Immobili di lusso: mercato sempre più in crescita, anche a Milano

Maurizio Fraschini
Maurizio Fraschini
16.6.2022
Tempo di lettura: 3'
La massiccia creazione di liquidità, la maggiore attenzione agli spazi dell’abitare e la stessa trasformazione dei modelli di vita hanno dato un booster eccezionale al mercato degli immobili di lusso, settore che negli ultimi 3 anni ha visto crescere la domanda di quasi il 50% rispetto al comparto tradizionale

Il lusso è una necessità che inizia quando la necessità finisce, diceva Coco Chanel. Un bene di lusso è quello che, per definizione, ha la domanda più anelastica ed è più resiliente a ogni contesto di mercato. Tanto più nel caso di un immobile, che unisce l’ulteriore qualità di bene rifugio per eccellenza.


La massiccia creazione di liquidità accumulata durante la pandemia, la maggiore attenzione agli spazi dell’abitare maturata durante i lockdown e la stessa trasformazione dei modelli di vita che pare destinata a perdurare, hanno dato un booster eccezionale al mercato degli immobili di lusso, settore che – dicono gli studi – negli ultimi tre anni ha visto crescere la domanda di quasi il 50% rispetto al comparto tradizionale.


Analizzando il report pubblicato da Coldwell Banker Global Luxury, in collaborazione con l’Institute for Luxury Home Marketing, si comprende che il 2021 è stato un anno da record: la ricchezza globale è aumentata di due cifre, il segmento degli ultra-high-net-worth individual (quelli con un patrimonio netto di oltre 5 milioni di dollari) è cresciuto di quasi il 20%, arrivando a un totale di oltre tre milioni e mezzo di persone in tutto il mondo. La ricchezza combinata di questa fascia di popolazione è aumentata di oltre il 20%, superando i 75 trilioni di dollari. E, oltre il 70% di queste persone, possiede almeno due o più proprietà immobiliari.


La domanda insaziabile di case più grandi e di lusso ha fatto schizzare i prezzi, che in alcune location hanno raggiunto importi al metro quadro inimmaginabili sino a pochi anni fa. 

Peraltro, le limitazioni severe alla mobilità imposte da moltissimi Paesi hanno portato gli investitori a considerare mete più prossime e facilmente raggiungibili, spesso a beneficio dell’Italia, che è stata oggetto di fortissimo interesse sia da acquirenti domestici che stranieri.


Ecco che,  in particolare a Milano, dove si concentrano almeno un quarto degli immobili di lusso, abbiamo un mercato estremamente dinamico in questo segmento e i prezzi più alti del Paese, spinti da una domanda, soprattutto per immobili unici, con superfici oltre i 300 metri e esterni con affacci prestigiosi, cresciuta di oltre il 30% su base annua nel 2021.

Anche in ragione della scarsità di offerta, i tempi delle compravendite si sono molto contratti e per i veri trophy asset si può quasi parlare di contesti competitivi da asta.


Ma questa forte crescita è destinata a durare o dobbiamo temere scossoni anche per questo eldorado?

Sicuramente gli immobili di lusso, che vengono abitualmente acquistati senza far ricorso a finanziamenti bancari, saranno più al riparo da quei possibili fenomeni di rialzo dei tassi e di contrazione creditizia che si possono intravedere nel contesto globale.

Inoltre, proprio per le loro caratteristiche intrinseche, gli immobili di lusso saranno considerati un bene rifugio, quantomeno sino a una certa soglia, da fenomeni inflattivi.

Ma occorre essere cauti nell’esprimere valutazioni e - soprattutto per il mercato domestico - dovremmo considerare con attenzione almeno tre fattori.


In primo luogo, la necessità di qualità e innovazione.


Gli acquirenti di immobili di lusso, in particolare quelli stranieri, sono orientati ad acquistare immobili il più possibile sostenibili e tecnologicamente avanzati, oltre che, in particolare per gli edifici nuovi, costruiti con materiali a basso impatto ambientale. In Italia, gli immobili di lusso sono spesso ubicati in edifici storici e in aree centrali, dove non è semplice riqualificare gli edifici o realizzare nuovi progetti.


Il secondo elemento è legato alle recenti difficoltà attuali di gestione dei cantieri, a causa degli aumenti dei prezzi e della scarsa reperibilità di materie prime nonché dei costi energetici. Questo potrebbe determinare ritardi e incertezze sulle tempistiche di consegna, tali da indirizzare la scelta degli investitori su altri mercati. 


Un ulteriore fattore essenziale da considerare è quello della fiscalità. La revisione dei valori catastali degli immobili potrebbe determinare, in un futuro prossimo, un significativo aggravio fiscale, che sino a ora è sempre stato smentito dal Governo. L’effetto sarebbe certamente maggiore nel caso degli immobili di lusso, in particolare a Milano, la città che ha registrato i maggiori aumenti dei prezzi degli immobili dagli anni Ottanta del secolo scorso, epoca a cui risalgono i valori fiscali oggi in vigore.


Tali fattori saranno sicuramente determinanti per le prospettive del mercato degli immobili di lusso - ad oggi il più al riparo da ogni difficoltà – che speriamo possa reggere, producendo ed attraendo ricchezza nel nostro Paese.

Opinione personale dell’autore
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Avvocato del Foro di Milano e Parigi, è partner dello studio Plusiders. Si occupa di M&A, real estate e private equity. Ha una consolidata esperienza nella strutturazione e realizzazione di operazioni
societarie straordinarie e, in particolare, nella gestione dei differenti aspetti degli investimenti e della contrattualistica nel settore real estate.

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