Senza trascrizione, in linea generale, il contratto preliminare sottoscritto non ha effetti al di fuori della sfera del venditore e acquirente
La proposta di acquisto non vincola il venditore, il quale può preferire anche altre potenziali acquirenti
Nella delicata fase della compravendita immobiliare, un ruolo particolarmente importante è occupato dalla caparra confirmatoria e, per certi versi ancor di più, dal contratto preliminare. Ma di cosa si tratta?
Preliminare di vendita
Il compromesso – come spesso è chiamato il preliminare di vendita – è il contratto mediante il quale il venditore e l’acquirente si impegnano a concludere una successiva compravendita, stabilendo a partire da quel momento modalità e termini della stessa, in relazione ad uno specifico bene.
Tuttavia più che di impegno, genericamente inteso, sarebbe meglio parlare di vero e proprio obbligo giuridico. È difatti un obbligo giuridico che sorge a seguito della stipula del preliminare:
- la firma di detto contratto vincola le parti (venditore e acquirente) al successivo e definitivo contratto di compravendita, attraverso cui la proprietà di un immobile (ma in realtà anche altri diritti reali) viene trasferita.
Il contratto preliminare di vendita può prevedere il versamento di una somma di denaro a titolo di caparra: questo versamento vincola e impegna entrambe le parti. Quando si perfeziona la vendita la caparra (confirmatoria) versata viene scalata dal prezzo finale.
Oltre al pagamento della caparra – che, come detto, consiste in una dimostrazione di impegno all’acquisto, mediante il versamento di una somma denaro – può essere previsto anche il pagamento, di una caparra penitenziale: essa consiste in una somma versata dalla parte alla quale è riconosciuto il diritto di recedere dal contratto preliminare e funge da corrispettivo per il caso di esercizio del diritto di recesso.
La proposta di acquisto
È appena il caso di mettere in evidenza come riferirsi al contratto preliminare di compravendita non equivale a riferirsi alla proposta di acquisto.
La proposta d’acquisto, a differenza del preliminare, vincola solo il soggetto che l’ha firmata, che si assume essere l’acquirente. Detta proposta – il più delle volte, individuata in un modello prestampato dell’intermediario (come l’agenzia immobiliare) – consente all’acquirente di manifestare appieno la sua volontà di acquistare un determinato bene per un certo prezzo. Per suggellare questo impegno, l’acquirente versa una somma di denaro, detta caparra.
Tuttavia, il versamento di questa caparra non obbliga il venditore a sottrarsi dal valutare altre offerte. Motivo per cui, di conseguenza, l’acquirente potrà tirarsi indietro dal proseguire l’acquisto (a meno che non si tratti di una proposta di acquisto irrevocabile).
La trascrizione del preliminare
In linea generale, il contratto preliminare, sottoscritto dalle parti, non ha effetto anche nei confronti dei terzi; ciò vale a dire che la firma fa sorgere un obbligo giuridico che non va oltre la sfera dell’acquirente e venditore.
Per tale motivo, il preliminare, anche se sottoscritto, deve essere trascritto, per evitare conseguenze indesiderate, che si manifestano anche in relazione all’impossibilità di far valere questo contratto nei confronti di terzi.
Solo per limitarsi a due principali esempi, senza trascrizione del preliminare il venditore potrebbe:
- vendere più volte lo stesso immobile
- iscrivere ipoteche sull’immobile.
Al contrario, l’iscrizione del preliminare nei pubblici Registri Immobiliari, permette di “neutralizzare” questi rischi.
La trascrizione comporta il versamento:
- dell’imposta di registro
- dell’imposta fissa di trascrizione (200,00 euro)
- dei diritti fissi di trascrizione (35,00 euro)
- dell’onorario del notaio.
