In Italia si discute molto di normative sugli affitti brevi e dei limiti che debbono essere imposti a un mercato sempre più “far west” dove gli interessi sono segnati dai grandi player internazionali come Airbnb, Booking o Vrbo.
Si sta andando infatti verso una cedolare secca più pesante. Nella legge di bilancio 2024, l’ipotesi che sta prendendo corpo è quella di una nuova aliquota del 26%, che sostituirebbe, dal prossimo anno, l’attuale tassazione al 21%.
Ma, per avere qualche metro di valutazione, come sono le normative tese ad arginare e regolamentare gli affitti brevi all’estero?
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La regolamentazione degli affitti brevi (short rent) in Usa
A New York è stata appena introdotta la Local Law 18, assolutamente draconiana, tanto che Airbnb ha commentato sul New York Times che la nuova legge, di fatto, bandisce la sua piattaforma dal mercato. Il proprietario che vorrà affittare per pochi giorni la propria abitazione dovrà registrarsi in comune presso il Mayor’s Office of Special Enforcement e, una volta ottenuta l’autorizzazione, sarà obbligato a essere presente fisicamente nella casa per tutta la durata del soggiorno. Gli ospiti invece non potranno essere più di due. Diversamente, gli affitti non potranno essere inferiori ai 30 giorni.
Secondo Forbes, la Local Law 18 potrebbe portare alla rimozione di almeno il 70% delle attuali case in affitto a breve termine a New York, che sono più di 40mila in totale.
Anche altre città statunitensi stanno portando avanti la “lotta agli affitti brevi”: è il caso ad esempio di Dallas, che ha limitato i brevi soggiorni a determinati quartieri per contrastare gli schiamazzi, o San Francisco che ha imposto ai proprietari un massimo di 90 giorni per affittare i propri immobili su Airbnb.
La regolamentazione degli affitti brevi (short rent) in Europa
Emblematico anche il caso di Berlino, dove nel 2017, si è registrato il rincaro dei prezzi immobiliari più alto del mondo, pari al 20,5% e dal 2004 a oggi il prezzo di una casa è cresciuto di oltre il 150%. Una situazione causata dall’accentramento della gran parte delle proprietà cittadine nelle mani di circa 10 società e dalla pratica di tenere sfitte molte abitazioni per far lievitare i prezzi, che ha spinto le persone a cercare casa in quartieri sempre più periferici e fuori dalla città, mentre l’80% degli abitanti di Berlino non ha una casa di proprietà e vive in affitto.
Per questo nel 2019, l’amministrazione berlinese aveva approvato un blocco degli affitti per i successivi cinque anni, annullato dalla Corte Costituzionale federale ad aprile 2021, ma rimangono regole rigide, applicate con pesanti multe. Gli host di Airbnb in città devono avere un permesso per affittare un’intera proprietà a breve termine e le seconde case possono essere affittate per un massimo di 90 giorni all’anno.
A Monaco, gli affitti a breve termine sono limitati a otto settimane all’anno, dopodiché è necessario ottenere il permesso.
A Stoccarda, gli host che affittano più della metà della loro proprietà a breve termine sono limitati a 10 settimane all’anno senza permesso.
In Portogallo – dove il proliferare incontrollato degli affitti turistici brevi sul modello Airbnb, ha determinato un’impennata dei valori immobiliari e la penuria di affitti di lungo periodo ai residenti, innescando anche una stagione di sfratti senza precedenti – il governo socialista del primo ministro Antonio Costa ha approvato, il 30 marzo 2023, una misura mai vista prima: l’affitto forzato. In base al nuovo provvedimento, tutti gli immobili sfitti da almeno due anni verranno presi in carico dallo Stato, previo pagamento del canone minimo mensile, e rimessi sul mercato a prezzi vantaggiosi e fissi per chiunque ne abbia bisogno. Una soluzione di compromesso tra l’esproprio e l’incentivo statale, dalla quale sono escluse le case vacanza, quelle di persone emigrate o lontane per motivi di salute, professionali o di formazione.
I parigini che cercano di affittare la loro residenza principale su una piattaforma come Airbnb devono registrarsi presso il municipio locale. Possono affittare la loro residenza principale per un massimo di 120 giorni all’anno. Per le seconde case o per affittare un immobile per più di 120 giorni, devono ufficialmente convertirlo in una struttura arredata. La città ha persino un’unità dedicata per dare la caccia agli affitti illegali e ai trasgressori.
Ad Amsterdam, gli Host possono affittare le loro proprietà solo per un massimo di 30 notti all’anno. Tutto ciò richiede un permesso per soggiorni di breve durata.
Nel 2021, Barcellona è diventata la prima città europea a vietare l’affitto di camere private a breve termine. Gli Host non possono affittare una stanza per meno di 31 giorni. Un team dedicato controlla le inserzioni illegali e le fa rimuovere. L’affitto di intere case o appartamenti è ancora consentito con l’apposita licenza.
Palma ha vietato gli affitti turistici nei condomini. Gli Host di Airbnb possono affittare solo case unifamiliari, che devono essere case o ville isolate. Valencia sta attualmente combattendo con i tribunali per vietare gli affitti per vacanze a breve termine nel suo centro storico.
A Londra, gli Host di Airbnb possono affittare la loro proprietà solo per 90 notti o meno all’anno senza richiedere un cambio d’uso. I limiti sono stati applicati per garantire che gli affitti a breve termine siano sostenibili.
In Scozia devono ottenere una licenza per utilizzare una proprietà per affitti a breve termine prima di accettare qualsiasi prenotazione. A Edimburgo, è necessario il permesso di costruzione per affittare una seconda casa su Airbnb. Il piano di sviluppo decennale della città, annunciato a dicembre 2022, potrebbe consentire al consiglio di rifiutare del tutto gli affitti a breve termine in futuro.
Anche il Canada è sceso in guerra con Airbnb. Alcuni distretti di Montreal, Quebec, hanno vietato del tutto i nuovi affitti a breve termine per garantire che ci siano alloggi sufficienti per i residenti. Il soggiorno massimo è limitato a 31 giorni consecutivi nello stato del Quebec. Vancouver impone un tetto massimo di 30 notti per ogni soggiorno e la proprietà deve essere la residenza principale del proprietario.
A Toronto, gli Host di Airbnb possono accogliere gli ospiti solo per 180 giorni all’anno.
Le esperienze e le normative appaiono quindi molto simili. Vedremo la normativa che verrà effettivamente emanata in Italia e cosa uscirà in questo braccio di ferro tra amministrazioni e albergatori da una parte e colossi dell’hosting on line dall’altra.
