La comproprietà di un immobile è una situazione estremamente frequente (si pensi al caso del bene ereditato da due figli o acquistato da una coppia con danaro comune), eppure potenzialmente molto problematica nel caso in cui i comproprietari – soprattutto se titolari di quote paritarie – manifestino interessi divergenti rispetto all’utilizzo o alla destinazione del bene.
Casa in comproprietà: quando i proprietari hanno interessi diversi
La disciplina della comunione è affidata al codice civile e prevede, tra l’altro, che “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto” (art. 1102 c.c.), che “ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota” (art. 1103 c.c.), che “tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune” (art. 1105 c.c.) e che “ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione” (art. 1111 c.c.).
Da tali disposizioni si intuisce che, quando manchi il pieno allineamento tra i comproprietari, la gestione del bene comune possa risultare non semplice.
Casa in comproprietà: cosa succede se manca l’accordo
Ecco quindi che potranno verificarsi, ad esempio:
- a) il caso in cui tutti i comproprietari vogliano utilizzare il bene, con difficoltà ad individuare le modalità di utilizzo dello stesso (es. uso contemporaneo di parte del bene ad opera di ciascuno o uso dell’intero bene da parte di ognuno singolarmente, ma in periodi diversi);
- b) il caso in cui non tutti i comproprietari intendano locare il bene;
- c) il caso in cui vi sia la necessità o l’opportunità di affrontare spese di manutenzione straordinaria, ma non tutti i comproprietari concordino nel darvi corso;
- d) il caso in cui solo alcuni dei comproprietari vogliano vendere il bene.
Comproprietà immobiliare: il rischio dello stallo e della vendita
In molti di questi scenari vi è il rischio che si crei una situazione di stallo, per sbloccare la quale spesso non resta che la soluzione contenziosa, al fine di ottenere una pronuncia sul regolamento delle spese o sulle modalità di utilizzo del bene o, più spesso, lo scioglimento della comunione.
In tale ultimo caso il Giudice – non potendo, nella maggioranza dei casi, procedere alla divisione in natura del bene – disporrà la vendita all’incanto della quota o, nell’eventualità (estremamente frequente) in cui nessuno sia disponibile ad acquistarla, dell’intero asset (con conseguente probabile perdita del suo valore).
Pianificazione patrimoniale: perché evitare la comproprietà
Alla luce di quanto esposto, risulta chiaro come la comunione su un bene sia una situazione del tutto imperfetta la quale, in un’ottica di pianificazione patrimoniale di lungo periodo, andrebbe ove possibile evitata, tramite l’attribuzione – per atto tra vivi o mortis causa – di singoli beni in piena proprietà ai beneficiari (eventualmente ricorrendo anche a conguagli in denaro al fine di formare “quote” quanto più possibile eque o comunque in linea con le volontà del disponente).
Nei casi in cui la situazione di comproprietà non possa essere evitata, è raccomandabile provvedere, contestualmente all’acquisto, alla regolamentazione del rapporto mediante stipula di un co-ownership agreement.
Casa in comproprietà: come prevenire i conflitti tra proprietari
In tale sede si potranno, ad esempio:
- a) disciplinare le modalità di utilizzo del bene (con previsione anche di un’eventuale indennità per l’uso esclusivo);
- b) regolamentare gli interventi di manutenzione ordinaria e/o straordinaria e l’attribuzione dei relativi oneri economici;
- c) prevedere un diritto di prelazione, al fine di disciplinare il caso in cui uno dei due comproprietari voglia alienare la propria quota, consentendo all’altro di essere preferito a terzi, a parità di condizioni;
- d) prevedere una disciplina “anti-stallo” nel caso in cui solo alcuni dei comproprietari vogliano vendere, al fine di scongiurare, o quantomeno ritardare, l’epilogo giudiziale (con meccanismo, ad esempio, di offerte di acquisto reciproche, sulla falsariga delle clausole “russian roulette” spesso impiegate nei rapporti societari).
(Articolo tratto dal magazine We Wealth n. 93 di settembre 2026)
