Se c’è un comparto che negli ultimi anni ha dimostrato di saper coniugare crescita, redditività e solidità è la logistica. Ma dietro un mercato sempre più attrattivo si nasconde un settore altamente specializzato, nel quale il valore di un immobile dipende molto più dei fondamentali che dalla semplice posizione.
Investimenti immobiliari nella logistica, mercato in crescita
I numeri confermano il momento positivo del comparto. Secondo l’analisi di Jll Italia, nei primi nove mesi del 2026 gli investimenti nel settore logistico e industriale italiano hanno raggiunto i 2 miliardi di euro, in crescita del 60% rispetto allo stesso periodo del 2025 e pari al 19% degli investimenti immobiliari complessivi.
Sul fronte delle locazioni, nello stesso periodo sono stati assorbiti oltre 2,4 milioni di metri quadrati di spazi logistici e industriali, il 50% in più rispetto allo stesso periodo del 2025. Un risultato che supera già quello dell’intero anno precedente.
“La crescita degli investimenti nei primi nove mesi dell’anno conferma l’attrattività del settore logistico italiano, anche in un contesto macroeconomico in evoluzione”, commenta Elena Di Biase, head of logistics & industrial di Jll Italia, che poi spiega che “Il pool di investitori attivi è in espansione, con l’ingresso di nuovi soggetti e fonti di capitali che si aggiungono a quelli già presenti sul mercato con obiettivi di crescita della propria esposizione.”
Dietro questi numeri c’è un mercato che presenta caratteristiche peculiari e richiede competenze specifiche per valutare correttamente gli investimenti.
Real estate logistico, perché investono i fondi
“La logistica si conferma una delle asset class più solide del mercato immobiliare, ma anche una delle più strutturate. È questo il motivo per cui gli investitori sono ancora prevalentemente istituzionali, come fondi e sgr, in grado di valutare elementi che vanno ben oltre il singolo immobile, come infrastrutture, flussi di traffico, bacini di consumo e qualità del conduttore”, spiega a We Wealth Andrea Faini, ceo & founder di Wcg.
La composizione degli investimenti conferma l’interesse per il comparto e la crescente attenzione verso gli immobili con fondamentali consolidati. Nei primi nove mesi del 2026, secondo Jll, le strategie core hanno rappresentato il 32% delle operazioni e quelle core plus il 35%, in aumento rispettivamente dal 23% e dal 30% dello stesso periodo del 2025. Le strategie value-add si sono invece fermate al 16%, contro il 45% registrato un anno prima. Una dinamica che segnala il maggiore peso delle strategie orientate alla qualità e alla stabilità degli asset.
Investimenti nella logistica, strategie e capitale necessario
Proprio questa complessità rende ogni operazione diversa dall’altra. “L’accesso a questo mercato richiede competenze specifiche e una struttura finanziaria costruita sulla singola operazione. Gli investimenti vengono normalmente realizzati combinando equity e leva bancaria, con un equilibrio che varia in funzione della strategia, del profilo di rischio e della natura dell’asset. Per questo, aggiunge Faini – è difficile individuare un ticket standard: capitale investito e ricorso alla leva dipendono dal tipo di operazione, che sia core, value-add o di sviluppo”.
Rendimenti immobiliari, dalla strategia core al value-add
Anche i rendimenti riflettono questa diversa esposizione al rischio. “Gli investimenti core, su immobili prime già locati e con contratti di lungo periodo, registrano prime net yield del 5,2% nelle aree logistiche milanese e romana e del 5,4% nei poli bolognese e veronese. Nelle operazioni value-add o sugli immobili second-hand da valorizzare, invece, i rendimenti possono raggiungere anche l’8%, a fronte di un’attività gestionale e di sviluppo più complessa”, precisa il ceo di Wcg.
Anche il dato di mercato elaborato da Jll colloca i prime yield nazionali al 5,3%, stabili rispetto al trimestre precedente. Un valore che si inserisce in un contesto caratterizzato da una domanda ancora sostenuta e da canoni prime in crescita selettiva nei principali mercati logistici italiani, soprattutto dove la disponibilità di spazi è più limitata.
La regola di base è semplice. “Anche nel real estate logistico vale il principio che accomuna tutte le asset class: a un maggiore livello di rischio corrisponde un rendimento atteso più elevato”, ricorda Faini. Con una differenza, però, rispetto ad altre forme di investimento: “La performance si fonda sul valore di un bene reale, sostenuto da fondamentali di mercato solidi e da flussi reddituali di medio-lungo periodo. Un elemento che contribuisce a mitigare gli effetti della volatilità tipica di altre forme di investimento, come quelle finanziarie, e che rende la logistica una componente sempre più rilevante nelle strategie di diversificazione patrimoniale”, conclude Faini.
