Per capire come sta cambiando il modo di investire non basta guardare ai mercati azionari e obbligazionari. Il vero cambiamento sta avvenendo anche fuori dai listini, dove gli investitori istituzionali hanno progressivamente aumentato l’esposizione a private equity, private debt, real estate e infrastrutture.
La direzione è ormai evidente. I grandi investitori di lungo periodo stanno costruendo portafogli nei quali gli asset privati non rappresentano più una componente marginale, ma una parte strutturale dell’asset allocation.
Il Global pension assets study 2025 del Thinking Ahead Institute ha evidenziato la progressiva rotazione dalle azioni verso gli investimenti alternativi, con i fondi pensione sempre più esposti a private equity, real estate, private debt e infrastrutture per diversificare i portafogli e sostenere i rendimenti.
Il Global pension assets study 2026 ha fotografato poi un’evoluzione ulteriore. Nei sette maggiori mercati pensionistici, a fine 2025, le azioni rappresentavano il 48% degli investimenti, le obbligazioni il 31% e le altre classi di attivi il 19%. Rispetto a vent’anni prima, il peso dell’equity si è ridotto di 9 punti percentuali, mentre i bond e le altre forme di investimento sono aumentate rispettivamente di 3 e 6 punti percentuali.
Ma il cambiamento non riguarda soltanto la composizione del portafoglio. Secondo il Thinking Ahead Institute, gli investitori istituzionali stanno entrando in una nuova fase, nella quale le singole asset class vengono valutate sempre meno in modo isolato e sempre più per il contributo che possono offrire all’equilibrio complessivo del portafoglio. È il Total portfolio approach (Tpa), un approccio che supera la gestione per comparti separati e guarda al contributo delle singole esposizioni all’equilibrio e alla resilienza dell’intero portafoglio.
Fondi pensione, casse e assicurazioni: come investono gli istituzionali
Il fenomeno riguarda anche l’Italia, seppure con caratteristiche diverse a seconda della tipologia di investitore.
I fondi pensione mantengono un’allocazione ancora prevalentemente prudente: secondo i dati Covip, alla fine del 2025, il 55,8% dei loro investimenti era rappresentato da obbligazioni governative e altri titoli di debito, mentre l’esposizione azionaria complessiva, considerando anche i titoli di capitale sottostanti gli Oicr, era salita al 32,9%, 2,4 punti percentuali in più rispetto al 2024. Gli investimenti immobiliari, diretti e indiretti, rappresentavano invece meno del 2% del totale.
Ma è soprattutto la direzione dell’allocazione a essere interessante. Secondo Covip, un numero sempre maggiore di fondi pensione, in particolare negoziali, sta ampliando i propri portafogli attraverso strumenti finanziari non quotati e fondi alternativi, tra cui private equity, private debt e infrastrutture, anche attraverso iniziative di investimento congiunte. Si tratta, sottolinea la Commissione, di strumenti che possono contribuire alla diversificazione degli investimenti e rappresentano anche un canale concreto di sostegno all’attività produttiva delle imprese italiane.
Il quadro italiano mostra quindi una progressiva apertura verso i private market, pur partendo da un’asset allocation ancora fortemente orientata verso obbligazioni e titoli di debito.
Ancora più significativa è la presenza dell’immobiliare nei portafogli delle casse di previdenza. Alla fine del 2025, sempre secondo i dati Covip, le attività complessivamente detenute dalle casse ammontavano a 136 miliardi di euro. Gli investimenti immobiliari – comprendendo cespiti di proprietà, fondi immobiliari e partecipazioni in società immobiliari controllate – rappresentavano il 14,8% del totale.
Il modello cambia ancora passando alle grandi istituzioni internazionali. Pension fund, assicurazioni e altri grandi asset owner possono destinare una quota significativa del patrimonio ai mercati privati grazie a orizzonti temporali più lunghi, strutture organizzative dedicate e una maggiore capacità di sopportare l’illiquidità.
Non esiste, naturalmente, un’unica asset allocation istituzionale. Ma il principio è comune: diversificare non significa più soltanto distribuire il patrimonio tra azioni e bond, ma anche tra diverse fonti di rendimento, fattori di rischio e attività reali.
Ed è proprio questo il punto di partenza per capire cosa può cambiare quando una logica di investimento tipicamente istituzionale viene trasferita al private wealth.
Il portafoglio istituzionale guarda oltre il 60/40
È qui che emerge la differenza rispetto al portafoglio tradizionale del private investor. Un’asset allocation puramente basata su azioni e obbligazioni può offrire liquidità e trasparenza, ma non consente di accedere direttamente a molte delle opportunità offerte dai mercati privati, come imprese non quotate, infrastrutture, immobili e credito privato.
A titolo puramente esemplificativo, per visualizzare questa logica, si può immaginare un portafoglio con circa il 40% in azioni pubbliche, il 20% in obbligazioni, il 12% in private equity, il 10% in private credit/private debt, il 10% in real estate e l’8% in infrastrutture e altri real asset.
Non si tratta di un’asset allocation ideale né di una media dei portafogli istituzionali, ma di un esempio utile per capire la logica istituzionale: una parte significativa del portafoglio viene destinata ad attività illiquide e legate all’economia reale, accanto alla componente liquida tradizionale.
Ed è proprio questa la distanza che separa ancora molti portafogli privati dal modello istituzionale.
Private credit e real estate: la ricerca di reddito
Tra gli alternativi, il private credit occupa oggi una posizione particolare. Il suo sviluppo è stato favorito dalla ricerca di rendimento e dalla capacità del credito privato di offrire reddito contrattuale e una posizione più protetta nella struttura del capitale rispetto all’equity.
Secondo McKinsey, l’interesse degli investitori per il private debt resta elevato. La posizione privilegiata del debito nella struttura del capitale e il profilo di reddito prevedibile continuano ad attrarre investitori istituzionali, assicurativi e anche capitali provenienti dal wealth management. Allo stesso tempo, il mercato sta entrando in una fase più matura e competitiva, nella quale qualità del credito, selezione dei gestori e disciplina nell’origination diventano sempre più importanti.
Secondo il January 2026 LP survey di McKinsey, infatti, il 40% degli investitori istituzionali prevede di aumentare l’esposizione al private credit nei successivi 12 mesi, contro il 26% che intende ridurla. Il dato è in crescita rispetto al 38% dell’anno precedente e supera la quota di investitori che prevede di aumentare gli impegni in private equity o real estate.
Anche in Italia il mercato mostra segnali di consolidamento. Secondo i dati Aifi-Cdp, gli investimenti di private debt nel Paese sono triplicati negli ultimi cinque anni, passando dai 2,3 miliardi di euro del 2021 ai 6,8 miliardi del 2025. Un’evoluzione che conferma il crescente interesse verso strumenti di debito privato a supporto dello sviluppo, della crescita dimensionale e delle operazioni straordinarie delle imprese italiane.
Nel real estate la logica è analoga: il private debt consente di investire nell’economia immobiliare senza assumere necessariamente tutto il rischio dell’equity. Un finanziamento senior garantito da un immobile, per esempio, può offrire una combinazione di reddito, priorità nel rimborso e protezione attraverso il collaterale.
È una delle ragioni per cui il real estate private debt sta guadagnando spazio nei portafogli alternativi: non si tratta soltanto di cercare un rendimento più elevato, ma di costruire una componente del portafoglio con caratteristiche differenti rispetto alle attività quotate.
Cosa cercano gli istituzionali nei mercati privati
Guardando alla costruzione del portafoglio, emergono alcuni elementi ricorrenti.
- Diversificazione.
Non solo tra azioni e obbligazioni, ma tra asset class, geografie, settori e fattori di rischio. - Premio di illiquidità.
L’investitore istituzionale può accettare di vincolare il capitale più a lungo, in cambio di un rendimento potenzialmente maggiore. - Reddito.
Private credit e real estate debt possono generare cedole e flussi contrattuali, introducendo una componente di rendimento diversa dal capital gain tipico dell’equity. - Protezione.
Nel credito, la posizione nella struttura del capitale e la presenza di garanzie possono offrire un livello di protezione diverso rispetto all’investimento azionario. - Accesso.
I mercati privati consentono di raggiungere operazioni, sponsor e asset che non sono normalmente disponibili attraverso i mercati quotati.
Questa è forse la differenza più importante rispetto alla logica del portafoglio tradizionale: gli istituzionali non cercano semplicemente di scegliere meglio le singole azioni o obbligazioni, costruiscono il rendimento distribuendo il capitale tra più fonti e accettando, dove coerente con gli obiettivi, anche una quota di illiquidità.
Il gap con il private wealth
Per il private wealth il problema non è necessariamente l’interesse verso queste asset class. È soprattutto l’accesso.
I mercati privati richiedono spesso ticket elevati, capacità di selezione, due diligence, strutturazione e monitoraggio delle operazioni. È qui che si crea il divario rispetto agli investitori istituzionali, che possono contare su team dedicati, rapporti diretti con gestori e sponsor e una capacità di costruire portafogli diversificati anche attraverso numerose operazioni.
Il modello di Yeldo nasce proprio in questo spazio: la piattaforma consente agli investitori professionali di accedere a operazioni immobiliari di dimensione e caratteristiche istituzionali, selezionate sul mercato off-market, attraverso un processo digitale. L’obiettivo dichiarato è rendere più accessibile un segmento tradizionalmente caratterizzato da elevati ticket d’ingresso e da una forte complessità operativa.
Nel caso del real estate private debt, il punto non è quindi replicare meccanicamente il portafoglio di un grande fondo pensione. È trasferirne la logica: affiancare alle attività tradizionali una componente di mercati privati, diversificare le fonti di rendimento e utilizzare il real estate non soltanto come esposizione immobiliare, ma anche come sottostante per strategie di credito.
È questa, in definitiva, la distanza tra il semplice investimento nel mattone e un approccio più vicino a quello istituzionale: non cambiare soltanto cosa si compra, ma cambiare il modo in cui il patrimonio viene costruito.
