Comprare casa o andare in affitto? È questa una delle domande più frequenti per chi deve decidere dove vivere e come gestire il proprio budget familiare. Nel 2026 la risposta non è così scontata, ma i dati del mercato immobiliare indicano una tendenza chiara: in molti casi acquistare casa torna a essere più conveniente dell’affitto.
Prezzi in crescita, ma l’acquisto torna conveniente
Negli ultimi mesi, il mercato delle compravendite ha mostrato segnali di ripresa molto significativi. I prezzi degli immobili sono cresciuti mediamente del 3,3%, arrivando a circa 2.145 euro al metro quadrato, mentre la domanda è aumentata addirittura del 15,5% rispetto al 2024. Allo stesso tempo, l’offerta di case in vendita è leggermente diminuita (-1,3%), creando uno scenario caratterizzato da una competitività crescente tra gli acquirenti.
Nonostante questa dinamica di mercato, l’acquisto di una casa è tornato a rappresentare una scelta economicamente sostenibile. La ragione principale è legata all’andamento del costo del credito: le rate dei mutui risultano spesso inferiori ai canoni di locazione. Questo rende l’acquisto particolarmente conveniente rispetto all’affitto, soprattutto in un’ottica di medio-lungo termine.
A dirlo è il Market monitor 2025 di Immobiliare.it Insights, proptech company parte del gruppo Immobiliare.it, che ha analizzato l’andamento del mercato immobiliare italiano sulla base di milioni di dati su compravendite e locazioni e si basa sulla banca dati del portale immobiliare, integrata con fonti istituzionali come l’Agenzia delle Entrate (Omi) e la Banca d’Italia.
“Market Monitor nasce con l’obiettivo di offrire un’analisi tempestiva, rigorosa e strutturata del mercato immobiliare residenziale italiano, mettendo a disposizione degli operatori una fotografia aggiornata delle principali dinamiche del settore”, ha dichiarato Luke Brucato, chief strategy officer di Immobiliare.it Insights.
Prezzi delle case in aumento, domanda in forte crescita
Dal report emerge che a trainare il rialzo dei prezzi delle case in Italia è stato soprattutto il Nord. Nel 2025 i valori delle abitazioni sono cresciuti del:
- +5,7% nel Nord-Est
- +4,3% nel Nord-Ovest
- +2,6% al Centro
- +1,5% al Sud e nelle Isole
Milano resta la città più cara d’Italia, con prezzi medi che hanno raggiunto 5.551 euro al metro quadrato, mentre tra i grandi centri il livello più basso si registra a Reggio Calabria con 862 euro al metro quadrato.
Un trend confermato anche dalle elaborazioni di Abitare Co su dati Omi, secondo cui nel 2025 le compravendite residenziali in Italia hanno raggiunto circa 765 mila transazioni, in aumento del 6,4% rispetto all’anno precedente, mentre i prezzi delle abitazioni sono cresciuti a livello nazionale del 4,6%.
Anche secondo Abitare Co, Milano si conferma come la città più costosa con oltre 5.700 euro al metro quadrato, seguita da Firenze (circa 4.600 euro/mq) e Roma (circa 3.800 euro/mq). In crescita anche i valori di altre grandi città come Bologna, Torino, Genova e Napoli, segno di un mercato residenziale che continua a mostrare una dinamica positiva in gran parte del Paese.
Il momento positivo del mercato è ribadito anche dai dati analizzati da Rexer, l’agenzia immobiliare warmtech nata dalla partnership tra Intesa Sanpaolo, Homepal e Bper Banca, che analizzando sempre i dati Omi ha spiegato che un ruolo importante nella ripresa del mercato è stato giocato anche dal ritorno dei mutui: nel 2025 le compravendite assistite da mutuo ipotecario sono state circa 334 mila, pari al 46% delle operazioni realizzate da persone fisiche.
“L’interesse per le abitazioni resta elevato, con prevalenza di chi acquista come abitazione principale. Oltre a chi desidera uscire dall’affitto, una quota consistente di acquirenti è mossa dall’esigenza di sostituire l’attuale soluzione abitativa in quanto non più in linea con i propri bisogni. Resta tuttavia centrale il tema del mismatch tra domanda e offerta: la maggior parte degli acquirenti cerca soluzioni di metratura più compatta ed energeticamente più efficienti di quelle che mediamente il mercato offre”, ha dichiarato Monica Regazzi, cfo di Rexer.
Il ruolo decisivo dei tassi di interesse e della politica monetaria
Un fattore chiave che spiega il ritorno di interesse per l’acquisto è dato infatti dall’andamento dei tassi di interesse, che incide in modo significativo sulle condizioni di accesso al credito.
Dal 2021 al 2025 si è evidenziato un andamento speculare tra i tassi e l’accessibilità al mercato delle compravendite: all’aumentare dei tassi, l’accessibilità diminuisce, viceversa accade quando i tassi calano.
La politica monetaria, quindi, gioca un ruolo fondamentale non solo nell’acquisto ma anche nel mercato delle locazioni, influenzando indirettamente il livello dei canoni e la capacità delle famiglie di sostenere la spesa abitativa.
La riduzione dei tassi avviata dalla Banca centrale europea (Bce) a partire dalla metà del 2024 ha reso i mutui progressivamente più accessibili, ampliando la platea di famiglie che possono permettersi di acquistare casa.
Il risultato? In molti casi oggi la rata del mutuo è simile o addirittura inferiore al canone di affitto, soprattutto nelle città medie.
Quanto è davvero accessibile comprare casa
Nonostante il miglioramento del mercato, l’accessibilità economica resta un tema centrale.
Secondo il report di Immobiliare.it, chi dispone di un solo reddito può permettersi di acquistare circa il 28% delle case disponibili sul mercato. La situazione migliora sensibilmente per le famiglie con due redditi, che possono accedere a circa il 57% delle abitazioni in vendita.
Esistono però differenze territoriali significative:
- Centro e Nord-Est mostrano livelli di accessibilità più bassi
- Sud e Isole risultano più accessibili.
Un altro tema centrale per il futuro del mercato immobiliare riguarda la qualità delle abitazioni disponibili. Come ha evidenziato Rexer, nel 2025 le compravendite di nuove costruzioni sono state circa 49 mila, pari ad appena il 6,4% del totale delle transazioni.
La scarsità di abitazioni di nuova generazione, più efficienti dal punto di vista energetico, potrebbe diventare un elemento sempre più rilevante nei prossimi anni, anche in vista del recepimento della direttiva europea sulle cosiddette “case green”.
In questo scenario, molti potenziali acquirenti potrebbero trovarsi a valutare se ristrutturare immobili più datati oppure sostenere costi più elevati per abitazioni nuove o recentemente riqualificate, che però restano ancora poco disponibili sul mercato.
Affitti ancora in salita: +28% in quattro anni
Se il mercato delle vendite è tornato dinamico, quello delle locazioni continua a essere sotto pressione.
Sul fronte degli affitti, infatti, il 2025 ha visto un’ulteriore crescita dei canoni, con un aumento medio del 6% rispetto all’anno prima, ma il dato più impressionante, che emerge dal report di Immobiliare.it riguarda il confronto con il periodo pre-inflazione: rispetto al 2021, gli affitti sono aumentati del 28,7%.
Per affittare casa in Italia oggi servono mediamente circa 980 euro al mese.
Dallo studio di Immobiliare.itemerge che le città dove i canoni sono cresciuti di più nell’ultimo anno sono:
• Bari (+11%)
• Genova (+10,2%)
• Roma (+9%)
• Venezia (+8,9%)
Milacasno resta la città più cara anche per gli affitti, con un costo medio di 22,2 euro al metro quadrato, nonostante una lieve flessione rispetto all’anno precedente.
Più case in affitto, meno competizione tra inquilini
Nel 2025 si è registrato anche un cambiamento importante: l’offerta di immobili in affitto è tornata a crescere, dopo anni di calo. Secondo Immobiliare.it, gli immobili disponibili per la locazione sono aumentati del 18,7%, mentre la pressione della domanda è diminuita dell’8,9%. Questo significa che – sebbene gli affitti restino elevati – trovare casa in affitto sta diventando leggermente meno difficile rispetto agli anni precedenti, anche se la domanda rimane ancora molto elevata.
Comprare o affittare nel 2026: cosa conviene davvero
Nel 2026 il mercato immobiliare italiano si trova quindi in una fase di equilibrio delicato.
Se da un lato gli affitti continuano a essere costosi, dall’altro il mercato dell’acquisto si presenta come un’opzione economicamente più vantaggiosa per molte famiglie nel 2026.
Per chi ha stabilità lavorativa e una prospettiva di lungo periodo, acquistare casa può tornare a essere una scelta economicamente vantaggiosa, anche alla luce del fatto che, in molti casi, la rata del mutuo risulta oggi inferiore al canone di locazione.
Per chi invece ha bisogno di maggiore flessibilità o non dispone ancora delle risorse necessarie per l’anticipo, l’affitto resta una soluzione più semplice nel breve periodo.
La scelta finale dipende quindi dalla situazione personale, ma una cosa è certa: nel nuovo ciclo immobiliare che si sta aprendo, il confronto tra rata del mutuo e canone di affitto sarà sempre più decisivo nelle scelte delle famiglie italiane.
