Lo scoppio della guerra in Iran ha modificato le prospettive per i mutui variabili e fissi. L’indice Euribor a tre mesi, fra il 27 febbraio e il 18 maggio 2026 è aumentato dal 2,013% al 2,239%: una decisa accelerazione rispetto a quanto osservato fino a inizio aprile. Ormai le attese di mercato sono orientate all’aumento dei tassi d’interesse da parte della Bce. Infatti, l’Euribor a sei mesi ha già raggiunto il 2,54% e quello a 12 mesi il 2,82%. Se si considera che l’attuale tasso di riferimento Bce è al 2% questo indica circa tre rialzi da qui a un anno. Tutto questo può anticipare un futuro aumento della rata per chi detiene un mutuo variabile.
Anche chi si appresta a contrarre un mutuo fisso faticherà a trovare offerte più convenienti rispetto al recente passato: l’indicatore da monitorare qui si chiama Irs a 30 anni, che è arrivato al 3,267% al 18 maggio. Significa che la banca che oggi offre un mutuo fisso a 30 anni “comincia a guadagnare” se applica un tasso fisso superiore al 3,267%: spesso viene aggiunto uno sovracosto (spread) attorno allo 0,2%.
L’andamento dei mutui l’anno scorso
Il 2025 è stato l’anno del sorpasso: il tasso variabile è tornato sulla carta più conveniente del fisso, ma la quasi totalità dei mutuatari continua a privilegiare la certezza della rata. In un contesto di tassi stabilizzati dopo i tagli della prima parte dell’anno, le scelte delle famiglie raccontano più una ricerca di sicurezza che una rincorsa al risparmio immediato.
Il 2025, nel complesso, è stato comunque un anno positivo per il mercato dei mutui. Secondo i dati dell’Osservatorio MutuiOnline.it, la discesa dei tassi nella prima metà dell’anno ha favorito una ripresa delle richieste e un ritorno della fiducia, con durate e importi medi ai massimi storici. Il TAN medio dei mutui a tasso variabile è sceso dal 3,71% di gennaio al 2,66% di dicembre, mentre le migliori offerte green sono arrivate fino al 2,29%. Sul fronte del fisso, dopo i minimi di inizio anno, i tassi hanno registrato un progressivo rialzo: il TAN medio è risalito al 3,33%, penalizzato dall’aumento dell’IRS legato alle tensioni geopolitiche e al rialzo dei rendimenti dei titoli di Stato tedeschi a lunga scadenza. Nonostante ciò, oltre il 96% dei consumatori ha continuato a scegliere il tasso fisso, confermando una forte avversione al rischio.
Mutuo variabile: margini di discesa limitati, scenario più stabile
Secondo l’Osservatorio di Facile.it realizzato ad aprile gli effetti della crisi in Iran hanno iniziato a farsi sentire sul costo medio nei nuovi mutui, con un sensibile aumento dei tassi applicati.
| Indicatore | marzo 2026 | aprile 2026 |
|---|---|---|
| Rata media | 699,22€ | 713,31€ |
| TAN medio | 3,18% | 3,30% |
| TAEG medio | 3,50% | 3,69% |
| Importo medio | 101.845€ | 131.742€ |
| Durata media | 22 anni | 23 anni |
Dati: Facile.it
Alla luce dell’attuale contesto di mercato, il ciclo di riduzione dei tassi appare ormai vicino a una fase di stabilizzazione. La Banca Centrale Europea ha recentemente segnalato un quadro inflazionistico in peggioramento: le ultime proiezioni indicano un aumento dal 2,1% del primo trimestre 2026 al 3,1% nel secondo trimestre, per poi vedere un rallentamento al 2,7% nella seconda metà dell’anno.
Il primo rialzo dei tassi da parte della Bce potrebbe già arrivare in occasione della riunione dell’11 giugno.
Fisso contro variabile: il prezzo conta, ma non è tutto
Sul piano puramente economico, il tasso variabile torna oggi a essere più conveniente: le migliori offerte (non green) si collocano in area 3,12%, mentre il fisso si posiziona su livelli superiori a partire dal 3,24%, secondo una ricerca effettuata il 18 maggio per un mutuo a 30 anni.
Anche quando il divario era nettamente più favorevole al variabile, nei mesi scorsi, il 90% delle richieste era rimasto ancorato alla sicurezza del tasso fisso. Come evidenziano le simulazioni dell’Osservatorio MutuiSupermarket.it, il confronto tra fisso e variabile non riguarda solo il costo della rata, ma soprattutto il potere d’acquisto immobiliare.
Nel caso di una giovane coppia under 36 con reddito netto di 2.800 euro e LTV all’80%, il tasso fisso consente di accedere a importi finanziabili più elevati grazie a criteri più favorevoli sul rapporto rata/reddito. A parità di condizioni, il variabile resta più economico, ma spesso non permette di raggiungere il tetto massimo di finanziamento necessario per l’acquisto.
“In presenza di LTV elevati o garanzie Consap, il fisso consente in molti casi di ottenere un importo maggiore rispetto al variabile”, sottolinea Rossini. “Questo perché le banche accettano livelli di sostenibilità della rata più ampi”.
Durata, importi e rischio: perché la scelta pesa di più
A rendere ancora più rilevante la scelta tra fisso e variabile è il fatto che negli ultimi anni famiglie e banche abbiano progressivamente alzato l’asticella dell’indebitamento.
Secondo l’Osservatorio MutuiOnline.it, la durata media dei mutui ha superato i 24 anni e mezzo, mentre l’importo medio ha raggiunto circa 144.000 euro, con una crescita significativa rispetto al periodo pre-2023. Aumenta anche il peso dei finanziamenti oltre i 150.000 euro, ormai pari a oltre un terzo del totale.
In parallelo, il valore medio degli immobili si è portato sopra i 227.000 euro, con Loan-to-Value intorno al 70%. Su orizzonti temporali così lunghi, anche differenze contenute di tasso si amplificano nel tempo, traducendosi in migliaia di euro di costo complessivo.
“In questa fase il variabile può rappresentare una leva utile per contenere la rata iniziale, soprattutto per chi deve massimizzare la sostenibilità nei primi anni”, osserva Rossini. “Ma resta una scelta coerente soprattutto per chi ha una maggiore capacità di assorbire eventuali oscillazioni future”.
Il tasso fisso, al contrario, continua a essere la soluzione naturale per chi privilegia stabilità e pianificazione, in particolare in presenza di budget limitati o necessità di massimizzare l’importo finanziabile.
Tassi e banche: il ruolo dell’offerta resta decisivo
Un elemento spesso sottovalutato riguarda il funzionamento dell’offerta bancaria. Il livello dei tassi proposti, soprattutto sul fisso, non sempre riflette in modo immediato i movimenti dell’IRS, e può beneficiare di politiche commerciali mirate.
“È fondamentale verificare quando il tasso viene effettivamente bloccato: alla richiesta, alla delibera o alla stipula”, sottolinea Rossini. “In una fase di volatilità, questo aspetto può fare la differenza”.
Allo stesso tempo, la concorrenza tra banche resta elevata e continua a sostenere l’offerta, in particolare sul tasso fisso, anche per compensare il contesto di indici più elevati.
Resta inoltre centrale la flessibilità: “Indipendentemente dalla scelta iniziale, la surroga rappresenta sempre un’opzione gratuita per migliorare le condizioni nel tempo”, ricorda Matteo Favaro, COO & Managing Director Financial Products di MutuiOnline.it.
(Articolo aggiornato il 18 maggio 2026)
