Immobiliare, in quali mercati si concentra il rischio-bolla

La corsa del mercato immobiliare in alcune delle economie più sviluppate al mondo sta sollevando nuovi interrogativi su dove si concentrino i maggiori rischi-bolla. Secondo un’analisi di Oxford Economics il trend rialzista del real estate, avvenuto nell’ultimo decennio, è uno dei più forti che si siano mai registrati dal 1900. Nei mesi della pandemia la tendenza si è ulteriormente rafforzata e in alcune nazioni ad elevato reddito il valore degli immobili risulterebbe, oggi, sopravvalutato di circa il 10%.

Oxford economics è arrivata a questa conclusione confrontando i valori attuali con i trend di lungo periodo e analizzando il rapporto tra i prezzi degli immobili e degli affitti: in entrambi i casi, tanto più è grande la prima misura rispetto alla seconda tanto più sarà elevata la probabilità di un’inversione negativa per il mercato immobiliare. Nell’ordine, i più rischiosi al momento sarebbero i mercati di Olanda, Francia, Germania e Stati Uniti.

Per il primo Paese, ad esempio, i prezzi degli immobili sarebbero aumentati del 14% in più rispetto alla media di lungo periodo, mentre per la Germania e gli Stati Uniti lo scostamento sarebbe intorno al 12%. Per la Francia, invece, i dubbi provengono soprattutto dal tasso di crescita dei mutui, arrivato a superare il 12% rispetto al 2017. Il mercato immobiliare del Regno Unito è per il momento meno sbilanciato secondo gli indicatori di Oxford economics, benché si preveda anche per questo Paese una netta accelerazione nei prossimi mesi, spinta (come altrove) dai tassi d’interesse contenuti sui mutui – lo aveva affermato in precedenza l’intermediario immobiliare Savills per il quale nei prossimi anni questo mercato potrebbe salire del 21%.

Secondo gli ultimi dati disponibili sui prezzi, il valore mediano delle abitazioni esistenti negli Usa è aumentato del 23,6% a maggio, mentre in Olanda l’incremento nello stesso mese è stato del 12,9%. In entrambi i casi il numero delle compravendite è diminuito, il che indica una stretta dal lato dell’offerta di immobili. In particolare, in Olanda le transazioni avvenute a maggio si sono ridotte del 12,1% rispetto a un anno prima.

A confronto con la precedente Crisi Finanziaria, l’attuale aumento dei prezzi degli immobili non si è associato a una altrettanto robusta crescita del credito ipotecario: questo aspetto, ha affermato l’economista della Oxford, Adam Slater, potrebbe indicare minori rischi di insolvenza da parte delle famiglie. “Una questione chiave per i prossimi anni sarà il modo in cui i tassi reali” dei mutui “si comporteranno di fronte a influenze opposte come la demografia, l’eccesso di risparmio e la possibilità di una maggiore inflazione”, ha affermato Slater.

Lo scenario in Italia, un’altra storia

Il quadro generale dell’immobiliare Europeo, che si muove verso un costante rafforzamento, stride con le dinamiche osservate in Italia – per la quale il rischio di un brusco crollo dei prezzi appare meno probabile.

Nel primo trimestre 2021, i prezzi sono aumentati su base annua dell’1,7% in Italia, contro un rincaro medio del 5,8% nell’Eurozona e del 6,1% nell’Ue27. Se si estende lo sguardo all’ultimo decennio il confronto mostra distanze ancor più ampie. Rispetto al primo trimestre 2010 i prezzi delle abitazioni sono aumentati più del 35% in Europa, mentre in Italia sono diminuiti circa del 15% – un dato che risulta ancora più negativo per le sole abitazioni esistenti il cui crollo nel decennio si avvicina al 25%. La quasi totalità di questa svalutazione è avvenuta fra il 2011 e il 2014; in seguito la ripresa del mercato è stata marginale a confronto con i valori precedenti alla crisi dell’euro.