Con l’ordinanza n. 74/1/26 del 3 luglio 2026, la Corte di Giustizia Tributaria di Primo Grado di Como ha rimesso alla Corte di Giustizia dell’Unione europea la questione relativa alla compatibilità con il diritto unionale del diverso criterio di determinazione della base imponibile Ivie previsto per gli immobili situati, rispettivamente, in Stati Ue/See e in Paesi terzi.
La questione assume particolare rilievo per gli immobili situati nel Regno Unito. A seguito della Brexit e della cessazione del periodo transitorio al 31 dicembre 2020, dal periodo d’imposta 2021 tali immobili non possono più beneficiare del criterio di determinazione della base imponibile Ivie fondato sul valore catastale rilevante ai fini della Council Tax, ma sono assoggettati alla regola prevista per gli immobili situati in Paesi terzi, che assume come riferimento il costo di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato.
Il mutamento ha determinato, e continua a determinare, un aggravio significativo per i contribuenti residenti in Italia che possiedono immobili nel Regno Unito, visto che di regola il costo di acquisto risulta sensibilmente superiore al valore rilevante ai fini della Council Tax. Il rinvio della questione alla Corte di Giustizia apre ora, per i contribuenti interessati, l’opportunità di valutare la presentazione di istanze di rimborso dell’Ivie versata in eccedenza, anche prima della pronuncia della Corte, al fine di preservare il relativo diritto in considerazione dei termini decadenziali applicabili.
Ivie sugli immobili nel Regno Unito: cosa è cambiato dopo la Brexit
Ivie, il caso dell’immobile nel Regno Unito
La controversia riguardava un contribuente fiscalmente residente in Italia, proprietario di un immobile abitativo nel Regno Unito acquistato nel 2020. Per i periodi d’imposta 2021, 2022 e 2023 il contribuente, applicando la disciplina conseguente alla Brexit, aveva determinato l’Ivie nella misura dello 0,76% sul costo di acquisto dell’immobile.
Successivamente, il contribuente aveva chiesto il rimborso della maggiore imposta versata, sostenendo che la base imponibile avrebbe dovuto continuare a essere determinata assumendo il valore catastale rilevante ai fini della Council Tax, anziché il costo di acquisto.
L’Agenzia delle Entrate aveva rigettato l’istanza sulla base del dato letterale della disciplina Ivie. L’art. 19, comma 15, del d.l. n. 201/2011 distingue infatti il criterio di determinazione della base imponibile in funzione dello Stato di ubicazione dell’immobile: in via generale rileva il costo risultante dall’atto di acquisto o, in mancanza, il valore di mercato; per gli immobili situati in Stati appartenenti all’Unione europea o allo Spazio economico europeo che garantiscono un adeguato scambio di informazioni è invece possibile assumere il valore catastale determinato nello Stato estero ai fini delle imposte patrimoniali o reddituali.
Council Tax e Ivie: cosa è cambiato dal 2021
Prima della Brexit, proprio la Council Tax era stata espressamente individuata dall’Agenzia delle Entrate quale tributo di riferimento per gli immobili situati nel Regno Unito. L’uscita del Paese dall’Unione europea ha comportato, il passaggio automatico al criterio del costo di acquisto o del valore di mercato.
Gli effetti potenzialmente penalizzanti di tale mutamento erano stati evidenziati sin dall’immediato periodo successivo alla Brexit. Il fatto di non poter più applicare il valore rilevante ai fini della Council Tax e il conseguente ricorso al costo di acquisto erano stati infatti individuati come possibili fonti di un significativo incremento dell’ Ivie, soprattutto con riferimento agli immobili londinesi di maggiore valore. L’ordinanza in commento sposta tuttavia la questione su un piano diverso, non più soltanto quello dell’opportunità o degli effetti economici della disciplina, bensì quello della sua compatibilità con le libertà fondamentali riconosciute dal diritto dell’Unione.
Ivie e libera circolazione dei capitali: cosa contesta la Corte di Como
Il profilo centrale dell’ordinanza riguarda la compatibilità della diversa modalità di determinazione dell’Ivie con la libera circolazione dei capitali prevista dall’art. 63 Tfue.
Diversamente da altre libertà fondamentali previste dal Trattato, la libera circolazione dei capitali non opera soltanto all’interno dell’Unione Europea, ma si estende espressamente anche ai movimenti di capitale tra Stati membri e Paesi terzi. Nel relativo ambito di applicazione rientrano anche gli investimenti immobiliari.
Ivie e diritto Ue: il precedente della Corte di Giustizia
La giurisprudenza comunitaria ha già avuto modo di chiarire che possono costituire restrizioni alla libera circolazione dei capitali le disposizioni fiscali che rendano meno conveniente un investimento immobiliare estero e, in particolare, quelle che adottino criteri differenti di determinazione della base imponibile tali da attribuire agli immobili situati all’estero un valore sistematicamente più elevato. In particolare, con la sentenza del 12 aprile 2018, causa C-110/17, la Corte di Giustizia Europea ha censurato la normativa belga che prevedeva, per gli immobili nazionali, una base imponibile fondata sul valore catastale e, per quelli situati all’estero, il ricorso al valore locativo reale o al valore di mercato.
La Corte di giustizia tributaria di Como individua una significativa analogia tra la normativa belga già oggetto di censura da parte della Corte ed il differente e penalizzante trattamento previsto danna normativa Ivie per gli immobili situati nel Regno Unito.
Immobili nel Regno Unito, perché l’Ivie potrebbe essere discriminatoria
L’esistenza di una differenza di trattamento non determina, di per sé, l’incompatibilità della disciplina domestica con il diritto unionale. Occorre infatti verificare se i contribuenti interessati si trovino in situazioni oggettivamente differenti oppure se il diverso trattamento sia giustificato da motivi imperativi di interesse generale.
Sotto il primo profilo, i Giudici hanno osservato che il contribuente residente in Italia che possiede un immobile nel Regno Unito si trova, rispetto alla finalità dell’Ivie, in una situazione sostanzialmente comparabile a quella del residente che possiede un immobile situato in uno Stato Ue o See. In entrambi i casi, infatti, l’imposta colpisce il medesimo indice di capacità contributiva, rappresentato dal possesso di un immobile situato all’estero.
La mera circostanza che l’immobile sia localizzato nel Regno Unito anziché in uno Stato membro non sarebbe sufficiente, secondo il Collegio, a giustificare l’applicazione di una base imponibile potenzialmente più elevata.
Ivie e controlli fiscali: il ruolo della cooperazione con il Regno Unito
Rimane allora da verificare se la differenziazione possa trovare giustificazione nell’esigenza di assicurare l’efficacia dei controlli fiscali. La Corte ha riconosciuto che, a seguito della Brexit, il Regno Unito non partecipa più al sistema di cooperazione amministrativa previsto dalla direttiva 2011/16/Ue. Ciò non comporta tuttavia l’impossibilità per l’Amministrazione finanziaria di ottenere le informazioni necessarie alla verifica della base imponibile.
Tra Italia e Regno Unito continuano infatti a operare diversi strumenti di cooperazione internazionale. L’ordinanza richiama, tra gli altri, l’Accordo sugli scambi commerciali e la cooperazione tra Unione Europea e Regno Unito e la Convenzione Multilaterale sulla mutua assistenza amministrativa in materia fiscale elaborata dall’Ocse e dal Consiglio d’Europa, che consente anche lo scambio di informazioni su richiesta e il cui ambito applicativo comprende le imposte sul patrimonio. L’Italia ha inoltre espressamente ricompreso l’Ivie tra i tributi coperti dalla Convenzione.
Il tema assume rilievo alla luce della precedente giurisprudenza della Corte di Giustizia, secondo cui l’esigenza di garantire l’efficacia dei controlli può giustificare una restrizione nei rapporti con un Paese terzo quando risulti concretamente impossibile ottenere le informazioni necessarie. Viceversa, ove esista un quadro convenzionale che consenta all’Amministrazione finanziaria di effettuare le relative verifiche, il diverso trattamento può risultare sproporzionato.
Council Tax, Brexit e base imponibile Ivie
A ciò si aggiunge una circostanza peculiare: fino al periodo d’imposta 2020 la stessa Amministrazione finanziaria italiana considerava il sistema britannico idoneo ai fini della determinazione dell’Ivie. La Brexit ha modificato lo status del Regno Unito rispetto all’Unione Europea, non ha tuttavia modificato il sistema britannico di determinazione dei valori rilevanti ai fini della Council Tax né la struttura dei relativi registri.
Secondo la Corte, tale circostanza rafforza il dubbio che il passaggio automatico al costo di acquisto o al valore di mercato possa eccedere quanto necessario per garantire l’effettività dei controlli fiscali.
Ivie, cosa deve decidere la Corte di Giustizia Ue
Sulla base di tali considerazioni, la Corte di giustizia tributaria di Como ha chiesto alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea di stabilire se gli artt. 63 e 65 Tfue ostino a una disciplina, come quella italiana, che determina la base imponibile Ivie per gli immobili situati in Stati Ue/See sulla base del valore catastale, mentre per quelli situati in Paesi terzi impone il costo di acquisto o il valore di mercato, e ciò anche quando con detti Paesi terzi siano in vigore accordi di cooperazione idonei a consentire lo scambio delle informazioni necessarie per verificare anche il valore catastale dell’immobile.
Gli argomenti sviluppati nell’ordinanza rendono la questione particolarmente rilevante per i contribuenti che, dal 2021, abbiano assolto l’Ivie su immobili situati nel Regno Unito, assumendo quale base imponibile il costo di acquisto o il valore di mercato.
Ivie sugli immobili nel Regno Unito: chi può chiedere il rimborso
Qualora, come appare ragionevole, la Corte di Giustizia dovesse ritenere incompatibile con la libera circolazione dei capitali il diverso trattamento previsto dalla disciplina italiana, si aprirebbe la possibilità di recuperare la maggiore Ivie versata dai contribuenti che, applicando il criterio del costo di acquisto o del valore di mercato, abbiano assolto un’imposta superiore a quella che sarebbe risultata utilizzando il valore rilevante ai fini della Council Tax.
L’eventuale diritto al rimborso dovrebbe naturalmente essere verificato caso per caso, ricostruendo il valore assunto ai fini Ivie, il valore rilevante secondo il sistema britannico e la maggiore imposta effettivamente versata.
Rimborso Ivie: il termine di 48 mesi
Assume, tuttavia, particolare rilievo il profilo temporale. La disciplina Ivie rinvia, anche per i rimborsi, alle disposizioni previste per l’Irpef e dovrebbe pertanto trovare applicazione il termine di decadenza di 48 mesi dal singolo versamento previsto dall’art. 38 del d.P.R. n. 602/1973. Tale termine deve essere verificato con riferimento a ciascun versamento e non appare quindi prudente attendere necessariamente la definizione del giudizio europeo.
Rimborso Ivie e tempi della decisione della Corte Ue
I dati più recenti della Corte di Giustizia mostrano, infatti, che nel 2025 la durata media dei procedimenti di rinvio pregiudiziale è stata pari a 16,9 mesi, sostanzialmente in linea con quella registrata negli anni precedenti. Considerato che l’ordinanza di rinvio della Corte di giustizia tributaria di Como è del 3 luglio 2026, la decisione europea potrebbe quindi intervenire quando, per alcuni dei versamenti interessati, il termine per la presentazione dell’istanza di rimborso sia già decorso o prossimo alla scadenza.
In questa prospettiva, per i contribuenti che abbiano assolto l’Ivie su immobili situati nel Regno Unito utilizzando, dal periodo d’imposta 2021, il costo di acquisto o il valore di mercato, appare opportuno procedere sin d’ora alla ricostruzione della posizione e alla quantificazione dell’eventuale maggiore imposta versata, valutando la presentazione dell’istanza di rimborso prima della pronuncia della Corte di Giustizia, laddove ciò sia necessario per preservare il relativo diritto.
(Articolo scritto in collaborazione con Domenico De Camillis, studio Led Taxand)
