Con risposta 175 dello scorso 4 luglio, l’Agenzia delle Entrate analizza per la prima volta il trattamento fiscale della plusvalenza realizzata da un non residente dalla cessione di una società estera che detiene immobili in Italia e il cui valore deriva principalmente da essi, ed afferma che la stessa è tassabile in Italia.
Il caso del trust opaco americano e la società svizzera
L’interpello ha ad oggetto un trust opaco americano che rappresenta di detenere la totalità delle partecipazioni di una società svizzera che, da oltre cinque anni, possiede unicamente un immobile abitativo situato in Italia e, al riguardo, chiede se l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione della partecipazione si debba ritenere prodotta in Italia, ai sensi dell’articolo 23(1bis) del Tuir.
Tale norma, introdotta con la legge di bilancio 2023, prevede che si considerino prodotti in Italia i redditi diversi derivanti dalla cessione di partecipazioni in società il cui valore, in un qualsiasi momento nei 365 giorni che precedono la cessione, deriva da beni immobili situati in Italia, diversi dagli immobili merce e dagli immobili strumentali.
Sono escluse le cessioni di titoli negoziati in mercati regolamentati.
Chiarimenti dell’Agenzia: cessione di partecipazioni vs cessione diretta di immobili
In proposito, l’Agenzia delle Entrate chiarisce innanzitutto come la disposizione secondo la quale in capo ad un non residente non sono imponibili in Italia le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili posseduti da più di cinque anni non risulta applicabile nel caso di cessione di partecipazioni.
Infatti, la cessione da parte di non residenti di partecipazioni qualificate in società non residenti che posseggono immobili in Italia è imponibile in Italia, secondo le previsioni dell’articolo 23(1bis) del Tuir, e la relativa plusvalenza è soggetta ad imposta sostitutiva del 26%, a meno che la Convenzione contro le doppie imposizioni non preveda un trattamento più favorevole.
Il ruolo della Convenzione Italia-Usa e la conclusione dell’Agenzia
Nel caso in esame, la Convenzione tra Stati Uniti ed Italia (che si assume applicabile) prevede l’imposizione delle plusvalenze su beni immobili anche nello Stato in cui sono localizzati tali beni (Italia) e considera beni immobili anche le azioni in una società il cui patrimonio consiste interamente o principalmente in beni immobili situati in Italia.
Di conseguenza, l’Agenzia conclude che la plusvalenza realizzata dal trust americano dalla cessione della partecipazione totalitaria nella società svizzera che detiene esclusivamente un immobile abitativo localizzato in Italia, è soggetta a tassazione in Italia con imposta sostitutiva del 26%.
La plusvalenza è determinata come differenza tra il corrispettivo di cessione ed il valore di acquisto in capo al cedente.
