Comprare casa a 1 euro? Le trappole da evitare

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Nicola Dimitri
1.10.2021
Tempo di lettura: 3'
Dalla Puglia alla Sardegna, dalle Marche alla Valle d'Aosta, sono sempre di più i comuni sparsi per l'Italia che hanno aderito all'iniziativa. Focus sui profili tributari e punti controversi

L’iniziativa Case a 1 euro consente di acquistare un immobile a un prezzo simbolico. L'obiettivo della Pubblica amministrazione è di ripopolare piccoli borghi, rivitalizzandone il sistema socio-economico

Sono oltre 15 i bandi attualmente aperti per partecipare al progetto Case a 1 euro. Prima di procedere all’acquisto, è bene non trascurare tutti i necessari adempimenti e oneri che vengono in rilievo: dal regime fiscale applicabile, alla polizza fideiussoria, all'eventuale trasferimento di residenza

Ormai da qualche anno, grazie all'operazione conosciuta come Case a 1 euro, acquistare un immobile situato in un punto esclusivo della penisola, ad esempio una struttura arroccata in un borgo antico o un appartamento vista mare, è diventato alla portata di tutte le tasche.
Dalla Puglia alla Sardegna, dalle Marche alla Valle d'Aosta, sono sempre di più i comuni sparsi per l'Italia che hanno aderito a quest'iniziativa (introdotta a partire dal 2015), con l'obiettivo di riqualificare e ripopolare alcune aree remote o urbane di notevole interesse pubblico e di bellezza architettonica unica.
Il progetto Case a 1 euro coinvolge tre soggetti: da un lato, ci sono i privati che donano al comune la casa (solitamente inutilizzata) di cui sono proprietari per ridurre l'onere delle tasse locali. Dall'altro, c'è il comune che, ricevuto in donazione l'immobile, dopo aver attivato un bando pubblico, lo mette in vendita alla cifra simbolica di 1 euro facendosi altresì garante del venditore. Infine, ci sono gli acquirenti-investitori (persone fisiche o giuridiche) che, attratti dal prezzo irrisorio, acquistano una o più case, impegnandosi ad attuare sulle stesse tutti gli interventi di ristrutturazione e di recupero necessari per dare nuova vita alle costruzioni e valorizzare il patrimonio immobiliare esistente.

È evidente che un progetto di tal fatta, che ha già riscosso particolare successo, può rappresentare un'ottima opportunità di investimento: ad esempio, con soli 3 euro potenzialmente si può diventare proprietari di 3 immobili; da trasformare in case vacanze, residenze di lusso, attività turistico ricettive.
E invero, al di là degli aspetti positivi, è il caso di soffermare l'attenzione su alcuni nodi che, per certi versi, potrebbero rappresentare un'insidia non preventivata per i soggetti (magari stranieri) interessati a partecipare al progetto.

In primo luogo, occorre osservare che dietro la cifra simbolica di 1 euro si possono celare ben altre spese. All'acquirente, infatti, nella maggior parte dei casi, è richiesto di stipulare una polizza fideiussoria di 5 mila euro della durata di tre anni; è richiesto di sostenere le spese notarili per volture, accatastamento, registrazione; nonché di affrontare i costi di ristrutturazione. Nello specifico, con riferimento a quest'ultima voce di spesa, è bene specificare che i costi di ristrutturazione possono essere particolarmente impegnativi, stante il fatto che il più delle volte si tratta di immobili vetusti, strutture deteriorate o case da tempo abbandonate.

Infine, potrebbe essere necessario anche diventare residenti nel comune ove è situato l'immobile; quest'ultima circostanza, relativa al trasferimento della residenza, non può certo stupire stante il fatto che l'iniziativa nasce con l'aperto fine di ripopolare borghi e zone rurali con nuovi residenti. In seconda battuta, è parimenti importante individuare il regime fiscale che disciplina la vendita immobiliare a prezzo irrisorio.

Come a più riprese chiarito dal Consiglio nazionale del notariato, l'irrisorietà del prezzo di vendita non influenza l'impianto fiscale applicabile. In questo senso, l'immobile ceduto a 1 euro verrà trattato al pari di qualsiasi altro contratto di trasferimento immobiliare a titolo oneroso concluso per un corrispettivo in linea con il valore reale del bene. Altrimenti detto, la vendita dell'immobile al di sotto del valore di mercato, è comunque sempre soggetta al regime fiscale ordinario proprio dei contratti di trasferimento a titolo oneroso e come tale risulterà attratta nella disciplina iva o nel campo dell'imposta di registro.

L'ammontare esiguo del prezzo, tuttalpiù, può incidere sulla determinazione della base imponibile su cui calcolare le relative imposte e sulla possibilità, da parte del Fisco, di procedere all'accertamento del maggior valore.

 

Articolo tratto dal magazine We Wealth di settembre 2021
Redattore e coordinatore dell'area Fiscal & Legal di We Wealth. In precedenza ha lavorato nell'ambito del diritto tributario e della fiscalità internazionale presso primari studi legali

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