Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate sul pro-rata Iva
A parere dell’Agenzia delle Entrate è esclusa dal calcolo della percentuale di detrazione del pro-rata Iva la cessione di un bene ammortizzabile che rappresenta un evento straordinario, con carattere occasionale e residuale rispetto alla normale attività del cedente. È questo il chiarimento fornito nella risposta 231 dell’8 settembre 2025.
Il caso oggetto dell’interpello
Il caso ha ad oggetto una fondazione che svolge come attività principale commerciale quella di casa di riposo ed in via secondaria l’attività di locazione immobiliare di due immobili strumentali per natura. Più in dettaglio, ai fini Iva, l’istante svolge l’attività di casa di riposo in regime di esenzione Iva e l’attività immobiliare in regime di imponibilità e pertanto detrae l’Iva in base al pro-rata.
Per esigenze finanziarie, la fondazione intende vendere uno dei due immobili e lo riclassifica in bilancio da immobilizzazione materiali ad attivo circolante, come previsto dai principi contabili. Alla vendita esercita l’opzione per l’Iva e nell’interpello chiede se la cessione concorra al calcolo del pro-rata.
A parere dell’istante, considerato che la disciplina Iva prevede che siano escluse dal calcolo del pro-rata le cessioni di beni ammortizzabili, la cessione in esame dovrebbe concorrere al calcolo del pro-rata Iva poiché al momento della vendita l’immobile non era qualificabile come bene ammortizzabile, essendo stato riclassificato come bene merce.
L’Agenzia delle Entrate è di diverso parere e sostiene che nel caso in esame la cessione dell’immobile non debba essere considerata ai fini del calcolo del pro-rata Iva.
Perché la cessione è considerata straordinaria
Secondo l’Agenzia, il fatto che la normativa Iva escluda le cessioni dei beni ammortizzabili dal calcolo del pro-rata risponde all’esigenza di evitare che la loro inclusione ne falsi il significato reale non riflettendo più l’ordinaria e normale attività del soggetto cedente. La cessione di beni ammortizzabili, infatti, ha di norma carattere straordinario ed occasionale e pertanto va esclusa dal pro-rata.
Conclusioni
Nel caso in esame, l’immobile strumentale oggetto di cessione era stato originariamente iscritto tra le immobilizzazioni materiali e, solo a seguito della decisione di cederlo, era stato riclassificato nell’attivo circolante.
A parere dell’Agenzia, nell’ambito dell’attività svolta dal cedente la cessione di un bene ammortizzabile è un evento straordinario, dal momento che il cedente non si occupa della vendita di beni immobili. Di conseguenza, ai fini del calcolo del pro-rata Iva la cessione in esame non deve essere considerata.
Sembrerebbe dunque non rilevante per le Entrate il fatto che l’immobile in esame sia stato riclassificato nell’attivo circolare come immobile merce e come tale non soggetto ad ammortamento.
