è variato tra 100 e 300 euro, mentre la durata delle visite ha oscillato tra 15 minuti e un’ora. Inoltre, diversi tecnici non hanno considerato gli stessi parametri, trascurandone alcuni. In particolare, per un appartamento alcune certificazioni riportavano la presenza di un condizionatore, pur privo del libretto di impianto obbligatorio per legge, mentre altre lo ignoravano completamente. Questo non è necessariamente un errore del tecnico, che avrebbe rischiato una sanzione di 1.400 euro riportando un impianto non conforme.
Il problema della forte disparità nei risultati e nelle metodologie di analisi è stato preso in carico dal Collegio dei Geometri, che ha annunciato un approfondimento sulle cause e sulle criticità che portano a questa scarsa affidabilità delle certificazioni. Secondo il rapporto:
“Le differenze nei risultati delle APE sono il risultato di misurazioni diverse, controlli differenti sull’immobile, software diversi usati per il calcolo dell’efficienza energetica e dei consumi (sia pure tutti ufficialmente autorizzati dagli enti di competenza), ma anche di una diversa professionalità ed un diverso impegno nello svolgimento del lavoro.”
Se una certificazione energetica condotta da un professionista più esperto e qualificato può garantire maggiore accuratezza, questa rilevazione ha implicazioni significative per chi richiede un mutuo green, i cui requisiti sono spesso legati all’appartenenza a classi energetiche elevate. Un caso emblematico è quello di Intesa Sanpaolo, il cui TAN (Domus fisso) per un mutuo a 30 anni all’80% del valore dell’immobile sale dal 2,5% al 3,1% se la classe energetica è inferiore alla E. Per un mutuo di 200.000 euro, questa differenza dello 0,6% si traduce in un costo aggiuntivo di 18.588 euro al termine dei 30 anni.
Dietro la lettera dell’APE, dunque, si nasconde molto più di un semplice costo di certificazione: la classe energetica può incidere sia sul risparmio negli interessi del mutuo, sia sulla valutazione dell’immobile in fase di vendita. Infatti, chi vende un immobile con una classe energetica inferiore tende spesso a ricevere offerte più basse.
Infine, anche un tecnico che sottostima la classe energetica per prudenza potrebbe incorrere in conseguenze legali. Una certificazione che attribuisce una classe energetica inferiore a quella reale può infatti causare una svalutazione dell’immobile, con il rischio di richieste di risarcimento da parte del proprietario per la perdita di valore della casa. Tuttavia, Adiconsum conclude che vi è ancora scarsa consapevolezza da parte dei consumatori: “Troppo spesso non sono in grado di comprendere l’importanza di avere impianti efficienti e sicuri, ma anche soltanto di accertarsi che tutto sia in regola.”
