Il Casino dell'Aurora: il caro prezzo dei beni vincolati

Francesca Lauri, Riccardo di Santo
7.1.2022
Tempo di lettura: 10'
Ha fatto scalpore, nelle scorse settimane, la notizia della prossima vendita in asta (17 gennaio 2022) del Casino dell'Aurora, uno dei capolavori del barocco romano. 471 milioni di euro la stima, cifra per il 66% rappresentata dall'unico dipinto murale conosciuto del Caravaggio. L'incanto arriva dopo un'aspra diatriba legale fra gli eredi
Quello dei lasciti è uno degli argomenti più discussi e trattati nella storia. Le dinamiche dell'alternanza ereditaria delle ampie famiglie piene di malumori, tra i gangli delle faide familiari, vedono come protagonisti anche le opere d'arte. E così, non è passato inosservato che nel 2018 il principe Nicolò Boncompagni Ludovisi ha consegnato uno dei capolavori del barocco romano, il Casino dell'Aurora, nelle mani dei figli di primo letto e la terza moglie, la principessa Rita Jenrette Boncompagni Ludovisi. Ma nulla poi è rimasto li, insieme a tutto quello che resta perché il Tribunale di Roma ha messo all'incanto il gioiello capitolino. Trattasi di un immobile dichiarato bene d'interesse culturale: l'acquisto è soggetto alla condizione sospensiva del mancato esercizio della prelazione da parte dello Stato. Tuttavia, prima di approfondire tale procedimento, è opportuno richiamare brevemente la disciplina riguardante gli immobili considerati beni culturali.
L'attuale disciplina in materia di patrimonio culturale, comprendente sia i beni culturali che quelli paesaggistici, è contenuta nel D.lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 meglio noto come Codice dei beni Culturali e del Paesaggio (CBC), che fra l'altro, definisce i criteri e le modalità per l'individuazione e la tutela dei beni culturali, con tale espressione dovendosi intendere le cose immobili e mobili, presentino interesse artistico, storico, archeologico, etnoantropologico, archivistico e bibliografico, nonché le altre cose individuate dalla legge o in base alla legge quali testimonianze aventi valore di civiltà.

Il Casino dell'Aurora: il caro prezzo dei beni vincolati

L'interesse culturale viene presunto per i beni immobili appartenenti allo Stato, alle regioni, agli altri enti pubblici territoriali, nonché ad ogni altro ente ed istituto pubblico ed alle persone giuridiche private senza fine di lucro, ivi compresi gli enti ecclesiastici, fino a quando esso non venga espressamente escluso, a seguito di verifica ministeriale. Al contrario, gli immobili appartenenti a soggetti diversi vengono considerati beni culturali soltanto a seguito di dichiarazione di interesse culturale, emessa a conclusione dell'apposito procedimento amministrativo.
Una volta accertato l'interesse culturale del bene immobile per intervenuta dichiarazione o in seguito all'esito positivo del procedimento di verifica, il bene stesso è definitivamente sottoposto al regime vincolistico di tutela previsto dalla normativa richiamata, con particolare riferimento agli obblighi di protezione e di conservazione, nonché alle limitazioni d'uso, previsti dal Capo II del Titolo I del CBC.

Il Casino dell'Aurora: il caro prezzo dei beni vincolati
Caravaggio, particolare dell'affresco nel Casino dell'Aurora

Orbene, la Villa è stata oggetto di pignoramento, senza esito di ristoro da parte di nessuno degli eredi e la lotta tra i rampolli della famiglia e la principessa Rita Jenrette Boncompagni Ludovisi è stata risolta dal giudice. Proprio la giurisprudenza di legittimità ha chiarito di recente che “L'art. 720 c.c., nel disciplinare l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero” (Cass. civ., Sez. II, Ordinanza, 12/07/2021, n. 19799).

È indubbio che si tratti di un lascito di grande responsabilità perché se è vero che, gli eredi godano di taluni vantaggi in materia successoria, in quanto i beni già sottoposti a vincolo al momento dell'apertura della successione sono esclusi dalla base imponibile per il calcolo dell'imposta di successione, è vero anche che la dichiarazione d'interesse culturale, implica ingenti costi di gestione. Le agevolazioni fiscali previste in tale particolare ambito rappresentano una sorta di equa compensazione per i pregiudizi derivanti dal complesso di vincoli ed obblighi che la normativa fa ricadere sul proprietario, sia sul piano giuridico, sia sotto il profilo economico.
Infatti l'apposizione del vincolo di destinazione dell'immobile, oltre a determinare l'insorgere dell'obbligo di non effettuare la distruzione, il deterioramento o danneggiamento del bene ovvero l'uso non compatibile con il carattere storico o artistico oppure tale da recare pregiudizio alla conservazione dell'immobile, il proprietario è altresì tenuto a garantirne la conservazione.

Trattasi di un aspetto di primaria importanza, tanto che per la giurisprudenza di legittimità, sempre in materia di successioni “i beni culturali sono esclusi dall'attivo ereditario, purché sia certificato che gli obblighi di conservazione e protezione derivanti da tale vincolo siano stati assolti: ne deriva la corretta inclusione dell'immobile vincolato nella dichiarazione di successione, nel caso in cui questo non potesse godere dell'esenzione d'imposta, essendo stato negato dalla soprintendenza l'attestato di assolvimento degli obblighi indicati” (Cass. civ., Sez. V, 14/01/2009, n. 673).


Il Casino dell'Aurora, esterno parziale
È necessario tuttavia precisare che la Cassazione (sentenza n. 8977 del 16 aprile 2007), dando ragione all'Amministrazione Finanziaria, ha sconfessato la tesi secondo la quale i beni sottoposti a vincolo culturale, non concorrendo a formare l'attivo ereditario ed essendo quindi esenti dall'imposta di successione, sarebbero altresì esenti, anche dalle altre imposte cosiddette “sussidiarie”, come l'imposta catastale e quella ipotecaria.

Tornando agli obblighi che cadono sul proprietario dell'immobile, questo può, tuttalpiù chiedere al Soprintendente di essere ammesso ai contributi statali, previo accertamento del carattere necessario dell'intervento, al fine della concessione delle agevolazioni tributarie ammesse dalla legge. Per converso, il Ministero può imporre a qualsiasi titolo gli interventi necessari per assicurare la conservazione del bene culturale o provvedervi direttamente ma gli oneri per gli interventi, imposti o eseguiti direttamente dal Ministero sono a carico del proprietario.

L'esecuzione di qualsiasi lavoro di conservazione sull'opera, deve essere autorizzata dal Soprintendente. L'autorizzazione è resa su progetto o, qualora sufficiente, su descrizione tecnica dell'intervento, presentate dal richiedente e può contenere prescrizioni. Tuttavia, in caso di assoluta urgenza, possono essere effettuati gli interventi provvisori indispensabili per evitare danni al bene tutelato, purché ne sia data comunicazione immediata alla Soprintendenza, alla quale sono tempestivamente inviati i progetti degli interventi definitivi per la necessaria autorizzazione.

L'ufficio territoriale competente del Ministero dei beni culturali può procedere in ogni tempo, con preavviso non inferiore a 5 giorni, fatti salvi i casi di estrema urgenza, ad ispezioni volte ad accertare l'esistenza e lo stato di conservazione o di custodia dell'immobile. Tale misura è volta a consentire il pronto intervento di restauro in caso di accertato danneggiamento o ad accertare abusi o un uso non coerente con la dignità culturale. Ed è proprio quanto accaduto lo scorso il 26 febbraio 2021.

A seguito di un'ispezione, la Soprintendenza speciale Archeologia, belle arti e paesaggio di Roma ha infatti richiesto il restauro dei beni architettonici ed artistici presenti nel complesso oltre alla demolizione di alcune superfetazioni e tramezzature, al rifacimento degli impianti, al ripristino delle finiture dell'intero immobile e al rifacimento di tracce e scassi con tecniche e materiali identici agli esistenti.

L'acquisto del complesso monumentale conosciuto come “Villa Aurora” o “Casino dell'Aurora” appare dunque non soltanto un affare complesso ma anche assai oneroso per qualsiasi potenziale acquirente.

Il valore d'asta del complesso è stato infatti disposto dal Tribunale di Roma in 471 milioni di euro - con una offerta minima pari a 353.250.000 € - oltre all'obbligo per i partecipanti di versare almeno il 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione al momento della presentazione delle loro offerte (telematiche).

Il valore immobiliare del complesso, composto dalla villa e da tre locali autorimessa, è stato tuttavia ritenuto di “solo” 34 milioni di euro: sono le numerose opere d'arte presenti all'interno della villa a costituire il vero tesoro. Basti pensare alla volta pittorica realizzata dal Guercino nella sala della Fama stimata in 37 milioni di euro oppure alla decorazione della volta del camerino di Giove, Nettuno e Plutone, ritenuta l'unico esemplare esistente di dipinto murale realizzata da Caravaggio e valutata oltre 310 milioni di euro (ossia circa il 66% dell'intero valore d'asta).

Come evidenziato sopra, oltre al prezzo di aggiudicazione si aggiungerà anche la spesa di circa ulteriori 11 milioni di euro da imputarsi ai numerosi interventi di restauro, consolidamento e manutenzione richiesti dalla Soprintendenza. Detti interventi rimarranno a carico del futuro acquirente, sempre che lo Stato non decida di intervenire prima.

Una petizione lanciata da diversi storici dell'arte, e che ad oggi ha raccolto circa 31.000 firme su internet, chiede infatti al Ministro della Cultura, Dario Franceschini, di garantire la fruibilità pubblica del complesso, utilizzando i fondi che il nostro paese otterrà dal PNRR per acquistare la villa e le opere d'arte contenute al suo interno.

Fatti salvi i dubbi che lo Stato Italiano possa realmente utilizzare i fondi ottenuti dall'Europa per una finalità simile, l'ipotesi di esercizio del diritto di prelazione da parte dello Stato è tuttavia ipotizzabile alla luce della legge in materia di tutela dei beni culturali.

Invero, come si è già indicato sopra, dal 1987 il complesso è stato dichiarato di interesse particolarmente importante ai sensi della previgente normativa di tutela delle cose di interesse artistico e storico (L. 1089/1939) risultando quindi oggi soggetto alle disposizioni del CBC. Per l'effetto, tutti gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, la proprietà del complesso, in quanto bene culturale, devono essere denunciati al Ministero della Cultura ai sensi dell'art. 59 CBC.

Nel caso di inosservanza delle condizioni e delle modalità prescritte dal CBC tutti gli atti di trasferimento della proprietà sono nulli (art. 164 CBC).

Nel caso che ci occupa, l'ordinanza che ha disposto la vendita del complesso risulta essere stata notificata al Ministero dalla stessa cancelleria del Tribunale di Roma (art. 59, co. 1, lett. a, CBC). Trattandosi di un trasferimento di proprietà che avviene secondo le modalità di una procedura di vendita forzata, l'acquirente dovrà altresì valutare - con l'aiuto di un legale, s'intende - la necessità di presentare un'ulteriore denuncia di trasferimento entro il termine di 30 giorni dall'aggiudicazione (art. 59, co. 1, lett. b, CBC).

A partire dalla presentazione della denuncia presso il soprintendente compente per luogo, il Ministero, la Regione o gli altri eventuali enti pubblici interessati hanno la facoltà di acquistare in via di prelazione il complesso al medesimo prezzo di aggiudicazione (art. 60 CBC).

Il termine per esercitare il diritto di prelazione è di 60 giorni dalla data di denuncia, con la possibilità di proroga a 180 giorni nel caso di denuncia omessa, incompleta o presentata tardivamente. In pendenza del termine, l'atto di alienazione sarà dunque soggetto alla condizione sospensiva dell'esercizio della prelazione da parte dello Stato (art. 61 CBC),

Nonostante il dispendio di tempo e di denaro per l'aggiudicazione del complesso, il potenziale acquirente non potrà quindi avere la certezza di essere divenuto il proprietario del Casino dell'Aurora fino all'effettivo spirare del termine previsto dalla legge.

Ma anche nell' ipotesi in cui divenisse il nuovo proprietario del complesso, l'aggiudicatario non potrà mai dirsi libero di godere pienamente della villa e dei suoi capolavori visti i numerosi limiti a cui la normativa sottopone i beni vincolati.

Insomma, in tutti i possibili scenari, si tratterebbe di un acquisto veramente caro per il possibile aggiudicatario.
Francesca Lauri, Riccardo di Santo
Opinione personale dell’autore
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Francesca Lauri, dopo la laurea in Giurisprudenza ha conseguito un master in Economia e management dell’arte e dei beni culturali. Ha lavorato durante il corso di studi, in case d’asta e per art dealers ed oggi unendo la sua principale passione al diritto, si occupa prevalentemente di diritto dell’arte e dei beni culturali. È iscritta all’Albo dei Giornalisti pubblicisti dal 2022.

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