Real estate in ripresa, tra nuovi strumenti e nuove sfide
15.7.2021
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Nei primi mesi del 2021, il mercato real estate ha ripreso vigore, segnando un +38% di transazioni rispetto al 2020 e quasi un +20% sul 2019. Dell'evoluzione del settore, sempre più legato ai macro-temi della sostenibilità, tecnologia e digitalizzazione, si è discusso durante l'evento “A tutta R”
Le rinnovate esigenze hanno spinto a un cambiamento molto repentino e forte della domanda di immobili
Nelle ricerche immobiliari nell'ultimo anno, la superficie media è cresciuta del 10%, un dato enorme soprattutto se inserito in un contesto in cui la superficie media degli ultimi anni era in costante declino
Nuove modalità di investimento, rappresentate dalle cartolarizzazioni immobiliari e dal crowdfunding, vanno ad ampliare la platea degli investitori
“Nel 2020, il mercato residenziale è riuscito ad arrestare il calo al 7,7%, limitando la contrazione ai mesi del lockdown, quando i notai erano fisicamente impossibilitati a firmare gli atti, e chiudendo l'anno meglio del previsto. Ora, nei primi mesi del 2021, il mercato ha ripreso vigore, segnando un +38% rispetto al 2020 e quasi un +20% sul 2019: una vera ripartenza e un segnale di concreto ottimismo”. Così Stefano Magnolfi, executive director di Crif Real Estate Services, ha aperto i lavori dell'evento “A tutta R – real estate, ripartenza, recupero e responsabilità”, organizzato da Credit Village in collaborazione con Twin, e di cui We Wealth è tra i partner.
Dal convegno è emersa una voce univoca degli operatori: a causa di un elemento esogeno, quale appunto la pandemia, nel 2020 si è interrotto un trend di progressivo recupero e stabilizzazione dalla crisi del 2007-2008; ma oggi stiamo ripartendo nel percorso virtuoso che avevamo intrapreso qualche anno fa.
Antonio Intini, chief business development officer di Immobiliare.it, ha poi proseguito dicendo che nel residenziale, scorporando l'effetto dei 2 mesi della pandemia (marzo e aprile 2020), l'andamento sarebbe stato addirittura positivo sul 2019, a differenza del settore commerciale che è stato invece decisamente più impattato.
Quali sono stati i driver di questo trend di inaspettata e forte ripresa? “Sicuramente dei driver macroeconomici”, ha spietato Intini, ricordando che il 2020 è stato l'anno del record dei risparmi (+129 miliardi rispetto al 2019), con tassi di interesse ai minimi di sempre, agevolazioni, ecobonus eccetera. Un anno però di incertezza, che - se si considerano anche i recenti timori di una crescita dell'inflazione - spinge gli investitori, anche quelli piccoli, a rivolgersi verso quello che è sempre visto come un bene rifugio: il mercato immobiliare.
Dal punto di vista del traffico, la domanda è in forte risalita, con una ripresa a V. “Le rinnovate esigenze hanno spinto a un cambiamento molto repentino e forte della domanda ed è difficile trovare un uguale cambiamento all'interno dello stock immobiliare - ha spiegato Intini - Se facciamo ora una fotografia e cerchiamo di capire cosa sta succedendo, quello che vediamo è un traffico in crescita del 20-30%. Anche rispetto all'ultimo semestre dello scorso anno, nei primi sei mesi del 2021, le ricerche immobiliari sono cresciute del 7%. La domanda continua quindi a essere sostenuta, con delle variazioni da area ad area o da settore a settore: per esempio il Sud e le isole hanno fatto registrare un rialzo del 12% (rispetto al +7% generale) e i centri con meno di 250mila abitanti sono andati meglio delle grandi metropoli”.
Ma com'è cambiata la domanda? “Nelle ricerche immobiliari nell'ultimo anno, la superficie media è cresciuta di 10 punti percentuali, un dato enorme soprattutto se inserito in un contesto in cui la superficie media degli ultimi anni era in costante declino”, ha risposto l'esperto di Immobiliare.it, che ha precisato che, se si analizzano le città principali, a Milano è quadruplicata la preferenza di balconi e terrazzi.
La discussione si è poi spostata sugli effetti dello smartworking nella ridefinizione degli spazi adibiti ad uffici: mentre la tendenza del residenziale in Italia vede crescere la domanda di immobili al di fuori dei grandi centri urbani, per quanto riguarda gli uffici gli investimenti continuano a essere concentrati nelle premium location, con la differenza rispetto al passato che oggi i locatari prediligono la locazione di immobili che rispettino criteri ambientali e di sostenibilità. La diffusione dello smartworking, in tal senso, potrebbe portare non tanto a una scomparsa dell'esigenza dell'ufficio, quanto a una sua ridefinizione in chiave di innovazione tecnologica e di presenza di servizi che il dipendente non può ritrovare nella propria abitazione.
Durante l'evento grade spazio è stato dato poi alle nuove modalità di investimento, rappresentate dalle cartolarizzazioni immobiliari e dal crowdfunding, che vanno ad ampliare la platea degli investitori, al futuro della settore real estate, legato ai macro-temi della sostenibilità, tecnologia e digitalizzazione, e all'impatto della sostenibilità e dei fattori Esg nel mercato immobiliare. “Il 40% dell'energia in ambito europeo viene assorbito dagli immobili, che producono il 36% delle emissioni di CO2”, ha ricordato Magnolfi, che poi ha concluso dicendo: “La riqualificazione energetica degli edifici, con strumenti come il superbonus, avrà un impatto sulle future quotazioni dei valori immobiliari: secondo le nostre stime, immobili che oggi presentato un Ape in classe C, dopo una riqualificazione che li porterà in classe A (con un passaggio quindi di due classi, ndr) potrebbero aumentare il proprio valore dell'11%. Quindi il valore di mercato degli immobili dovrà sempre più interiorizzare le prestazioni energetiche degli immobili, così come anche altri indicatori di rischio legati ai fattori Esg, quali i rischi fisici e di transizione”.
Quali sono stati i driver di questo trend di inaspettata e forte ripresa? “Sicuramente dei driver macroeconomici”, ha spietato Intini, ricordando che il 2020 è stato l'anno del record dei risparmi (+129 miliardi rispetto al 2019), con tassi di interesse ai minimi di sempre, agevolazioni, ecobonus eccetera. Un anno però di incertezza, che - se si considerano anche i recenti timori di una crescita dell'inflazione - spinge gli investitori, anche quelli piccoli, a rivolgersi verso quello che è sempre visto come un bene rifugio: il mercato immobiliare.
Dal punto di vista del traffico, la domanda è in forte risalita, con una ripresa a V. “Le rinnovate esigenze hanno spinto a un cambiamento molto repentino e forte della domanda ed è difficile trovare un uguale cambiamento all'interno dello stock immobiliare - ha spiegato Intini - Se facciamo ora una fotografia e cerchiamo di capire cosa sta succedendo, quello che vediamo è un traffico in crescita del 20-30%. Anche rispetto all'ultimo semestre dello scorso anno, nei primi sei mesi del 2021, le ricerche immobiliari sono cresciute del 7%. La domanda continua quindi a essere sostenuta, con delle variazioni da area ad area o da settore a settore: per esempio il Sud e le isole hanno fatto registrare un rialzo del 12% (rispetto al +7% generale) e i centri con meno di 250mila abitanti sono andati meglio delle grandi metropoli”.
Ma com'è cambiata la domanda? “Nelle ricerche immobiliari nell'ultimo anno, la superficie media è cresciuta di 10 punti percentuali, un dato enorme soprattutto se inserito in un contesto in cui la superficie media degli ultimi anni era in costante declino”, ha risposto l'esperto di Immobiliare.it, che ha precisato che, se si analizzano le città principali, a Milano è quadruplicata la preferenza di balconi e terrazzi.
La discussione si è poi spostata sugli effetti dello smartworking nella ridefinizione degli spazi adibiti ad uffici: mentre la tendenza del residenziale in Italia vede crescere la domanda di immobili al di fuori dei grandi centri urbani, per quanto riguarda gli uffici gli investimenti continuano a essere concentrati nelle premium location, con la differenza rispetto al passato che oggi i locatari prediligono la locazione di immobili che rispettino criteri ambientali e di sostenibilità. La diffusione dello smartworking, in tal senso, potrebbe portare non tanto a una scomparsa dell'esigenza dell'ufficio, quanto a una sua ridefinizione in chiave di innovazione tecnologica e di presenza di servizi che il dipendente non può ritrovare nella propria abitazione.
Durante l'evento grade spazio è stato dato poi alle nuove modalità di investimento, rappresentate dalle cartolarizzazioni immobiliari e dal crowdfunding, che vanno ad ampliare la platea degli investitori, al futuro della settore real estate, legato ai macro-temi della sostenibilità, tecnologia e digitalizzazione, e all'impatto della sostenibilità e dei fattori Esg nel mercato immobiliare. “Il 40% dell'energia in ambito europeo viene assorbito dagli immobili, che producono il 36% delle emissioni di CO2”, ha ricordato Magnolfi, che poi ha concluso dicendo: “La riqualificazione energetica degli edifici, con strumenti come il superbonus, avrà un impatto sulle future quotazioni dei valori immobiliari: secondo le nostre stime, immobili che oggi presentato un Ape in classe C, dopo una riqualificazione che li porterà in classe A (con un passaggio quindi di due classi, ndr) potrebbero aumentare il proprio valore dell'11%. Quindi il valore di mercato degli immobili dovrà sempre più interiorizzare le prestazioni energetiche degli immobili, così come anche altri indicatori di rischio legati ai fattori Esg, quali i rischi fisici e di transizione”.
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