Bonus prima casa e permuta di terreno: cosa cambia
Chi cede un terreno edificabile in cambio di un appartamento da costruire, può davvero considerarsi un acquirente di “prima casa”? Fino a ieri il dubbio era legittimo, ma oggi la Cassazione mette un punto fermo: sì, anche nelle permute atipiche – dove si dà un bene presente per riceverne uno futuro – il bonus prima casa si applica.
A chiarirlo è l’ordinanza n. 25761/2025, destinata a incidere su molte operazioni immobiliari e a rassicurare chi costruisce la propria abitazione principale con formule non convenzionali.
La Suprema Corte ha infatti riconosciuto che le agevolazioni fiscali per la prima casa spettano anche nei casi di contratti atipici come il do ut facias, in cui un privato trasferisce un immobile o un’area edificabile in cambio della costruzione di un’abitazione futura.
La sentenza della Cassazione n. 25761/2025
Nel caso deciso, i contribuenti avevano ceduto un’area a una società costruttrice in cambio di tre unità abitative in costruzione: e a tutti loro era stato applicato il regime “prima casa” in sede di primo grado e appello, perché il terreno non era di lusso e il termine per completare i lavori (3 anni) era rispettato.
L’Agenzia delle Entrate ricorreva in Cassazione, sostenendo che il bonus non poteva valere se l’immobile non esiste al momento del contratto. La Cassazione, però, ha respinto il ricorso: «i benefici prima casa possono applicarsi anche agli immobili in corso di costruzione, purché destinati ad abitazione principale e non di lusso».
Il principio: la destinazione abitativa prevale sulla forma del contratto
Alle radici della decisione c’è un preciso principio giuridico: prevale la destinazione abitativa dell’immobile rispetto alla forma contrattuale.
In altre parole, se lo scopo dell’operazione è fornire al contribuente la sua futura abitazione principale, la Cassazione estende le agevolazioni anche se si tratta di un contratto di permuta non convenzionale. Come sottolinea il provvedimento, «l’effettiva destinazione a residenza abituale del contribuente, da realizzarsi entro i termini di legge, prevale sullo stato materiale del bene al momento dell’acquisto». In sostanza, escludere il bonus solo perché l’immobile è ancora in costruzione creerebbe «una disparità di trattamento irragionevole» rispetto a chi compra una casa già ultimata.
Bonus prima casa anche per immobili in costruzione
La Corte ricorda anche che in situazioni analoghe (fabbricati “collabenti” destinati ad abitazione) si era già accordato il beneficio. Pertanto, se un contratto – pur atipico – risponde allo stesso bisogno abitativo primario del contribuente, esso rientra nel diritto al bonus. Nel caso specifico, dunque, la permuta do ut facias con cessione dell’immobile in cambio di nuove unità abitative «rientra nell’ambito applicativo del beneficio ‘prima casa’».
Requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali (e i limiti per il bonus)
A questo punto, quali condizioni restano imprescindibili per avere il bonus? Innanzitutto, valgono le normali regole “prima casa”:
- Immobile non di lusso. L’abitazione futura (o in costruzione) non deve essere di categoria catastale A1, A8 o A9. La Corte ha espresso che l’agevolazione vale solo per immobili destinati ad abitazione principale e non di lusso. Anche il terreno o il fabbricato ceduto in permuta non doveva essere di lusso, come nel caso: «l’immobile oggetto della cessione non poteva qualificarsi come bene di lusso».
- Completamento entro 3 anni. I lavori di costruzione devono terminare entro tre anni dalla registrazione del contratto. La Cassazione ribadisce il rispetto del «termine di decadenza triennale del potere di accertamento» a partire dalla data di registrazione. Questo termine coincide con i tre anni entro cui il contribuente deve disporre dell’abitazione (art. 76, c. 2 DPR 131/1986).
- Destinazione a prima casa e residenza. L’immobile ottenuto va destinato a prima casa: il nuovo proprietario deve trasferirvi la propria residenza entro i termini di legge (di solito entro 18 mesi dall’acquisto). La Corte evidenzia che «l’uso concreto dell’immobile come residenza abituale del contribuente» (entro il termine stabilito) giustifica l’estensione del beneficio anche se la casa è in costruzione. In altre parole, la promessa di abitarvi come dimora principale è il cuore del bonus.
- Assenza di altra prima casa. Il richiedente non deve già possedere un altro immobile a “prima casa” nel medesimo comune (o non vi deve essere titolare esclusivo o porzione acquistata con bonus in Italia).
Conclusioni: cosa cambia per chi costruisce la prima casa
Chi intende ricorrere a queste formule negoziali farebbe bene a strutturare contratti chiari, inserendo tempistiche certe, clausole coerenti con la destinazione abitativa e, soprattutto, a documentare ogni passaggio in ottica di verifica fiscale.
Il messaggio della Cassazione è chiaro: non conta tanto come si acquista, ma perché e per cosa. Se l’obiettivo è ottenere la propria prima abitazione – anche futura – il bonus può valere. Purché tutto sia dimostrabile, pianificato e realizzato entro i binari fissati dalla legge.
