Milano, Londra o New York? Ecco dove il mattone rende di più

Stefania Pescarmona
Stefania Pescarmona
23.12.2021
Tempo di lettura: 5'
Residenziale, ma anche uffici e logistica, fino ad arrivare ai settori extra-alberghiero e di lusso. Ecco i comparti su cui puntare nel mondo immobiliare secondo gli operatori del settore. Una scommessa? I negozi

Le grandi città restano sempre molto attrattive: nel residenziale, se si considera la possibilità di mettere a reddito l’immobile, il rendimento annuo medio lordo si aggira sul 5%

Nella logistica e negli uffici, Milano viene premiata rispetto ad altre piazze europee, grazie alla dinamicità del mercato, canoni di locazione più convenienti e rendimenti più redditizi

In ambito immobiliare/turistico, un comparto da tenere sotto osservazione è quello dell’extra-alberghiero, affittacamere, B&B, agriturismi, etc

Gli ultimi dati sul mercato immobiliare sono decisamente positivi, così come le prospettive per il futuro. Gli investitori, negli ultimi mesi, hanno ripreso fiducia e stanno lentamente tornando a investire anche sul segmento turistico delle città, quello maggiormente penalizzato durante il lockdown, anche se i dati sono ancora leggermente in flessione.

Secondo i dati Tecnocasa, infatti, a livello nazionale, nel settore residenziale, le compravendite per investimento nel primo semestre del 2021 hanno rappresentato il 16,3% del totale delle transazioni effettuate dalle reti del gruppo, in calo rispetto al 17,9% del 2019, pre-pandemia. Nelle grandi città, però, la media della percentuale per investimento sale al 23,2%, con valori che oscillano tra il 23% di Milano e il 35% di Napoli.
“Le grandi città restano sempre molto attrattive e nel tempo in effetti hanno garantito delle buone rivalutazioni del capitale investito. Milano, ad esempio, dal 1998 al 2021 ha visto raddoppiare il valore degli immobili. In più queste città, se si considera la possibilità di mettere a reddito l'immobile, garantiscono un buon rendimento annuo lordo, mediamente del 5%”, ha risposto Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi gruppo Tecnocasa, che poi ha aggiunto che “le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Verona con il 6,1%, Genova e Palermo con il 6%. Oltre alle grandi città, non sono da escludere però anche realtà piccole, dove per esempio c'è una buona domanda di affitto da parte di studenti (come Parma, Trieste, Lecce per citarne alcune). Tra l'altro queste, ultime realtà, nella prima parte del 2021 hanno dato buoni risultati anche in termini di prezzo”.
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Grafico 1: Rendimenti immobiliari
Grafico 2: Variazione prezzi immobiliari nel periodo 1998-2021
Fonte: Tecnocasa
Una scommessa? “Il consiglio del gruppo Tecnocasa è sempre quello di optare, anche nell'immobiliare, per diverse forme di investimento. Investire in un'abitazione ha infatti bassi rischi, ma si può scegliere di investire anche in piccoli negozi alla luce del fatto che i prezzi di questi ultimi si sono ridotti in questa prima parte dell'anno. In quest'ultimo caso, si punta a rendimenti più elevati che possono arrivare anche al 10%, alla luce, però – questo non va scordato - del maggiore rischio dell'investimento”, ha risposto Megliola.

Punta, invece, sui due settori della logistica e degli uffici (soprattutto nella città di Milano) World Capital. In uno studio realizzato dal suo dipartimento di ricerca, analizzando i valori immobiliari del 1° semestre del 2021, è emerso che nel territorio milanese il canone di locazione degli immobili logistici oscilla tra i 53 €/mq/anno e i 61 €/mq/anno, mentre il rendimento netto medio è intorno al 4-5%. Situazione diversa, invece, nella città di Londra, dove i valori della locazione per gli immobili logistici si ampliano, arrivando a raggiugere i 150-180 €/mq/anno, mentre i rendimenti risultano ridimensionati rispetto al mercato milanese, con una percentuale che non supera il 3,75%.
Anche nell'asset degli uffici, Milano viene premiata: secondo World Capital, infatti, investire nel settore uffici della città meneghina rende in media il 3,5-4%, mentre in città come Parigi o Berlino il range del rendimento si abbassa al 2,5-3%. (vedere grafico 4)

“Il mercato italiano, in particolare quello di Milano, si conferma una piazza di grande interesse per quanto riguarda il panorama real estate, soprattutto nel settori della logistica e degli uffici – ha spiegato Andrea Faini, ceo di World Capital – Gli elementi che favoriscono gli investimenti nel comparto immobiliare nazionale, soprattutto in piazze prime come il capoluogo lombardo, sono sicuramente la dinamicità del mercato, i canoni di locazione più convenienti e i rendimenti più redditizi rispetto ad altre location europee. Questo sia per asset class che hanno reagito in maniera positiva alla pandemia, come la logistica, sia per segmenti più vulnerabili, come il mercato retail, che tuttavia si stanno muovendo verso una graduale ripresa”.

Secondo Gianluca Santacatterina, ceo di Luxury&Tourism, invece, in ambito immobiliare/turistico, un comparto da tenere sotto osservazione è quello dell'extra-alberghiero (affittacamere, B&B, agriturismi, etc). “In Italia, già nel periodo pre-covid, il comparto aveva fatto segnare un significativo +36,2% dal 2015 al 2018”, ha spiegato Santacatterina, aggiungendo che nel 2020 le strutture ricettive extra-alberghiere avevano subito un calo nelle presenze domestiche del 4,8% ad agosto, ma avevano evidenziato un recupero e addirittura un aumento del 4,5% nel mese di settembre rispetto all'anno precedente. Di contro, gli esercizi alberghieri avevano subito maggiormente la frenata del turismo domestico, accusando una flessione dell'8,1% ad agosto e del 13,9% a settembre. “Alla luce dei dati sopra esposti, lavorando anche sulla organizzazione, ottimizzazione e industrializzazione dei processi per il passaggio da attività familiari ad attività imprenditoriali, ritengo che un investimento immobiliare nel settore extra-alberghiero possa garantire ritorni interessanti”, ha dichiarato Santacatterina, che ha spiegato che da una recente ricerca del portale B&B è emerso che il 70% del totale delle attività extra-alberghiere è rappresentato da attività familiari non professionali, a fronte di un 30% attività imprenditoriali.

E nel luxury real estate? “L'Italia è il Belpaese per eccellenza. La storia, l'architettura, i paesaggi, il clima, il cibo e l'arte sono alcuni degli elementi del nostro territorio che attirano molti investitori stranieri, che sempre più spesso acquistano immobili importanti. Così anche gli italiani più facoltosi”, ha risposto Ilaria Insardi, responsabile sviluppo di Coldwell Banker Italia, che ha indicato la Toscana, la Liguria, la Sardegna, le zone dei laghi e, ovviamente, le principali città d'arte come i territori italiani dove domanda ed offerta si incontrano maggiormente.

All'estero gli occhi vanno oltreoceano. Roberto Gigio, presidente di Coldwell Banker Italia, suggerisce di guardare agli Stati Uniti, dove, il profondo cambiamento degli stili di vita causato dalla pandemia, il rimbalzo del mercato azionario, i guadagni realizzati con le criptovalute e il maggiore risparmio da parte delle famiglie hanno portato a una crescita record del mercato del lusso. “La domanda senza precedenti ha esaurito le scorte di immobili presenti sul mercato e ha contribuito a esercitare una pressione al rialzo sui prezzi delle case del 10% rispetto alla media del settore”, ha spiegato Gigio, precisando che nel mercato statunitense le aree suburbane al di fuori di Chicago, i mercati dei resort come Sarasota e Pearl City, così come le città intermedie (come ad esempio Atlanta) stanno vivendo un vero e proprio boom, e che anche le grandi città (come New York, San Francisco e Los Angeles) stanno tornando alla loro vitalità.

In conclusione, per i due esperti di Coldwell, se il 2020 è stato un anno da record per il mercato immobiliare americano del lusso, “è sicuro che anche il 2021 non sarà da meno. I primi 8 mesi del 2021 presentano, infatti, una crescita di valori per le proprietà nel segmento 1-5 milioni, del 41,8% rispetto all'intero anno 2019 e le previsioni, basate sulle tendenze attuali, mostrano che le vendite su base annua aumenteranno del 64,4% rispetto al 2020 e del 112,6% rispetto al 2019”.

(Articolo tratto dal magazine di dicembre 2021)
Direttore di We-Wealth.com e caporedattore del magazine. Giornalista professionista, è laureata in Giurisprudenza presso l’Università degli studi di Torino. Ha lavorato a MF, Bloomberg Investimenti, Finanza&Mercati. Ha collaborato con Affari&Finanza (Repubblica) e Advisor

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