L’usufrutto individua un diritto reale che consente all’usufruttuario di utilizzare un bene, ad esempio una casa, e raccoglierne i frutti, quali i canoni di locazione, senza per questo essere il pieno proprietario dell’immobile.
L’usufruttuario, dunque, pur non essendo il proprietario dell’immobile, che rimane del ‘nudo proprietario’, ha diritto a godere e utilizzare il bene (rispettandone la destinazione economica e conservandone la sostanza), nonché trarne ogni utilità.
Quali sono i principali limiti dell’usufruttuario?
L’usufruttuario agisce come fosse il proprietario ma, di fatto, non lo è. Egli ha solo il possesso dell’immobile e, proprio per questo, deve rispettare una serie di vincoli e limiti.
Tra questi, ad esempio, vi è il divieto di cambio di destinazione d’uso. Questo vuol dire che l’usufruttuario non può trasformare l’immobile o eseguire innovazioni che ne alterino in modo apprezzabile la struttura o destinazione; può compiere le opere necessarie alla conservazione e usufruire del bene (anche concedendolo in locazione), ma senza comprometterne il valore.
Ma non è tutto. Oltre a questo principale limite, l’usufruttuario ha il dovere di:
- redigere l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili
- utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia
- farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, e della manutenzione ordinaria (in linea generale le spese straordinarie spettano al nudo proprietario)
- sostenere i tributi e gli oneri connessi al possesso e ai frutti del bene (ad esempio l’Imu)
- restituire il bene nel termine previsto per l’usufrutto
Come si costituisce il diritto di usufrutto sulla casa?
Ci sono almeno tre diversi modi che consentono di costituire tale diritto. In particolare, questo diritto può sorgere:
- per atto tra vivi, come la compravendita o donazione con riserva di usufrutto
- per testamento, come con il legato di usufrutto
- per usucapione, quando ne ricorrono i presupposti di legge
- per legge, come per il caso di usufrutto legale dei genitori sui beni dei figli minori.
Quando si estingue il diritto di usufrutto?
Il principio generale è che se l’usufruttuario è una persona giuridica il diritto non può estendersi oltre i 30 anni, mentre se riguarda una persona fisica non può eccedere la vita dell’usufruttuario (e, inoltre, non può essere trasmesso agli eredi).
In questo senso, il diritto di usufrutto si estingue alla morte dell’usufruttuario, a meno che non intervengano altri fattori antecedenti la morte del titolare del diritto di usufrutto. Quali, ad esempio:
- scadenza del termine convenuto per la durata del diritto;
- prescrizione se il diritto non viene esercitato per 20 anni;
- decadenza per abuso o violazione grave dei doveri che incombono sull’usufruttuario;
- riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona;
- perimento della cosa;
- rinuncia espressa dell’usufruttuario.
L’usufruttuario, pertanto, per quanto possa tenere per sé i profitti generati dalla cosa, sopporta le spese ordinarie e di gestione, mentre le spese straordinarie fanno capo al nudo proprietario salvo accordi diversi; gli eventuali rimborsi di spese possono generare interessi nei rapporti interni.
Chi è il nudo proprietario?
Se l’usufruttuario è colui che gode del bene, il nudo proprietario è il titolare della proprietà priva del diritto di godimento.
Egli è dunque il titolare della cosa spogliata del diritto di godimento.
È colui che conserva la titolarità del bene e il potere di disporre della nuda proprietà (potrà venderla o donarla), ma non può turbare il godimento dell’usufruttuario.
Al nudo proprietario competono, salvo patti diversi, le spese straordinarie e gli interventi strutturali; alla cessazione dell’usufrutto, nuda proprietà e usufrutto si riuniscono (consolidazione) e il proprietario torna alla piena proprietà.
Quali sono i vantaggi dell’usufrutto sull’abitazione?
Sono certamente diversi i vantaggi connessi al diritto di usufrutto.
L’usufrutto sull’abitazione consente di donare la nuda proprietà ai figli riservando l’usufrutto (e anche la rendita generata dal bene) per sé. Questa soluzione consente di mantenere il diritto di abitare o trarre reddito dall’immobile, pianificando al contempo il passaggio generazionale.
Vi sono anche vantaggi in termini di efficienza fiscale all’atto del trasferimento: il valore della nuda proprietà è inferiore a quello della piena proprietà perché l’usufrutto ha un valore autonomo determinato in base all’età dell’usufruttuario e al tasso legale; ciò può ridurre l’imposta indiretta dovuta in caso di donazione o compravendita della nuda proprietà. Inoltre, l’usufrutto offre flessibilità (es. possibilità di locare o cedere l’usufrutto) e una forma di protezione del godimento vita natural durante per le persone fisiche.
