Il mercato immobiliare sta vivendo una trasformazione radicale. E mentre il mattone resta un pilastro nei portafogli dei grandi investitori, i suoi contorni stanno cambiando forma: si digitalizza, si frammenta, si integra con le scelte ESG e con le dinamiche di successione. E soprattutto, si professionalizza. Nel mondo del private banking e dei family office, la differenza la fa sempre più spesso la consulenza patrimoniale indipendente. Ne parliamo con Alessandro Forza, Head of Private Banking di CFO Sim.
Real estate: ora è strategia pura
Per decenni, l’immobiliare ha rappresentato una forma di investimento solida e intuitiva: bastava acquistare un immobile in una zona di pregio, affittarlo e raccoglierne i frutti.
“Oggi tuttavia – osserva Alessandro Forza – siamo davanti a una trasformazione strutturale che impone un nuovo mindset, molto più affine alla gestione attiva di un fondo alternativo. Secondo il Knight Frank Wealth Report 2025, il real estate rappresenta in media il 23% dei portafogli dei family office. Tuttavia, le strategie adottate sono cambiate drasticamente: solo il 16% degli investitori adotta un approccio ‘core‘ conservativo, mentre il 32% abbraccia strategie ‘opportunistic‘ ad alto rischio, e il 30% investe in modalità ‘value add‘. Questo cambio di paradigma richiede nuove competenze, simili a quelle di un hedge fund manager. Non basta più conoscere le dinamiche del mercato locale o la qualità dell’immobile: serve una visione sistemica, che integri fiscalità, normativa, tecnologia e soprattutto il progetto di lungo termine del cliente“.
Dai mattoni ai club esclusivi: investire nel network
Oggi l’investimento immobiliare non si esaurisce nel possesso fisico. Cresce l’interesse per forme ibride come i private members’ clubs, strutture di lusso che fungono da hub relazionali, ambienti di lavoro, location di rappresentanza e generatori di opportunità.
“Questi club – spiega Forza – sono luoghi dove si fa business prima ancora che lifestyle. Chi investe in essi non sta comprando muri, ma la possibilità di attrarre capitale umano di alto profilo. Strutture come Soho House, Core Club o The Wilde si stanno moltiplicando in città strategiche come Milano, Londra, Dubai o New York. Questo tipo di investimento, benché immobiliare nella forma, è in realtà un asset relazionale e reputazionale. Se dentro un club girano imprenditori, venture capitalist, CEO, quel luogo diventa un asset ad alta densità di valore immateriale, difficilmente replicabile e altamente liquido in termini di opportunità“.
La geografia cambia: resilienza climatica e asset alternativi
Accanto alla componente esperienziale, l’altro trend dominante è l’orientamento verso asset alternativi: data center, infrastrutture resilienti, immobili build-to-rent di fascia alta.
“Il classico ufficio in centro città ha perso appeal – nota Forza – oggi è preferito solo dal 10% degli investitori . Invece, cresce l’interesse per immobili capaci di rispondere a esigenze di lungo termine: +14% per il build-to-rent, +11% per i data center, +10% per le infrastrutture. Ma non è tutto: anche il climate change è diventato un driver strutturale. Il 42% degli investitori ricerca asset climate-resilient, e il 29% guarda con attenzione a impianti per energie rinnovabili o storage di batterie. Non è solo una questione etica o ESG di protezione del valore: nessuno vuole un immobile che rischia di diventare inabitabile o invendibile tra 10 anni”.
Rischi, illusioni e il ruolo dell’execution
Tuttavia, il dinamismo del mercato nasconde insidie. Il rischio principale, secondo l’esperto di CFO SIM, è la FOMO immobiliare: la paura di perdere l’occasione giusta che spinge ad acquisti impulsivi in contesti inflazionati.
“Abbiamo visto crescite del 147% a Dubai e dell’84% a Miami negli ultimi 5 anni: chi entra ora lo fa a prezzi potenzialmente insostenibili. Altro errore ricorrente è trattare l’immobiliare di lusso come un collectible, come fosse un quadro o un orologio d’epoca. “La differenza è che un cronografo vintage lo metti in cassaforte. Una villa a Portofino, no. È illiquida, costosa da mantenere e fiscalmente inefficiente. Il rischio più sottovalutato è la correlazione nascosta tra mercati apparentemente scollegati: St. Moritz, Aspen e Palm Beach si muovono ormai in sincronia. Quando scende uno, scendono tutti. La diversificazione geografica, così come la si intendeva in passato, è diventata un’illusione.
Governance e successione: non basta lasciare le chiavi
Nel 2025, i family office più lungimiranti stanno affrontando un nodo cruciale: la trasferibilità efficiente degli asset immobiliari. Non si tratta più di passare la casa al mare ai figli, ma di strutturare il passaggio di veri e propri ecosistemi imprenditoriali.
“Un palazzo in centro Milano oggi può contenere un ristorante stellato, uffici, appartamenti per affitti brevi e spazi eventi: come si trasferisce un asset così? Non con un testamento, ma con una governance solida e meccanismi di uscita chiari. Il 58% dei family office coinvolge già la next generation nelle decisioni immobiliari, consapevole che un trasferimento efficace richiede anni di preparazione. La consulenza patrimoniale oggi deve partire dalla legacy, non dal mattone. Serve un disegno strategico che tenga conto di fiscalità, regolamenti in evoluzione, preferenze personali e assetti familiari complessi“.
Il valore del saper dire “no”
In questo scenario sempre più articolato, la differenza la fa la consulenza indipendente.
“Il 90% dei consulenti immobiliari vende case – afferma con decisione Forza – noi preferiamo offrire una strategia. E spesso la strategia parte dal saper dire no. Con il 44% dei family office intenzionato ad aumentare l’esposizione immobiliare, il mercato è saturo di venditori ed è perciò fondamentale avere un advisor capace di mettere in discussione anche l’entusiasmo del cliente. Anche sotto il profilo della pianificazione successoria, è bene tenere a mente che forse le prossime generazioni potrebbero voler investire in intelligenza artificiale, non in mattoni. Pensare a come organizzare l’eredità significa anche proteggere la loro libertà. Detto altrimenti, il vero status symbol nel 2025 è avere qualcuno che ti impedisce di comprare la ventunesima casa“.
