Vagnucci (Mediobanca Pb): "Immobiliare, le strategie per gli Hnwi"

Negli ultimi anni, Mediobanca Private Banking si è distinta sul mercato per la propria specializzazione negli investimenti alternativi. Nell’ottica di garantire la giusta diversificazione di portafoglio, gli investitori con grandi patrimoni non possono sottovalutare l’importanza di prevedere nella propria asset allocation un’esposizione ai private market, all’interno dei quali anche il real estate può avere un ruolo importante. Quali sono i vari strumenti che Mediobanca Pb propone ai clienti Hnw e Uhnw per diversificare nel settore immobiliare? We Wealth lo ha chiesto ad Alessandro Vagnucci, deputy head of Mediobanca Private Banking, che ha parlato di diverse iniziative “che vanno dai club deal, per l’acquisto di quattro trophy asset a Milano, fino alla più recente iniziativa di co-investimento su scala internazionale, insieme a Ubs Asset Management, che offre accesso a mercati immobiliari decorrelati da quello italiano consentendo anche di posizionarsi su strategie o settori che non sono disponibili o maturi nel mercato domestico”. Dottor Vagnucci, potrebbe illustrarcele brevemente? Partiamo dai club deal immobiliari… L’opportunità di partecipare a club deal per investimenti nel mercato italiano, con focus su cosiddetti “trophy asset” e strategie “core”, segue la logica della rendita finanziaria asset-based ed è stata sviluppata in un arco temporale che va dal 2019 all’inizio del 2022, ovvero in un contesto di tassi ai minimi storici. L’obiettivo consiste nel perseguire rendimenti più solidi rispetto a quelli di tradizionali asset class, cercando protezione dalla volatilità di breve periodo tipica degli asset liquidi. In tale contesto economico i trophy asset possono offrire un’interessante rendita finanziaria e al contempo un’elevata protezione del patrimonio, garantito da un valore dell’asset sottostante che cresca nel tempo, o comunque non si deprezzi. Attraverso queste operazioni, i clienti di Mediobanca Pb hanno potuto diversificare il proprio portafoglio, partecipando all’acquisizione di immobili di prestigio che non sono tipicamente accessibili a investitori privati, in primis per l’elevato capitale richiesto in ogni singola transazione. La città di Milano ha offerto varie opportunità alla clientela di Mediobanca, con l’acquisto di immobili iconici come Santa Margherita 12 (nel 2019), Turati 12 (2020), Palazzo delle Poste di Cordusio (2020) e Montebello 18 (2022). Entrando più nel dettaglio, a chi si rivolgono questi club deal immobiliari e come funzionano? A livello domestico, i club deal immobiliari sono stati effettuati tramite fondi di investimento immobiliari di diritto italiano, in partnership con Kryalos Sgr. Si tratta di strutture di investimento dedicate a clientela professionale, con tagli minimi di investimento da 500.000 euro e con una relazione uno-a-uno: per ogni fondo immobiliare è stato identificato un unico asset, in modo da fornire visibilità totale sul target dell’operazione a ciascun potenziale investitore. In che modo i club deal immobiliari possono offrire rendimenti superiori ad altri tipi di investimenti nel real estate e in cosa si differenziano? Guardando al comparto degli investimenti alternativi, il real estate è l’asset class con le serie storiche più estese nel tempo che mostrano una correlazione bassa con l’azionario e leggermente negativa con l’obbligazionario. Ciò fa sì che questi investimenti offrano opportunità per diversificare il portafoglio migliorandone il profilo di rischio/rendimento. I club deal immobiliari si differenziano dagli investimenti in fondi di real estate o Reit perché offrono esposizione diretta all’immobile sottostante e maggiori opportunità di personalizzazione del portafoglio. Ciascun investimento ha un profilo di rischio/rendimento e una durata attesa differente, fattore che consente di poter scegliere, ad esempio, rendimenti guidati da una cedola nel caso di investimenti core a reddito o dall’apprezzamento dell’immobile nel caso l’asset sia gestito attivamente. Di conseguenza, rispetto a un fondo di real estate tradizionale, l’investitore ha maggiore flessibilità nella costruzione del portafoglio, che sarà formato solo ed esclusivamente dalle operazioni a cui ha scelto di partecipare, beneficiando delle caratteristiche specifiche dei singoli asset. In cosa consiste invece l’ultima iniziativa lanciata con Ubs Am? Mediobanca Ubs global real estate co-investment opportunities è una iniziativa promossa nel 2024 e consiste in un programma di co-investimento su singole operazioni immobiliari internazionali identificate da Ubs Am, in particolare dal team Multi-managers real estate, a fianco di primari gestori immobiliari. Si tratta di un modello di investimento già testato da Mediobanca Pb nel private equity insieme a BlackRock, che permette agli investitori di avere visibilità diretta su ciascuna operazione di investimento e scegliere di volta in volta se includere o meno l’operazione nel proprio portafoglio. A differenza dei club deal realizzati in Italia, questo programma si focalizza su strategie con un rapporto rischio/rendimento più elevato: non rientrano dunque le operazioni core, o “a reddito”, bensì deal finalizzati a generare plusvalenze attraverso l’acquisto, la riqualificazione e la cessione dell’asset (strategie value added e opportunistic, che si rivelano di particolare interesse, perché utili a generare valore beneficiando della ripresa del ciclo). Abbiamo scelto come partner la piattaforma di multi-manager real estate di Ubs Am poiché, essendo tra i più grandi gestori e investitori in real estate nel mondo (oltre 33 miliardi di dollari in co-investimenti da giugno 2008 ad oggi), ha accesso a esclusive opportunità di co-investimento. Per assicurare un elevato grado di allineamento di interessi, a fianco di ogni operazione di co-investimento parteciperanno anche uno o più fondi di real estate internazionali e Ubs tramite propri mandati istituzionali. Scopri le altre interviste in esclusiva raccolte nella collana i grandi protagonisti del Wealth! Leggi cosa ci hanno raccontato, Domenico Capone (Ubs Europe Se), Lorenzo Palleroni (Vontobel Wealth Management Sim), Mauro Sbroggiò (cfo Banca Finint), Paolo Vistalli (Cassa Lombarda), Massimo Doris (Banca Mediolanum).

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di Stefania Pescarmona

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